??名不副實(shí)的 “零公攤”“別墅級(jí)洋房社區(qū)”，以及屢次延遲交房、補(bǔ)充合同霸道等現(xiàn)象，制造了山東煙臺(tái)山語(yǔ)城買(mǎi)方和賣(mài)方的一系列矛盾沖突。

??當(dāng)前，住房消費(fèi)糾紛并沒(méi)有減少，山東煙臺(tái)山語(yǔ)城這個(gè)糾紛事件，再次敲起警鐘，房地產(chǎn)市場(chǎng)值得警惕兩種行為：一是為商不可以無(wú)視法規(guī)，二是群眾利益無(wú)小事為政不可以懈怠，更不可以疏于事前管理和執(zhí)法變成“無(wú)牙老虎”。一個(gè)守規(guī)尊法有序有良知的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，不僅關(guān)乎一個(gè)好市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，更關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定和人們的生活美好，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方尤其是房地產(chǎn)商應(yīng)承擔(dān)起商業(yè)向善和社會(huì)責(zé)任的精神，把住房消費(fèi)的社會(huì)矛盾降至最低點(diǎn)。

??山語(yǔ)城，是山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)的一個(gè)新小區(qū)，是一個(gè)從開(kāi)盤(pán)前就糾紛不斷的項(xiàng)目。

??2016年至2017年間，數(shù)百名購(gòu)房者在看了山語(yǔ)城“零公攤”“別墅級(jí)洋房社區(qū)”的宣傳后，向項(xiàng)目銷(xiāo)售人員繳納了20萬(wàn)元的認(rèn)籌金。此時(shí)，項(xiàng)目尚未取得預(yù)售許可證，并沒(méi)有銷(xiāo)售資格。

??經(jīng)歷了一番等待后，到了2018年，購(gòu)房者們終于等來(lái)了項(xiàng)目五證齊全，并與開(kāi)發(fā)商煙臺(tái)千樂(lè)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“千樂(lè)置業(yè)”）簽訂了購(gòu)房協(xié)議，約定在2019年9月30日交房。

??交房之日變數(shù)再次出現(xiàn)。因未取得交房需具備的“兩證一表”（《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》《煙臺(tái)城市新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施交付使用證》《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》），山語(yǔ)城的水、電等基本生活保障都沒(méi)通，千樂(lè)置業(yè)只能象征性地向業(yè)主們交付一把房屋鑰匙；宣傳的“零公攤”也變成了正常計(jì)算的公攤面積。要拿到鑰匙還有一個(gè)要求，那就是簽署含有條款“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來(lái)無(wú)論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商免責(zé)”的補(bǔ)充協(xié)議。

??多數(shù)業(yè)主拒絕了這個(gè)要求，并就千樂(lè)置業(yè)逾期交房和交房質(zhì)量等問(wèn)題進(jìn)行交涉和維權(quán)。

??2020年6月，千樂(lè)置業(yè)同意對(duì)逾期交房給予業(yè)主們賠償，違約金只賠付到2020年5月30日，這份遲到的“違約金”也不是真金白銀，而是類(lèi)似“優(yōu)惠券”的白條，其用途是抵部分車(chē)位或物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)，不過(guò)業(yè)主必須先用現(xiàn)金交半年物業(yè)費(fèi)。

??就此，業(yè)主們多次將山語(yǔ)城項(xiàng)目存在的問(wèn)題反饋到芝罘區(qū)住房建設(shè)局，得到的回復(fù)是，我局已多次約談開(kāi)發(fā)企業(yè)并下達(dá)書(shū)面整改通知，要求不得發(fā)生違法違規(guī)行為，不得損害群眾利益，并將涉嫌違規(guī)線索及目前手續(xù)辦理情況函告執(zhí)法部門(mén)。

??9月7日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者撥打了千樂(lè)置業(yè)預(yù)留的聯(lián)系電話，以了解最新的解決情況，但電話未被接通。

??買(mǎi)房4年項(xiàng)目仍未驗(yàn)收

山語(yǔ)城營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放時(shí)的相關(guān)報(bào)道

??山語(yǔ)城業(yè)主品茹（化名）告訴記者，2016年的時(shí)候，山語(yǔ)城開(kāi)始對(duì)外宣傳，宣傳圖打的都是“零公攤”和“別墅級(jí)洋房社區(qū)”這樣的詞語(yǔ)。

??被宣傳所吸引，品茹來(lái)到山語(yǔ)城的售樓處向銷(xiāo)售人員咨詢(xún)項(xiàng)目情況。此時(shí)的工作人員的銷(xiāo)售口徑是，需要先繳納20萬(wàn)元的定金，一個(gè)月內(nèi)簽訂正式合同，2018年底交房。在工作人員的指導(dǎo)下，品茹繳納了定金，開(kāi)始等待正式簽訂合同的日子。

