[克而瑞]熱點(diǎn)三四線市場(chǎng)調(diào)研紀(jì)要（九）常州篇

??城市綜述

??GDP全省第5名，常住人口470萬(wàn)人 城鎮(zhèn)居民收入5萬(wàn)元

??2017年常州GDP6622.3億元，同比增長(zhǎng)8.1%，GDP再上一個(gè)千億臺(tái)階，總量由全省第6位升至第5位，增速全省并列第二。人均GDP多達(dá)140517元，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為2.4∶46.5∶51.1，全年服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資479.1億元，增長(zhǎng)7.3%，其中住宅投資339億元，增長(zhǎng)7.1%。年末全市常住人口471.7萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口338.7萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到71.8%。全市戶籍總?cè)丝?78.8萬(wàn)人，增長(zhǎng)1.1%。戶籍人口出生率9.5‰，死亡率9.1‰，人口自然增長(zhǎng)率0.4‰。居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49955元，增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出28445元，增長(zhǎng)5%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)26.8%，較上年下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??市場(chǎng)綜述

??樓市持續(xù)高熱 熱點(diǎn)區(qū)域一、二手房?jī)r(jià)格倒掛

??當(dāng)下，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化表現(xiàn)優(yōu)異，熱銷盤(pán)認(rèn)購(gòu)客戶與推售套數(shù)比例可以達(dá)到5:1，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率超85%。誘因在于：其一，2016年炒房客大量進(jìn)場(chǎng)，帶動(dòng)本地購(gòu)房需求；其二，棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，拆遷戶購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁；其三，改善性換房需求持續(xù)釋放，中高端項(xiàng)目備受市場(chǎng)歡迎；其四，地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，倒逼恐慌性購(gòu)房需求。常州下轄五區(qū)一縣，鐘樓區(qū)、天寧區(qū)兩區(qū)屬早期市中心，全市價(jià)格高地，天寧區(qū)作為常州東大門(mén)，發(fā)展進(jìn)度不及預(yù)期，近年來(lái)在售項(xiàng)目明顯增多；新北區(qū)屬重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，受惠于市政府搬遷，可謂是當(dāng)下的熱點(diǎn)區(qū)域；武進(jìn)區(qū)早期被譽(yù)為“鬼城”，湖塘老城區(qū)小企業(yè)主較多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁；金壇區(qū)2015年撤縣設(shè)區(qū)，有高鐵規(guī)劃利好，產(chǎn)業(yè)主要有服裝、加工業(yè)，月均收入6000元；溧陽(yáng)縣全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，坐擁天目湖5A級(jí)旅游景區(qū)。熱點(diǎn)區(qū)域、板塊一、二手房?jī)r(jià)格倒掛，價(jià)差幅度1000-2000元/平方米，但二手房高價(jià)成交僅是個(gè)案，并不普遍。購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)的客群首選新房，購(gòu)買(mǎi)力弱的客群擠壓至二手房市場(chǎng)。隨著樓市成交轉(zhuǎn)暖，商品住宅庫(kù)存量由高峰期800萬(wàn)平方米降至240萬(wàn)平方米，去化周期低至4.7個(gè)月，其中不乏產(chǎn)品定位有偏差、去化一直不暢的“僵尸”庫(kù)存，實(shí)際活躍庫(kù)存量遠(yuǎn)低于240萬(wàn)平方米。

??01

??調(diào)控政策

??不限購(gòu)、限售2年，首套、二套首付30% 但有隱形購(gòu)房門(mén)檻

??常州不限購(gòu)，但限售、限價(jià)，新購(gòu)買(mǎi)商品房(包括二手房)，產(chǎn)權(quán)滿2年后才能上市交易；全年房?jī)r(jià)漲幅不超過(guò)6%，3個(gè)月可以調(diào)價(jià)一次，幅度不超過(guò)3%。早期，部分開(kāi)發(fā)商為了突破限價(jià)，遂將毛坯改精裝，一度出現(xiàn)同棟樓精裝、毛坯并存的亂象，甚至是做陰陽(yáng)合同，裝修不計(jì)入備案總價(jià)。目前，老盤(pán)毛坯改精裝現(xiàn)已叫停，精裝僅限于純新盤(pán)。相對(duì)而言，毛坯優(yōu)于精裝，精裝市場(chǎng)有抗性。首套、二套首付30%，首套房貸利率上浮15%，二套上浮20%，三套停貸。熱點(diǎn)板塊有隱形購(gòu)房門(mén)檻，全款、高首付優(yōu)先，公積金貸款靠邊站。源于常州市政府為了加強(qiáng)購(gòu)房資金監(jiān)管，強(qiáng)制性要求貸款資金暫時(shí)存放在政府監(jiān)管賬戶，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)到一定進(jìn)度才將貸款資金退回到開(kāi)發(fā)商賬戶。因此，熱銷盤(pán)對(duì)于客戶首付比例有著更高要求，無(wú)形中抬升購(gòu)房門(mén)檻。

??02

??價(jià)格走勢(shì)

