王涌彬：《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

  2014年10月1日《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(編號(hào)為：CECS 377-2014)順應(yīng)時(shí)代潮流而誕生。這是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)整合國(guó)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)研究力量，在住建部立項(xiàng)課題《中美綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)比較研究》、《規(guī)模住區(qū)人居環(huán)境評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)研究》等眾多研究成果的基礎(chǔ)上，歷時(shí)八年編制完成的首個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。

  引言

  互聯(lián)網(wǎng)思維對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的沖擊和變革是當(dāng)前的一個(gè)熱點(diǎn)問題?；ヂ?lián)網(wǎng)思維的核心是服務(wù)，要點(diǎn)是用戶至上。對(duì)照房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代還存在一定的距離。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品是毛坯房，提供的社區(qū)是毛坯社區(qū)，嚴(yán)格的說，房地產(chǎn)企業(yè)提供的還不是完整的產(chǎn)品，因此，我們需要把視野打開，深刻理解社會(huì)需求和生活方式的變化，深刻理解正在轉(zhuǎn)型中的城市發(fā)展趨勢(shì)，從而正確把握住房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史機(jī)遇?！毒G色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》的出臺(tái)和實(shí)施為我們提供了一個(gè)這樣的機(jī)會(huì)。

  《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》符合我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)模式

  我們正在經(jīng)歷最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，生活方式、社會(huì)結(jié)構(gòu)正發(fā)生巨變；同時(shí)也正在承受空前的資源壓力和環(huán)境挑戰(zhàn)。

  我們擁有世界最大的房地產(chǎn)開發(fā)量和最快的開發(fā)速度，但卻缺乏清晰的住區(qū)規(guī)劃理論和體系；同樣，我們擁有全世界最多的城市人口(7.0億)，660多座城市，2000多座縣城，18000多座小城鎮(zhèn)，但離城市文明還有一定的距離；進(jìn)入21世紀(jì)以來，我們建設(shè)了上百億平方米的城鎮(zhèn)住宅，但總體技術(shù)含量還很低。

  中國(guó)的綠色建筑始于十年前，目前已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。但我們所面臨的問題是，中國(guó)的城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)并不是以單體建筑為單位，而是以住宅小區(qū)的形式規(guī)?；_發(fā)，無論是大城市還是中小城市，乃至小城鎮(zhèn)，規(guī)?；_發(fā)是絕對(duì)主流。綠色建筑固然非常重要，但它不能完全解決新型城鎮(zhèn)化所面臨的各種復(fù)雜的社會(huì)、文化、環(huán)境等問題，因而我們需要擁有與房地產(chǎn)開發(fā)模式相匹配的綠色開發(fā)體系。

  2014年10月1日《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(編號(hào)為：CECS 377-2014)順應(yīng)時(shí)代潮流而誕生。這是中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)整合國(guó)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)研究力量，在住建部立項(xiàng)課題《中美綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)比較研究》、《規(guī)模住區(qū)人居環(huán)境評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)研究》等眾多研究成果的基礎(chǔ)上，歷時(shí)八年編制完成的首個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)?！稑?biāo)準(zhǔn)》填補(bǔ)了我國(guó)綠色住區(qū)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的空白，拓寬了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的視野，完善了房地產(chǎn)開發(fā)的理論體系，使房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)發(fā)展更加融合協(xié)調(diào)。該標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布和實(shí)施，必將對(duì)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)產(chǎn)生深刻的影響和積極的促進(jìn)作用。

  綠色住區(qū)強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境與居民生活的融合

  如果說，“綠色建筑”是在全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間。那么，“綠色住區(qū)”則是在全壽命周期內(nèi)，最大限度地滿足人們的居住和社會(huì)生活，保護(hù)環(huán)境、傳承文化、承載居民綠色生活方式的健康社區(qū)。

  從“綠色住區(qū)”的概念可以看出，“綠色住區(qū)”關(guān)注的是如何為居住者提供幸福愉快的生活環(huán)境和居住體驗(yàn)。因而，“綠色住區(qū)”也可以理解為“綠色建筑”+“綠色生活”的統(tǒng)一體，深刻理解并創(chuàng)造綠色生活環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵。