??結(jié)果，這一等就是兩年。

??原來(lái)，從2016年到2017年間，開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有取得預(yù)售許可證，就在這樣的情況下卻大肆進(jìn)行宣傳和認(rèn)籌，甚至在銷(xiāo)售中心開(kāi)放日吸引了3000多人參觀。

??有業(yè)主回憶，“我們?cè)戒N(xiāo)售中心質(zhì)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)，置業(yè)顧問(wèn)反過(guò)來(lái)說(shuō)我們‘怎么這么多抱怨，買(mǎi)房時(shí)單價(jià)才6000多元，現(xiàn)在都翻倍了?！?/p>

??這位業(yè)主表示，2016年煙臺(tái)的房?jī)r(jià)在6000多元左右，后面兩年價(jià)格翻倍再退房買(mǎi)別的也來(lái)不及了，只能繼續(xù)跟開(kāi)發(fā)商耗下去，等待簽正式合同。

??2018年5月，山語(yǔ)城項(xiàng)目終于取得預(yù)售證，品茹也在8月跟開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。合同約定：一、應(yīng)在2019年9月30日交房。交房的首要條件是具備“兩證一表”，即取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》《煙臺(tái)城市新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施交付使用證》和《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》；二、逾期交房超過(guò)30日，違約金賠付至實(shí)際交房之日止。

業(yè)主于2018年簽訂的正式購(gòu)房合同

??還有業(yè)主表示，簽合同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)擋住合同內(nèi)容，只讓業(yè)主們機(jī)械地簽字，當(dāng)業(yè)主提出質(zhì)疑，要求詳細(xì)看合同內(nèi)容，置業(yè)顧問(wèn)以退房為要挾，“如果你要看合同，那么你就退房吧，不認(rèn)可就退房。” “大家的合同版本都是一樣的，別人都不看，你看了也沒(méi)用，看了也改變不了?！?/p>

??到2019年9月底，有業(yè)主陸續(xù)接到開(kāi)發(fā)商通知交鑰匙的電話。不過(guò)，業(yè)主們提出質(zhì)疑，根據(jù)《購(gòu)房合同》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商必須以書(shū)面形式向業(yè)主發(fā)出交房通知，而并不是簡(jiǎn)單的電話通知；并且項(xiàng)目沒(méi)有取得“兩證一表”，水、電等基本生活保障都沒(méi)通，所謂的交房只是提供房屋鑰匙。

??另有業(yè)主指出，宣傳的“零公攤”也變成了正常計(jì)算的公攤面積；雖然裝了電梯，但目前是臨時(shí)電，不穩(wěn)定因素很多；沒(méi)有室內(nèi)步行樓梯，只有室外的消防樓梯；樓梯裸露在室外，保護(hù)措施只有剛剛合乎國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的1.2米護(hù)欄，用四個(gè)膨脹螺絲固定，被風(fēng)一吹，搖搖晃晃。“這不僅跟‘別墅級(jí)’相距甚遠(yuǎn)，甚至是不是安全都需要驗(yàn)收后才知道?！?/p>

山語(yǔ)城項(xiàng)目房屋外景

冬天下雪時(shí)，室外樓梯上的積雪

??因此，不少業(yè)主拒絕收房，并就千樂(lè)置業(yè)逾期交房和交房質(zhì)量等問(wèn)題進(jìn)行權(quán)利維護(hù)。

??品茹的經(jīng)歷跟這部分業(yè)主有所不同，她表示，我知道的是2020年6月1日是第一次“交房”。這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目仍沒(méi)有取得“兩證一表”，要拿到鑰匙還有一個(gè)要求，那就是簽署“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來(lái)無(wú)論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商免責(zé)”的補(bǔ)充協(xié)議。

??千樂(lè)置業(yè)向接受交房的業(yè)主發(fā)放的“違約金”。

??因?yàn)榇饲皹I(yè)主的維權(quán)，千樂(lè)置業(yè)承認(rèn)了延期，但是延期的違約金只賠付到2020年5月30日，這份遲到的“違約金”也不是真金白銀，而是類(lèi)似“優(yōu)惠券”的白條，其用途是抵部分車(chē)位或物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)，不過(guò)業(yè)主必須先用現(xiàn)金交半年物業(yè)費(fèi)。