??常州仍是蘇錫常價(jià)格洼地 各區(qū)域價(jià)格梯度不明顯

??2015年常州房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)開(kāi)始步入上行通道，2017年房?jī)r(jià)翻倍，但受限價(jià)政策影響，房?jī)r(jià)漲幅趨緩。因主城區(qū)限價(jià)政策執(zhí)行層面最為嚴(yán)苛，各區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格梯度相差不大，新北區(qū)精裝修售價(jià)1.6萬(wàn)/平方米，武進(jìn)區(qū)毛坯售價(jià)1.2萬(wàn)/平方米，金壇區(qū)毛坯售價(jià)接近1.2萬(wàn)/平方米。那些地理位置較好、售價(jià)低于預(yù)期的項(xiàng)目，出現(xiàn)搶購(gòu)的熱潮，典型如華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，6月份新推盤(pán)400多套房源，吸引1000多人搶購(gòu)。受益于高鐵規(guī)劃疊加撤縣設(shè)區(qū)等多重利好，金壇區(qū)房?jī)r(jià)跟漲，且漲幅可觀，2015年下半年房?jī)r(jià)約5500元/平方米，2017年房?jī)r(jià)漲至9000元/平方米，2018年房?jī)r(jià)進(jìn)一步提升至12000元/平方米，下半年精裝房預(yù)計(jì)突破15000元/平方米。溧陽(yáng)房?jī)r(jià)與常州主城區(qū)相差不大，但城南、城北之間存價(jià)格鄙視鏈，城南品牌房企聚集，生活配套齊全，地價(jià)7000-8000元/平方米，房?jī)r(jià)約1.5萬(wàn)/平方米；城北老廠房較多，居住環(huán)境較差，房?jī)r(jià)1-1.2萬(wàn)/平方米。隨著房?jī)r(jià)大幅上漲，常州購(gòu)房者價(jià)格接受度明顯提升。相較而言，常州仍是蘇錫常價(jià)格洼地，比價(jià)效應(yīng)明顯。

??03

??客戶結(jié)構(gòu)

??地緣性客戶占比約70% 小企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁

??前期，常州購(gòu)房群體不乏上海、蘇州、無(wú)錫等周邊城市外溢投資客，現(xiàn)在則是本地客群居多。譬如，武進(jìn)區(qū)新城桃李郡本地3-5公里范圍客戶占比60-70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比20%，周邊區(qū)域占比10%；金壇區(qū)中梁壹號(hào)院金壇地緣性客戶占比70-80%，外地占比20-30%。值得一提的是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷戶、私營(yíng)企業(yè)、小作坊業(yè)主這類客群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，能夠承受高首付比例，甚至全款購(gòu)房。

??04

??土地市場(chǎng)

??2017年恢復(fù)供地 土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈多區(qū)域地價(jià)破萬(wàn)

??常州2014-2016年三年不供地，2017年開(kāi)始恢復(fù)供地，但供地量并不大。2018年供地計(jì)劃出爐，全市新增供地4900畝，地價(jià)基本限定在1050-1100萬(wàn)元/畝。其中，中心城區(qū)（鐘樓區(qū)、天寧區(qū)）供應(yīng)量多達(dá)1400畝，金壇區(qū)1000畝，武進(jìn)區(qū)、溧陽(yáng)市均達(dá)到900畝，新北區(qū)700畝。土拍市場(chǎng)無(wú)論是剛開(kāi)始的限價(jià)搖號(hào)，還是限價(jià)+競(jìng)配建人才公寓面積，或者是政府暗地里設(shè)定指導(dǎo)價(jià)，房?jī)r(jià)約等于土地樓板價(jià)+4500元/平方米，但難以阻擋企業(yè)高價(jià)拿地的熱情。土拍競(jìng)爭(zhēng)依舊激烈，多區(qū)域樓板價(jià)破萬(wàn)，近期金壇風(fēng)景區(qū)一宗低密度地塊拍出1.2萬(wàn)天價(jià)，刷新金壇區(qū)單價(jià)地王。

??05

??企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

??新城、路勁土儲(chǔ)領(lǐng)跑 中小房企被擠出土拍市場(chǎng)

??隨著2017年常州開(kāi)始恢復(fù)供地，眾多品牌房企紛紛進(jìn)入常州拿地，如華宇、美的、中國(guó)鐵建等，新晉房企更敢于高價(jià)拿地。土拍門(mén)檻明顯抬升，中小房企排擠出土拍市場(chǎng)，品牌房企聯(lián)合拿地漸成常態(tài)，譬如2017年弘陽(yáng)和中梁地產(chǎn)聯(lián)合拍得華陽(yáng)路西側(cè)金桂路南側(cè)地塊（金壇中梁壹號(hào)院）。目前新城、路勁、美的、萬(wàn)科、碧桂園等實(shí)力房企在常州均有項(xiàng)目在售，常州作為新城的大本營(yíng)，一直是新城重點(diǎn)深耕的城市，土儲(chǔ)最為充足。其次為路勁，從2017年開(kāi)始，其在常州拿地勢(shì)頭迅猛，現(xiàn)有10多個(gè)項(xiàng)目。

??展望未來(lái)，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有望延續(xù)，隨著下半年供應(yīng)量逐漸增多，成交量有望穩(wěn)步回升。而在地價(jià)上漲的帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)猶存一定的上漲壓力，但受限價(jià)政策影響，房?jī)r(jià)漲幅著實(shí)有限。