[克而瑞]熱點(diǎn)三四線市場(chǎng)調(diào)研紀(jì)要（十六）泰州篇

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??城市概況

??蘇中門戶地理位置優(yōu)越 GDP增速居全省首位

??泰州位于江蘇中部，是江蘇省下轄的十三個(gè)地級(jí)市之一。泰州市南部瀕臨長(zhǎng)江，北部與鹽城毗鄰，東臨南通，西接揚(yáng)州，自古有“水陸要津，咽喉?yè)?jù)郡”之稱，是上海都市圈、南京都市圈、蘇錫常都市圈的重要節(jié)點(diǎn)城市。

??全市總面積5787平方公里，市區(qū)面積1567平方公里。2017年末全市常住人口465.19萬人，城鎮(zhèn)人口302.05萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)64.93%，比2016年末提高1.73個(gè)百分點(diǎn)。2017年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4744.53億元，增長(zhǎng)8.2%，增速居全省首位。優(yōu)越的地理位置，可觀的城市空間和人口密度以及高速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奠定了泰州市房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。

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??政策環(huán)境

??認(rèn)貸不認(rèn)房，政府備案價(jià)限制

??泰州市正處于快速發(fā)展進(jìn)程中，限購(gòu)限貸較為寬松。目前不限購(gòu)，限貸政策方面認(rèn)貸不認(rèn)房。限價(jià)管制相對(duì)嚴(yán)格，房?jī)r(jià)備案規(guī)定樓盤最高售價(jià)在綜合考慮拿地成本、工程造價(jià)以及營(yíng)銷管理費(fèi)用的基礎(chǔ)上擬定，精裝房售價(jià)在毛坯房定價(jià)的基礎(chǔ)上允許2000-2500元/平方米的價(jià)格上浮。政府限價(jià)管制下，開發(fā)商實(shí)際銷售價(jià)格的備案申請(qǐng)將有所限制。

??棚改方面，2017年海陵區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目61個(gè)，改造面積280萬平方米；高港區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目7個(gè)，改造面積 15.3萬平方米；姜堰區(qū)河西街地塊、幸福村五組周邊地塊合計(jì)已完成改造面積12.5萬平方米；醫(yī)藥高新區(qū)棚戶區(qū)改造工作滯后。今年泰州市將進(jìn)一步加快棚戶區(qū)改造，計(jì)劃新開工棚改21.5萬套，基本建成17萬套，完成農(nóng)村危房改造1.5萬戶。

??目前泰州市棚改以貨幣化安置為主，平均可賠付200-300萬。隨著棚戶改政策的收緊，貨幣化安置比例將得到一定的控制，將更多采取新建棚改安置房方式，最大程度實(shí)現(xiàn)棚改政策目標(biāo)。

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??市場(chǎng)情況

??多盤推出貨量充足，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)

??當(dāng)下，泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較熱。2017年全年商品房銷售面積達(dá)883.33萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，銷量創(chuàng)歷年新高。其中全市住宅類商品房銷售面積795.51萬平方米,同比增長(zhǎng)23.3%。

??房?jī)r(jià)自2017年以來漲幅明顯，主要原因在于一方面2017年泰州市市場(chǎng)需求旺盛去庫(kù)存效果明顯，市場(chǎng)存量較低；另一方面今年上半年房企推盤速度普遍較慢，供應(yīng)體量不足，市場(chǎng)供不應(yīng)求加劇帶動(dòng)漲幅。但是隨著6月份多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)推盤，庫(kù)存緊張局面得到緩解，房?jī)r(jià)將趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)。全市二手房房?jī)r(jià)普遍低于新房?jī)r(jià)格，暫無明顯倒掛現(xiàn)象。

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??板塊房?jī)r(jià)

??各市區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)板塊差異 醫(yī)藥高新區(qū)預(yù)期高

??泰州市下轄靖江、泰興、興化三個(gè)縣級(jí)市，海陵、高港、姜堰三區(qū)和泰州醫(yī)藥高新區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)功能區(qū)。由于城市“南拓東進(jìn)”的發(fā)展趨勢(shì)，各區(qū)市發(fā)展并不平衡，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)一定板塊差異。其中，城南部分作為城市發(fā)展的重點(diǎn)吸引了各大房企進(jìn)駐。目前的庫(kù)存主要集中在城南板塊，城南板塊房?jī)r(jià)仍有相當(dāng)?shù)纳蠞q空間。

??從市場(chǎng)價(jià)格來看，三市中靖江市、泰興市較高，興化市較低。泰州市中心目前處于高價(jià)位，均價(jià)在15000元/平方米以上。市內(nèi)三區(qū)房?jī)r(jià)表現(xiàn)也各有不同，海陵區(qū)配套設(shè)施完備，發(fā)展成熟，均價(jià)達(dá)到12000-13000元/平方米；姜堰區(qū)由于兩家上市公司布局以及姜堰中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源集中吸引了大批周邊客群，房?jī)r(jià)被推高至12000元/平方米左右，與海陵區(qū)齊平；高港區(qū)的發(fā)展較為緩慢，均價(jià)在8000元/平方米左右。