??違規(guī)交房，多次被約談無(wú)果

開(kāi)發(fā)商交付鑰匙時(shí)，讓接受交房的業(yè)主簽訂的補(bǔ)充協(xié)議

??品茹告訴記者，業(yè)主們現(xiàn)在的困境是，因房屋不具備交房條件而拒絕收房的業(yè)主，不但沒(méi)有違約金，何時(shí)能收到合格的房子也不知道；有些業(yè)主因一方面交著房貸，一方面付著房租，實(shí)在承受不了這樣的壓力，違心地接了鑰匙，并簽了不合理的補(bǔ)充協(xié)議，在沒(méi)水、沒(méi)電、沒(méi)消防、不能裝修并且安全也無(wú)保障的情況下還要交物業(yè)費(fèi)；因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議中有“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來(lái)無(wú)論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商免責(zé)”的條款，即使后期發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主們也不能用法律武器保護(hù)自己。

??僵持之下，業(yè)主們只得再次維權(quán)，“信訪、找住建部門(mén)、打市長(zhǎng)熱線、打民生熱線、找膠東在線（煙臺(tái)市政府新聞平臺(tái)）及省信訪在線留言等等的辦法我們都采用了，不過(guò)開(kāi)發(fā)商并不買(mǎi)賬?！?/p>

“膠東在線”的留言平臺(tái)

??記者在“膠東在線”的留言平臺(tái)看到了相關(guān)部門(mén)對(duì)于山語(yǔ)城違規(guī)交房的回復(fù)。

??8月11日，芝罘區(qū)住房建設(shè)局對(duì)業(yè)主提出的違規(guī)收房問(wèn)題回復(fù)稱(chēng)，我局已多次約談開(kāi)發(fā)企業(yè)并下達(dá)書(shū)面整改通知，要求不得發(fā)生違法違規(guī)行為，不得損害群眾利益，并將涉嫌違規(guī)線索及目前手續(xù)辦理情況函告執(zhí)法部門(mén)。關(guān)于賠付問(wèn)題建議按照合同違約條款執(zhí)行，如有爭(zhēng)議可通過(guò)法律途徑解決。

??8月14日，芝罘區(qū)綜合行政執(zhí)法局表示，根據(jù)住建局提供的函，違規(guī)交房情況屬實(shí)，已對(duì)黃務(wù)中隊(duì)下達(dá)督辦履職函，走正規(guī)程序進(jìn)行處理。

??8月14日，芝罘區(qū)住房建設(shè)局表示，我局于6月下達(dá)的書(shū)面整改通知，7月推送的執(zhí)法部門(mén)。

??對(duì)于“山語(yǔ)城有哪些方面沒(méi)有通過(guò)驗(yàn)收”的問(wèn)題，芝罘區(qū)住建局的回應(yīng)是，驗(yàn)收包括規(guī)劃驗(yàn)收、質(zhì)量驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、配套驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及多個(gè)部門(mén)，該項(xiàng)目配套方面尚未通過(guò)驗(yàn)收，我局多次督促整改，并且已將該問(wèn)題推送綜合行政執(zhí)法局，該項(xiàng)目其他驗(yàn)收不在我局職能范圍內(nèi)。

??到8月30日，拿到鑰匙的業(yè)主再次在“膠東在線”平臺(tái)提出“山語(yǔ)城交房快2個(gè)月沒(méi)有電一直不讓裝修”的問(wèn)題。

??芝罘區(qū)住建局的回復(fù)是，經(jīng)落實(shí)（聯(lián)系）物業(yè)公司，山語(yǔ)城并未交房。

??交房問(wèn)題沒(méi)有進(jìn)展，業(yè)主們又有了新的煩惱。

??“在我們業(yè)主組成的幾百人的維權(quán)群里可能還混入了開(kāi)發(fā)商的人。”品茹懷疑，因?yàn)檫@些人進(jìn)來(lái)后并不維權(quán)，反而對(duì)于帶頭維權(quán)業(yè)主的身份了如指掌，這是一般業(yè)主不太能掌握的信息。

??業(yè)主不認(rèn)可的兩份補(bǔ)充協(xié)議

2018年購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”

??品茹介紹稱(chēng)，也有業(yè)主將千樂(lè)置業(yè)告上了法庭。不過(guò)由于2018年簽署的一份補(bǔ)充協(xié)議敗訴了?！胺课葙?gòu)買(mǎi)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商擋住了合同內(nèi)容，業(yè)主們簽署一張白紙，成為之后開(kāi)發(fā)商手里的補(bǔ)充協(xié)議，業(yè)主手里的合同里并沒(méi)有這份補(bǔ)充協(xié)議。因?yàn)檫@次敗訴，我們才知道這份補(bǔ)充協(xié)議的存在，也才得到這份補(bǔ)充協(xié)議的復(fù)件?！?/p>