  在我國(guó)現(xiàn)有的開發(fā)體系里面，開發(fā)項(xiàng)目更加熱衷于“賣點(diǎn)”，熱衷于追求新奇概念，追求一些虛無的舶來風(fēng)格，很少把對(duì)老百姓生活的關(guān)注放在核心位置，尤其是與正在發(fā)生深刻變化的現(xiàn)代生活方式深度結(jié)合。這是目前比較突出的問題。行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需要房地產(chǎn)開發(fā)從單純的建設(shè)階段延伸到提供完整的社區(qū)環(huán)境，需要從提供“毛坯房”和“毛坯社區(qū)”到擁有文化內(nèi)涵和完美人居環(huán)境的綠色住區(qū)轉(zhuǎn)變。

  “綠色住區(qū)”強(qiáng)調(diào)以人為本，積極關(guān)注人的需求和生活方式的變化，尤其是“綠色住區(qū)”融入了大量現(xiàn)行住區(qū)規(guī)劃體系不包含的社會(huì)文化、環(huán)境要素，把“綠色住區(qū)”看作是全壽命周期中的初始階段。綠色住區(qū)的開發(fā)建設(shè)只是綠色生活的開始。 “綠色住區(qū)”提供的產(chǎn)品并不僅僅是一棟棟單一的綠色建筑，也不僅僅是美好的居住環(huán)境，而是擁有豐富內(nèi)涵的綠色生活。“綠色建筑”+“綠色生活”是房地產(chǎn)創(chuàng)新的基礎(chǔ)和行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。

  綠色住區(qū)強(qiáng)調(diào)與城市第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展

  《標(biāo)準(zhǔn)》不僅是為設(shè)計(jì)師和開發(fā)商提供了一把開發(fā)和建設(shè)綠色住區(qū)的金鑰匙，還從可持續(xù)發(fā)展的角度，指導(dǎo)和幫助開發(fā)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程技術(shù)人員，在建設(shè)過程以及后期物業(yè)管理中具體實(shí)施綠色住區(qū)發(fā)展目標(biāo)?！稑?biāo)準(zhǔn)》更加強(qiáng)調(diào)將住區(qū)建設(shè)與城市發(fā)展相融合，并直接參與城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而促進(jìn)城市的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

  1)從城市空間視角完善城市的格局和形態(tài)

  通過對(duì)城市規(guī)劃的理解和對(duì)城市自然環(huán)境、歷史文化、傳統(tǒng)肌理的深入梳理和分析，確定住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間形態(tài)，使綠色住區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成為城市的有機(jī)組成部分。多數(shù)住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目擁有較大的規(guī)模和較高的人口容量，對(duì)城市的整體格局和空間形態(tài)影響巨大。完美的住區(qū)應(yīng)該是在城市特定的環(huán)境條件下演繹出來的亮麗篇章，理應(yīng)有“雖由人作，宛自天開”的完美境界。

  2)以城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的視角完善城市的功能

  綠色住區(qū)強(qiáng)調(diào)融入城市，核心是產(chǎn)業(yè)融入。這涉及我們?nèi)绾卫斫夂投x我們的城市住區(qū)和城市第三產(chǎn)業(yè)。綠色住區(qū)是城市第三產(chǎn)業(yè)的載體。與住區(qū)開發(fā)相融合的第三產(chǎn)業(yè)具有地方特色和發(fā)展?jié)摿?，符合社區(qū)生活模式的社區(qū)服務(wù)業(yè)是方便居民生活、提高城市生活質(zhì)量的基本要素。在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊和居民生活方式深刻變化的大背景下，我們需要從城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度看待社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，從提供充足就業(yè)崗位的角度理解社區(qū)服務(wù)業(yè)，從完善城市功能的角度定位社區(qū)服務(wù)業(yè)。

  3)從節(jié)能環(huán)保出發(fā)，培養(yǎng)綠色生活方式

  綠色住區(qū)從規(guī)劃設(shè)計(jì)到開發(fā)建設(shè)，再到社區(qū)運(yùn)營(yíng)維護(hù)，處處遵循節(jié)能環(huán)保的理念，以被動(dòng)式節(jié)能的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，提高住區(qū)的能源利用效率，強(qiáng)調(diào)以開發(fā)商為主體的綠色建筑開發(fā)，強(qiáng)調(diào)由社區(qū)主導(dǎo)、以居民組織為主體承擔(dān)社區(qū)環(huán)境責(zé)任。全壽命的綠色建筑體系需要和全壽命的社區(qū)管理服務(wù)體系相結(jié)合。

