[克而瑞]看“十三五”規(guī)劃如何助力中小城市房地產(chǎn)發(fā)展

??作為國家第十三個五年計劃，十三五規(guī)劃規(guī)劃并指導了國家在2016年-2020年五年間的發(fā)展方向，其中新型城鎮(zhèn)化的提出對縮小城鄉(xiāng)差距、提高農(nóng)民收入有著重要的意義。隨著中小城市城建的進一步完善，城市高速公路、軌道交通等公共配套的進一步提升，眾多三線城市的宜居性顯著提升。而在十三五規(guī)劃中“小鎮(zhèn)經(jīng)濟”的推廣，以及高鐵等基礎建設的推進建設，也為更多縣、鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場帶來更多發(fā)展機遇。著眼于此，本文通過研究“十三五”規(guī)劃及當前中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看十三五規(guī)劃能為城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場在哪些方面帶來發(fā)展動力。

??☉ 研究員／馬千里、吳嘉茗、周奇

??01 樓市地市均落后一、二線  土地監(jiān)管政策相對寬松

??受制于經(jīng)濟實力等方面的差距，三四線城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展與一、二線城市的差距頗大。本章從住宅成交、土地供應及政策監(jiān)管等三個方面來看三四線城市目前的發(fā)展困境。

??1、量價難保持長時間增長，僅有少數(shù)城市成交面積達千萬（節(jié)選）

??目前超過70%的人口仍然居住在三四線城市，三四線整體的購房需求量要比一、二線城市高出不少，從商品住宅成交總量來看，三四線的商品住宅成交面積相當于一、二線城市總和的1.6倍。但從各能級成交面積的平均值來看，三四線城市僅為一、二線城市均值的四分之一左右，市場規(guī)模較小，居民購房傾向也弱于一、二線城市。僅有少數(shù)位于一、二線周邊的城市如佛山、廊坊、中山等，受周邊大城市溢出需求等利好，商品住宅成交量可以達到1000萬平方米以上。

??從歷年來各城市成交面積的變化趨勢來看，對比二線城市近年來市場的快速提升，三四線城市的市場增長較為緩慢，在2016年“去庫存”的浪潮下三四線城市的成交量才增長到300萬平方米以上，但仍與一、二線城市有較大差距。2017年開始，一、二線城市都經(jīng)歷了較為嚴格的調控，成交量有所下跌，并且2018年下半年市場整體轉涼，也進一步了影響三四線城市的成交，部分城市的存量有所增加，如南通自2018年5月份開始普通住宅去化周期持續(xù)變長。

圖：分能級各城市商品住宅成交面積均值對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??2、平均土地成交規(guī)模小，建設用地指標緊張導致政府監(jiān)管力度弱（節(jié)選）

??對比各能級的土地成交來看，三四線城市由于住宅需求較少，平均住宅用地成交面積也是三個能級中最低的，2016年的住宅成交土地平均規(guī)模僅為198萬平方米，是五年中最低值。以洛陽來看，其在2017年土地成交面積為241萬平方米，僅比上一年高出不到40萬平方米，但在2015年洛陽的出讓土地面積達到了343萬平方米，供地量明顯縮減。相比于洛陽，更多小城市則因為庫存高而一年難有土地出讓。除因庫存過高三四線供地減少的原因外，最重要的是在這些城區(qū)面積較小的三四線城市，房企拿地也多集中在城市主城區(qū)及近郊區(qū)域，因此三四線城市土地成交規(guī)模也遠小于一、二線城市。同樣以洛陽來看，其在2017年至2018年11月底共出讓41宗含宅地塊，主要集中在西工區(qū)和洛龍區(qū)主城區(qū)，下轄縣市則幾乎無土地出讓。

圖：分能級各城市住宅用地成交均值對比

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??3、小結：三四線房地產(chǎn)發(fā)展滯后，建設用地不足僅是表面原因