??目前醫(yī)藥高新區(qū)是泰州市最為熱門的板塊，房?jī)r(jià)上升空間大。一方面醫(yī)藥高新區(qū)位于城南部分，泰州未來發(fā)展以城南為主，醫(yī)藥高新區(qū)占據(jù)了優(yōu)越的地理位置，加上高鐵等配套設(shè)施的規(guī)劃，板塊利好多；另一方面產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于該板塊的帶動(dòng)效應(yīng)強(qiáng)。

??2017年泰州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重為43.0%，比上年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)，其中生物制藥及高性能醫(yī)療器械產(chǎn)值增長(zhǎng)18.4%。醫(yī)藥行業(yè)的發(fā)展增強(qiáng)了該板塊人才引進(jìn)、創(chuàng)業(yè)投資、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的吸附力，拉升了板塊的預(yù)期價(jià)值；此外碧桂園、恒大、新城、華潤(rùn)、綠地等品牌房企聚集，各項(xiàng)目的相繼推出加劇了該板塊發(fā)展進(jìn)程。

??總的來說，城市發(fā)展規(guī)劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。泰州市的發(fā)展規(guī)劃很大程度影響了板塊的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，區(qū)位和資源環(huán)境也是影響房?jī)r(jià)的主要因素。在板塊利好下，醫(yī)藥高新區(qū)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)一波市場(chǎng)熱潮。

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??客群及需求結(jié)構(gòu)

??市場(chǎng)購(gòu)房以本地客群為主 大面積毛坯房較受歡迎

??泰州市現(xiàn)處于剛性需求向改善性需求過度階段，購(gòu)房群主要以本地客源為主，中高端產(chǎn)品的企事業(yè)單位客戶較多，購(gòu)房主力年齡為20-30歲。戶型上，90-140平方米戶型為主力需求，140平方米以上大戶型的需求有所增加。2017年全市90平方米以下、90-140平方米和140平方米以上住宅類商品房銷售面積占比分別達(dá)到6.7%、75.8%、17.5%。另外，泰州市場(chǎng)對(duì)毛坯房較為偏好，對(duì)精裝修接受度不高，單價(jià)及產(chǎn)品定位是搶占市場(chǎng)的關(guān)鍵。

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??土地市場(chǎng)及房企競(jìng)爭(zhēng)

??城南地塊出讓規(guī)模大 房企項(xiàng)目布局集中

??根據(jù)泰州市2018年住宅類房地產(chǎn)用地出讓計(jì)劃來看，年度計(jì)劃共11宗，土地面積約1260畝，涉及市直、海陵區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)、高港區(qū)等區(qū)域。其中市直3宗，土地面積約163畝；海陵區(qū)2宗，土地面積約260畝；醫(yī)藥高新區(qū)5宗，土地面積約737畝；高港區(qū)1宗，土地面積約100畝。目前城南部分尚有較多未開發(fā)土地，從醫(yī)藥高新區(qū)的土地出讓規(guī)模也有所反映，這與城市發(fā)展規(guī)劃密切相關(guān)，預(yù)計(jì)8月會(huì)有新一輪土拍。

??房企競(jìng)爭(zhēng)方面，目前泰州市場(chǎng)本地房企與品牌規(guī)模房企同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)。本地房企主要有兩家，包括正太、華澤，品牌房企碧桂園、綠地、華潤(rùn)、新城、恒大也相繼入駐。其中，碧桂園2007年進(jìn)駐泰州，目前有四個(gè)項(xiàng)目。綠地2012年首進(jìn)泰州；恒大去年通過收購(gòu)的深業(yè)上林苑一期入駐泰州，并拿下兩塊地，市區(qū)只有恒大?華府項(xiàng)目。

??從布局上來看，各大房企項(xiàng)目集中南移。目前城南板塊聚集了碧桂園?湖悅天境、恒大?華府、新城?榮樾、綠地世紀(jì)城等多個(gè)品牌房企項(xiàng)目及正太?周山匯水及華澤天下兩大本地房企項(xiàng)目。華潤(rùn)目前未有貨量供應(yīng)，但是在城南存有待開發(fā)地塊。

??從產(chǎn)品上來看，碧桂園通過市場(chǎng)調(diào)研定位中高端毛坯房，與凱爾上東產(chǎn)品最為相近，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。而恒大是泰州少有推出小戶型的房企，恒大?華府一期主打精裝小戶型，雖然存在一定的市場(chǎng)需求，但受眾面受到限制，二期也推出大戶型。在市場(chǎng)產(chǎn)品定位相對(duì)明確后，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象會(huì)加劇房企之間營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)。

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??市場(chǎng)預(yù)判

??市場(chǎng)購(gòu)房以本地客群為主 大面積毛坯房較受歡迎

??6月份之后隨著各項(xiàng)目陸續(xù)推出，市場(chǎng)貨量增多，庫(kù)存相對(duì)充足，市場(chǎng)也將由供小于求趨于平衡。各房企項(xiàng)目布局集中產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)更加凸顯，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)也將成為立足市場(chǎng)的關(guān)鍵。在城市開發(fā)與發(fā)展中，改善性需求將進(jìn)一步增加，未來大戶型將占據(jù)市場(chǎng)銷售更大份額。板塊方面，城南板塊由于城市發(fā)展趨勢(shì)房?jī)r(jià)存在上升空間。