??在業(yè)主提供的補(bǔ)充協(xié)議復(fù)件中，記者看到有條款寫(xiě)著：“賣(mài)方在本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所有圖文、視頻、示意作品等推廣內(nèi)容，賣(mài)方所作的售樓廣告、售樓書(shū)、沙盤(pán)寄樣板房等銷(xiāo)售材料均不作為合同附件，也不作為賣(mài)方向買(mǎi)方交付的商品房現(xiàn)狀依據(jù)，買(mǎi)方不得以此為由向賣(mài)方主張任何權(quán)利?！?/p>

??“賣(mài)方所作的售樓廣告、售樓書(shū)、沙盤(pán)及樣板房等物業(yè)銷(xiāo)售之推廣材料中有關(guān)該商品房的內(nèi)容與合同、補(bǔ)充及變更協(xié)議約定和現(xiàn)狀不一致者，以合同、補(bǔ)充及變更協(xié)議和現(xiàn)狀為準(zhǔn)?！?/p>

??“賣(mài)方向買(mǎi)方發(fā)出交房通知，告知買(mǎi)方辦理結(jié)算、入住的時(shí)間，買(mǎi)方應(yīng)在通知中規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理完畢結(jié)算、驗(yàn)收、接收（以該房屋鑰匙交付買(mǎi)方為準(zhǔn)）手續(xù)，導(dǎo)致房屋未能按期交付的，從賣(mài)方交房通知規(guī)定的時(shí)間屆滿之日起，視為賣(mài)方已經(jīng)履行了交房義務(wù)。自該日起由買(mǎi)方承擔(dān)該房屋發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)等所有費(fèi)用?！薄叭糍I(mǎi)方未按照賣(mài)方發(fā)出的通知規(guī)定的期限和地點(diǎn)交接的，視為買(mǎi)方已接房。逾期未辦理接房手續(xù)的 ，買(mǎi)方仍應(yīng)自賣(mài)方交房通知規(guī)定的交房之日繳納物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用。若買(mǎi)方未能按照規(guī)定辦理交付手續(xù)，買(mǎi)方應(yīng)每天向賣(mài)方支付房屋價(jià)款千分之一的保管費(fèi)或看管費(fèi)?！?/p>

??到今年6月的這次“交房”過(guò)程中，千樂(lè)置業(yè)再次讓拿鑰匙的業(yè)主簽署了一份有條款為“接受房屋目前現(xiàn)狀、未來(lái)無(wú)論任何原因延遲辦理房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商免責(zé)”的補(bǔ)充協(xié)議。

??這兩份補(bǔ)充協(xié)議，都讓業(yè)主們無(wú)法接受。

??對(duì)于這種情況，記者采訪了北京市漢華律師事務(wù)所律師齊正。齊正表示，如果業(yè)主的描述是事實(shí)，那開(kāi)發(fā)商所作的補(bǔ)充協(xié)議屬于典型地為了自己完全免除責(zé)任的格式合同。本案中的格式條款是開(kāi)發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。中華人民共和國(guó)合同法第三十九條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

??“合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效?！?/p>

??“房產(chǎn)是業(yè)主們的主要財(cái)產(chǎn)，賣(mài)房和交鑰匙的時(shí)候開(kāi)發(fā)商屬于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)一方，業(yè)主們屬于弱勢(shì)一方，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售員往往在賣(mài)房過(guò)程中用已經(jīng)練熟的話術(shù)手段引誘業(yè)主在有不利于業(yè)主的合同、補(bǔ)充協(xié)議中簽字，法院在審理案件時(shí)應(yīng)該注意審查合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂的過(guò)程、開(kāi)發(fā)商的工作人員是否用了足夠引起業(yè)主注意不利于自己的格式條款的提醒方式、格式條款是否符合公平原則和常識(shí)邏輯?！饼R正建議，業(yè)主們可以集體起訴，起訴后要求開(kāi)發(fā)商提供自己和其他業(yè)主的所有合同包括第一、二次的補(bǔ)充協(xié)議，業(yè)主的合同基本都是一樣的，如果簽署的方式也都是銷(xiāo)售員捂著蓋著未告知實(shí)際內(nèi)容，業(yè)主們可以以證人身份申請(qǐng)出庭作證，證實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的合同是格式合同，簽署時(shí)銷(xiāo)售員未告知內(nèi)容甚至用了欺詐的手段，這樣的條款法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款。

??齊正還認(rèn)為，這涉及老百姓的民生問(wèn)題。當(dāng)?shù)氐谋O(jiān)管部門(mén)應(yīng)該重視，對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的不公平的合同條款進(jìn)行調(diào)查。