??三四線城市由于導致城鎮(zhèn)用地指標不足，使得部分城市形成了“經(jīng)濟滯后導致建設用地不足——供地刺激短期經(jīng)濟——供地違規(guī)被查——透支長期經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Α钡膼盒匝h(huán)，房地產(chǎn)市場長期處于自住需求不足、市場缺乏有力支撐的窘境。

??但事實上，經(jīng)濟發(fā)展弱、人口外流才是多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展城市度不足的根本原因。無論從商品住宅成交規(guī)模還是土地成交規(guī)模，三四線房地產(chǎn)市場活躍度與一、二線城市的差距都比較大，僅有少數(shù)經(jīng)濟實力較強的城市能夠達到弱二線的水平。只有經(jīng)濟指標發(fā)展上去，才能吸引到人口，才能真正增加購房需求。

??02 城市基本面多方面落后 限制三四線房地產(chǎn)市場發(fā)展

??從市場數(shù)據(jù)來看，三四線城市與一線、二線房地產(chǎn)市場相比顯著落后，而城市人口外流導致需求下降、經(jīng)濟實力不足導致購買力無法支撐等原因是區(qū)域房地產(chǎn)難以發(fā)展的重要原因。

??1、人口外流制約三四線市場發(fā)展，老齡化加劇也是推手

??對比三四線各城市的人口流出情況，可以看出河南、湖南、四川等地人口外流現(xiàn)象嚴重，如河南周口、駐馬店、商丘等城市的人口凈流出量達到了百萬以上，占當?shù)貞艏側丝诘谋壤^20%。這些城市出去務工的人口一般以青壯年為主，此類人群同時也是當?shù)厥袌龅馁彿恐髁?，這些城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模較難提升。倘若此類城市一直處于人口凈流出狀態(tài)，那么其房地產(chǎn)市場未來發(fā)展空間定會持續(xù)萎縮。

??更值得注意的是，雖然部分三四線城市目前常住人口數(shù)量仍與戶籍人口數(shù)量保持在同一水平，但從長期的人口增長趨勢來看，未來很有可能也出現(xiàn)負增長。如東北地區(qū)的三四線城市常住人口數(shù)量雖仍超過戶籍人口數(shù)量，但若從人口年齡結構來看，不少城市的老齡人口占比已經(jīng)達到10%以上，典型如錦州市60歲以上的人口占比在2017年末已經(jīng)達到25.5%，而0~17歲的人口比重僅為12.7%，人口老齡化現(xiàn)象嚴重，后續(xù)需求動力不足，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場受此影響當然也難發(fā)展起來。

圖：全國人口流動情況

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理

??2、經(jīng)濟水平落后限制房地產(chǎn)發(fā)展，三四線城市購買力待提升

??3、醫(yī)療、高校類配套差距顯著，三四線醫(yī)療資源增速緩慢

??4、城市化進程緩慢，大量農(nóng)村人口居住環(huán)境基建設施落后

??5、小結：基礎配套難以支撐房地產(chǎn)發(fā)展，但未來三四線還有提升空間

??（以上內(nèi)容略）

??03 十三五規(guī)劃直擊痛點 全面發(fā)展助力購房需求落地

??從以上多方面數(shù)據(jù)來看，目前大小城市之間發(fā)展不均，中小城市城區(qū)和非城區(qū)的資源不均衡等情況較為嚴重，“十三五”規(guī)劃中強調了推進新型城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的目標，主要目的是以城市發(fā)展帶動農(nóng)村發(fā)展，改善農(nóng)村人口的生活水平。本章主要從房地產(chǎn)市場的供給、需求、購買力等基本方面探討“十三五”規(guī)劃及近期政策將為中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來哪些利好。

