??自公司錄得上市30年的首次虧損以來(lái)，深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中洲控股”）“壞消息”不斷。

??9月9日晚間，中洲控股發(fā)布公告，公司于近日收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)深圳監(jiān)管局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳證監(jiān)局”）出具的《深圳證監(jiān)局關(guān)于對(duì)深圳市中洲投資控股股份有限公司采取責(zé)令改正措施的決定》《深圳證監(jiān)局關(guān)于對(duì)賈帥、葉曉東采取出具警示函措施的決定》。同時(shí)，公司控股股東深圳中洲集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中洲集團(tuán)”）收到深圳證監(jiān)局出具的《深圳證監(jiān)局關(guān)于對(duì)深圳中洲集團(tuán)有限公司采取出具警示函措施的決定》。

??根據(jù)公告，中洲控股存在以下違規(guī)行為：

??一、信息披露不規(guī)范。公司在存貨減值測(cè)試時(shí)，成本分?jǐn)偡绞桨l(fā)生變化，構(gòu)成會(huì)計(jì)估計(jì)變更，但公司未履行信息披露義務(wù)；公司未及時(shí)披露控股股東股份凍結(jié)延期事項(xiàng)。

??二、存貨跌價(jià)測(cè)試不審慎。公司部分項(xiàng)目存貨預(yù)計(jì)售價(jià)未綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況、項(xiàng)目去化、競(jìng)品價(jià)格等因素的影響。

??三、公司治理不規(guī)范。公司部分“三會(huì)”會(huì)議記錄不完整和會(huì)議管理不到位、內(nèi)幕知情人登記管理制度未及時(shí)修訂和執(zhí)行不到位，關(guān)聯(lián)人名單登記不完整。

??除了對(duì)中洲控股進(jìn)行警示外，深圳證監(jiān)局還特別提及公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理賈帥，財(cái)務(wù)總監(jiān)、董事會(huì)秘書(shū)葉曉東。公告顯示，賈帥、葉曉東對(duì)上述問(wèn)題負(fù)有主要責(zé)任。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，深圳證監(jiān)局決定對(duì)賈帥、葉曉東分別采取出具警示函的監(jiān)管措施。

??就警示函內(nèi)容及公司后續(xù)計(jì)劃，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電中洲控股投資者電話，工作人員表示，公司及相關(guān)責(zé)任主體在收到警示函后，高度重視相關(guān)問(wèn)題，并將嚴(yán)格按照深圳證監(jiān)局的監(jiān)管要求進(jìn)行整改。本次行政監(jiān)管措施不會(huì)影響公司正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

??9月10日，截至收盤(pán)，中洲控股股價(jià)跌2.98%，報(bào)3.58元，總市值23.8億元。

??首度虧損遭問(wèn)詢

??這已不是中洲控股今年第一次受到監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)注。

??4月24日，中洲控股發(fā)布了2023年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2023年中洲控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.21億元，同比上升7.59%；歸屬母公司凈利潤(rùn)-18.45億元，同比下降2412.74%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司凈利潤(rùn)-18.64億元，同比下降6564.38%。

??這是中洲控股自1994年上市以來(lái)的首次年報(bào)虧損，且虧損金額足以吞沒(méi)其此前近5年來(lái)的歸屬母公司凈利潤(rùn)之和。數(shù)據(jù)顯示，中洲控股2018~2022年的歸屬母公司凈利潤(rùn)合計(jì)約18.01億元。

??5月22日，深交所向中洲控股發(fā)布年報(bào)問(wèn)詢函，要求其說(shuō)明營(yíng)業(yè)收入增加的同時(shí)凈利潤(rùn)大幅下降等問(wèn)題的原因。

??6月中旬，中洲控股回復(fù)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售采取預(yù)售模式，營(yíng)業(yè)收入與實(shí)際銷(xiāo)售情況存在一定時(shí)間差。2023年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的部分項(xiàng)目主要系2021~2022年期間進(jìn)行預(yù)售，并于該年度竣工達(dá)到約定交付條件進(jìn)而結(jié)轉(zhuǎn)收入的金額增加。公司2023年開(kāi)發(fā)預(yù)售的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格不及預(yù)期，售價(jià)下降明顯。公司根據(jù)各項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境，按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求對(duì)存在減值跡象的存貨項(xiàng)目計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備22.18億元，增長(zhǎng)約961.24%。綜合上述因素，公司2023年度營(yíng)業(yè)收入較上年增加5.38億元，增長(zhǎng)7.59%；凈利潤(rùn)大幅下降19.25億元，同比下降2412.74%。

??公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)變動(dòng)情況方面，中洲控股表示，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，公司本年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的部分項(xiàng)目系2021~2022年期間進(jìn)行預(yù)售，當(dāng)時(shí)所處市場(chǎng)環(huán)境較報(bào)告期略好，售價(jià)較2023年度高，因此對(duì)毛利率做出明顯貢獻(xiàn)。而2023年度，受到房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售情況繼續(xù)下滑的影響，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格下降明顯，以價(jià)換量的結(jié)果導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)因存貨出現(xiàn)明顯減值跡象，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備22.18億元。因此2023年度公司凈利潤(rùn)大幅下跌至-18.45億元。