  4)以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，構(gòu)建人文和諧住區(qū)

  社區(qū)公共活動(dòng)的主體往往是老人和兒童。在已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)的今天，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老是我國(guó)應(yīng)對(duì)老齡化的主要模式，因而社區(qū)的安全尤為重要，增加鄰里交往的空間和機(jī)會(huì)，增進(jìn)鄰里關(guān)愛，傳承中華傳統(tǒng)文化，以綠色住區(qū)為載體，構(gòu)建中國(guó)特色的城市文明，是房地產(chǎn)行業(yè)的責(zé)任與義務(wù)。

  綠色住區(qū)模式和價(jià)值

  為加快轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，全面提升住區(qū)開發(fā)建設(shè)品質(zhì)的現(xiàn)實(shí)需要，人居環(huán)境委員會(huì)采用了“中國(guó)人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項(xiàng)目”的運(yùn)作模式。即通過“企業(yè)+社團(tuán)+政府”三位一體，“以企業(yè)為主體、社團(tuán)提供技術(shù)支持、政府倡導(dǎo)引領(lǐng)”多方共建的綠色住區(qū)模式，共同構(gòu)建中國(guó)人居環(huán)境綠色住區(qū)共建項(xiàng)目，引領(lǐng)和推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

  在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及今后房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大背景下，綠色住區(qū)擁有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值：

  1)創(chuàng)造市場(chǎng)，創(chuàng)新發(fā)展

  強(qiáng)調(diào)開發(fā)理念的落地，突出項(xiàng)目賣點(diǎn)的內(nèi)涵，尤其是對(duì)居民生活的深刻理解。城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，居民消費(fèi)模式正在發(fā)生變化，互聯(lián)網(wǎng)背景下的生活方式正在發(fā)生變化。住房需求一定會(huì)發(fā)生變化。深刻理解正在發(fā)生的變化，轉(zhuǎn)型開發(fā)理念，建設(shè)綠色住區(qū)一定能創(chuàng)造市場(chǎng)，贏得先機(jī)。

  2)整合資源，持續(xù)發(fā)展

  整合中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì)資源，順應(yīng)國(guó)家及國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)，開發(fā)建設(shè)綠色住區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用研究會(huì)和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)搭建的多種平臺(tái)，降低融資成本和采購(gòu)成本，獲得理念和技術(shù)支持，保持持續(xù)發(fā)展動(dòng)力。

  3)名企先行，轉(zhuǎn)型發(fā)展

  全國(guó)知名企業(yè)應(yīng)率先開發(fā)建設(shè)綠色住區(qū)，參與并引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，充分利用自身品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，主動(dòng)承擔(dān)環(huán)保責(zé)任，社會(huì)責(zé)任，文化責(zé)任。

  4)政策支持，跨越發(fā)展

  以綠色住區(qū)為基點(diǎn)，促進(jìn)城市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)崗位，推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，在綠色住區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、社區(qū)增值服務(wù)業(yè)，使企業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展同步同向，從而進(jìn)入更加廣闊的藍(lán)海領(lǐng)域。

  5)社團(tuán)引領(lǐng)，聯(lián)合發(fā)展

  在實(shí)踐中摸索出來的“企業(yè)+社團(tuán)+政府”的綠色住區(qū)共建模式，經(jīng)過了全國(guó)近百個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目的檢驗(yàn)。在若干個(gè)城市做了調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和模式不僅適合新建，更適合既有住區(qū)的升級(jí)改造。

  建設(shè)綠色住區(qū)是利國(guó)、利民、利企的理想開發(fā)模式，既有利于引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)，帶動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，又有利于開發(fā)企業(yè)創(chuàng)立品牌，贏得市場(chǎng)，更有利于改善人居環(huán)境，提升城市環(huán)境品質(zhì)。《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》為構(gòu)建城市文明，全面建成小康社會(huì)，開啟“綠色通道”！(作者：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼人居環(huán)境委員會(huì)主任委員王涌彬)