[克而瑞]7月各指標增速滑落 “金九銀十”又將是場夢

??8月12日，統(tǒng)計局公布了1-7月房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、銷售等指標增速如期滑落，但商品房待售面積連續(xù)下滑，去庫存初顯成效。在中央“抑制資產(chǎn)泡沫”、地方如廈門、合肥、蘇州出臺限貸政策，下半年信貸環(huán)境不再寬松，三季度行業(yè)走勢不容樂觀，增速進一步下滑概率較大。

??一、銷售面積、金額增速連續(xù)三個月下滑，政策風向轉(zhuǎn)變將影響三季度走勢

??1-7月份，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長26.7%。商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點。其中，住宅銷售額增長41.2%。

??點評：受到銷售淡季、供應偏緊以及六月份部分需求提前透支的影響，商品房銷售面積、金額累計同比增速連續(xù)三個月下滑。目前市場正在處在高位調(diào)整期，雖然成交較6月份有較大幅度下降(面積環(huán)比下滑30%，金額環(huán)比下降25%)，但總體表現(xiàn)好與去年同期，單月面積、金額同比分別增長19%和29%。

??7月份管理層首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫，結(jié)合近期熱門城市出臺的“限貸”“限購”措施來看，政策風向轉(zhuǎn)變信號明顯。上半年信貸寬松推動地產(chǎn)回暖的局面也將轉(zhuǎn)變，沒有大規(guī)模的資金放水，房地產(chǎn)銷售將面臨大的調(diào)整；另外，部分城市上半年在地價的推動下，漲幅過快，一定程度加大市場觀望情預計全年走勢呈現(xiàn)“拱形”，8月增速將繼續(xù)回落，但回落幅度將繼續(xù)收窄。

??二、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，預計全年增速維持“0”左右

??2016年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

??點評：開發(fā)投資增速延續(xù)了自5月份以來的下滑態(tài)勢，單月來看，同比增速持續(xù)放緩。下滑的主要原因在于，第一，新開工、土地購置面積增速持續(xù)下滑；第二，大部分三四線城市庫存依舊較高，企業(yè)投資意愿不強。整體來看，近2月銷售出現(xiàn)高位見頂信號，一般來說，銷售-投資傳導需要3-6個月的時間，將對未來開發(fā)投資產(chǎn)生一定負面影響，而下半年去庫存仍是行業(yè)首要任務。因此，接下來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會進一步放緩，預計全年增速維持在“0”左右。

??三、一二線新開工增長并未拉動整體市場增長，銷售滑落進一步加劇其新開工增速下滑

??1-7月房屋新開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個百分點。其中，住宅新開工面積64102萬平方米，增長13.1%。

??點評：新開工增速依舊維持正區(qū)間，1-7月累計增速較最高點下滑近8個百分點，但7月下滑幅度較上月有所收窄。當前三四線庫存高企，房企在這些城市開工意愿不強，尤其是在上半年房價從一線輪動到二線城市，大部分開發(fā)企業(yè)集中到這些熱門城市，進一步加劇新開工地域分布上的集中，但一二線新開工增長無法帶動整體新開工增長。另外，基數(shù)效應逐漸減退，也是新開工增速持續(xù)放緩原因之一。隨著市場銷售持續(xù)回落，將進一步加劇新開工增速的下滑。

??四、土地購置面積沖高回落，下半年多城迎供應高峰，增速有望轉(zhuǎn)正

??1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴大4.8個百分點；土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。

??點評：土地購置面增速在上半年沖高后回落，1-7月降幅擴大。成交金額增速回落，仍保持7.1%增長，主要是受到一二線城市“三高地塊”頻出的拉動。下半年，南京、蘇州等城市曾明確表示加大土地供應，而上海、北京也將迎來供地高峰，因此，下半年土地購置面積較上半年將有明顯突破，增速轉(zhuǎn)正概率較大。另外，多個熱點城市出臺土地限價令、以及調(diào)整土地競價方式來給地價降溫，或?qū)е鲁山唤痤~持續(xù)回落，整體增速維持在正區(qū)間格局不會變。

??五、2016年以來待售面積持續(xù)減少，結(jié)構(gòu)性矛盾難以緩解，商辦庫存仍在走高

??7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。

??點評：今年以來，商品房待售面積逐月減少，主要得益于住宅待售面積減少，7月末住宅庫存較2016年1-2月減少3452萬平方米，表明在政策寬松下去庫存取得一定成效。但目前庫存結(jié)構(gòu)性矛盾難以緩解，特別是商辦項目庫存仍在加大，上半年出臺系列“商轉(zhuǎn)住”等政策，實際效果并不明顯。另外，從城市能級來看，一、二線大部分城市住宅風險在上半年已經(jīng)釋放，而大部分三四線城市仍處于高庫存當中，在市場調(diào)整之下，這部分城市庫存壓力將進一步加大。