??公司2023年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入實(shí)際較上年同期減少約3.85億元，因當(dāng)年銷(xiāo)售不及預(yù)期，預(yù)售資金回流減少，為保證公司正常經(jīng)營(yíng)，公司放緩工程進(jìn)度，相應(yīng)減少了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)支出的現(xiàn)金流出，使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出較上年減少約7.6億元。綜合來(lái)看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較上年增加3.7億元，同比增加38.12%。

??中洲控股在相關(guān)回復(fù)中還透露，截至2024年一季度末，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債金額為23.78億元，可用貨幣資金為15.79億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.88%；公司流動(dòng)性指標(biāo)較弱，未來(lái)一年仍存在一定償債壓力。

??昔日“拿地王”的“苦日子”

??中洲控股的前身是創(chuàng)立于1984年的深圳市長(zhǎng)城投資控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深長(zhǎng)城”），于1994年股份制改造后成為上市公司。1993年，潮汕商人黃光苗創(chuàng)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中洲集團(tuán)，并于2013年通過(guò)深長(zhǎng)城實(shí)現(xiàn)A股曲線上市。迄今為止，中洲集團(tuán)持有中洲控股52.63%的股份，中洲控股是中洲集團(tuán)唯一地產(chǎn)上市平臺(tái)。

??很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，黃光苗的命運(yùn)與中洲控股捆綁在一起，而他的擴(kuò)張雄心深深影響著中洲控股。數(shù)據(jù)顯示，中洲控股在2016~2018年的新增土地儲(chǔ)備分別為20.73萬(wàn)平方米、98.78萬(wàn)平方米和24.49萬(wàn)平方米，拿地面積的增長(zhǎng)幅度基本可以對(duì)應(yīng)中洲控股的存貨增速。2017年，中洲控股曾在一月內(nèi)橫掃全國(guó)5個(gè)城市，涉及香港、佛山、惠州、無(wú)錫及重慶，拿地氣勢(shì)如虹，一時(shí)被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“拿地大王”。

??值得注意的是，自2016年銷(xiāo)售額突破百億大關(guān)后，中洲控股業(yè)績(jī)規(guī)模一直沒(méi)有更大突破。2016~2019年，中洲控股的銷(xiāo)售金額分別為105.3億元、144.91億元、131.72億元和155.21億元。按照中指研究院的統(tǒng)計(jì)口徑，2023年中洲控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額116.9億元，僅位居行業(yè)第106位。

??早期大量拿地亦導(dǎo)致中洲控股存貨高企，或陷入“消化不良”的窘境。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱中洲控股近5年的年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，其“增收不增利”的趨勢(shì)明顯。

??2019~2023年，中洲控股營(yíng)業(yè)總收入分別為72.13億元、107億元、86.76億元、70.83億元及76.21億元，而同期的歸屬母公司凈利潤(rùn)則分別為7.87億元、2.81億元、2.06億元、0.80億元及-18.45億元，呈連年下滑狀態(tài)。

??來(lái)到2024年，這一情形似乎更為嚴(yán)重。

??8月29日，中洲控股發(fā)布2024年半年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約23.43億元，同比下降35.74%；歸屬母公司凈利潤(rùn)虧損4.15億元，同比下降2009.35%。對(duì)于營(yíng)業(yè)收入的下滑，中洲控股表示，主要是本期房地產(chǎn)收入結(jié)算規(guī)模較上年同期減少。

??具體來(lái)看，中洲控股的營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)、酒店和施工行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)不同幅度的下滑。其中，房地產(chǎn)占營(yíng)業(yè)收入的比重高達(dá)87.45%，但是降幅最嚴(yán)重的，同比減少39.12%。

??值得一提的是，中洲控股報(bào)告期內(nèi)資產(chǎn)減值損失達(dá)4.41億元。其中，對(duì)存貨的賬面價(jià)值進(jìn)行減值，計(jì)提了4.29億元的存貨跌價(jià)損失；對(duì)合同取得成本的賬面價(jià)值進(jìn)行減值，計(jì)提了1203.25萬(wàn)元的減值損失。

??業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的同時(shí)，一些負(fù)面消息也總圍繞著中洲控股。

??2018年4月，作為中洲控股實(shí)際控制人的黃光苗因泄密重組消息，卷入皇庭集團(tuán)鄭小燕內(nèi)幕交易；2019年4月，黃光苗的哥哥黃光亮因未按規(guī)定披露上市公司信息被深圳證監(jiān)局出具《行政處罰決定書(shū)》。

??此后，黃光苗行事愈發(fā)低調(diào)，逐漸將中洲控股交由職業(yè)經(jīng)理人打理，自己則退居幕后。

??據(jù)了解，中洲控股現(xiàn)任董事長(zhǎng)賈帥是做財(cái)務(wù)出身。曾任成都中信城市建設(shè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理；2009年1月~2015年12月，任中洲集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)；2015年12月~2016年12月，任中洲集團(tuán)副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)；2016年12月起任中洲集團(tuán)總裁；2014年3月起兼任中洲控股董事；2024年5月，任中洲控股非獨(dú)立董事、董事長(zhǎng)、總裁。

??此次中洲控股及董事長(zhǎng)被深圳證監(jiān)局出具警示函，也讓公司的發(fā)展之路再次蒙上一層陰影。