??1、農(nóng)村土地流轉新政推行，三四線城市土地供應同比升高（節(jié)選）

??農(nóng)村集體用地長期存在監(jiān)管混亂、土地資源細碎化的問題，且集體用地中宅基地無法轉讓給同一個經(jīng)濟集體以外的人，還需一宅一戶連房轉讓，整體操作和管理都較為復雜，這也是農(nóng)村難以進行大面積、統(tǒng)一開發(fā)的原因，不僅難以發(fā)展房地產(chǎn)市場，也難以發(fā)展除農(nóng)業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)。

??自2018年年初以來，多省出臺了關于農(nóng)村的土地流轉新規(guī)，主要加強對農(nóng)村土地流轉市場的管理和規(guī)范，大力發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟合作社，通過合作社對農(nóng)村發(fā)展起到組織、引導作用。對于部分城市土地資源緊缺的城市而言，積極推進農(nóng)村土地流轉對城市和農(nóng)村都有著更加積極的意義：2018年9月份，廣州番禺首次出現(xiàn)了“競返還面積”的土拍形式，番禺石樓鎮(zhèn)勝洲村的一宗村集體留用地以商務金融用地性質出讓，競得人珠江投資需返還1300套不低于100平米的物業(yè)和2萬平方米的綜合樓給該村經(jīng)濟社；10月份，上海泗涇鎮(zhèn)成交1宗集體建設用地，用于租賃房建設；此外，關于利用農(nóng)村集體建設用地用于緩解城市土地短缺問題的探索也在其他城市積極推進中。

表：部分城市關于農(nóng)村土地流轉出臺新政

數(shù)據(jù)來源：CRIC2016

??2、城鎮(zhèn)化高速推進期，2020年末新增城鎮(zhèn)常住人口4000萬（略）

??3、土地流轉、旅游業(yè)發(fā)展提升收入水平（略）

??4、強化中心城市輸出服務功能，燕郊成為發(fā)展樣本（略）

??5、基礎設施提升，完善房地產(chǎn)發(fā)展硬條件（略）

??6、小結：夯實供求基礎，基建、產(chǎn)業(yè)轉型帶動房地產(chǎn)發(fā)展

??（以上內(nèi)容略）

??總結 建設用地指標不難解決實現(xiàn)農(nóng)民進城置業(yè)才是關鍵

??（節(jié)選）

??十三五規(guī)劃中關于城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展等重大舉措實實在在地利好三四線城市的發(fā)展，進而拓寬了這些中小城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。三四線城市房地產(chǎn)今后的發(fā)展趨勢也與這些政策緊密相關：

??首先，農(nóng)村集體建設用地的入市將成為中小城市土地資源的重要補充。隨著城鎮(zhèn)化的推進，大量農(nóng)村居民進入城區(qū)，原有的城區(qū)范圍必然會擴大，但規(guī)劃建設用地指標有限，未來三四線城市很可能以類似于上海、廣州等地將集體用地入市的方式，緩解用地緊張。如佛山這種外來務工人口較多的城市，已經(jīng)通過舊村居改造的方式供應宅地，而像蕪湖這種經(jīng)濟發(fā)展有潛力的城市，建設用地規(guī)模僅為280萬平方公里，對比其5988平方公里的市域面積，可見規(guī)劃用地指標之緊，并且其在2020年底還計劃容納比2017年末多出近120萬的人口，城鎮(zhèn)化率也會有大的提升，因此通過集體建設用地改造的方式能極大緩和建設用地的緊張，擴大房地產(chǎn)市場的增長空間。

??其次，農(nóng)民的購房需求將成為中小城市的后續(xù)主力需求之一。鼓勵發(fā)展旅游業(yè)，通過流轉集體建設用地的方式可將閑置的土地資源利用起來或對零散的土地資源規(guī)?；?jīng)營，增加土地的產(chǎn)出，農(nóng)民收入進而得到增加，購買力得到提升。在城鄉(xiāng)資源差距短時間難實現(xiàn)平均的情況下，為了給下一代更好的教育，很多城市的農(nóng)村家庭也主動進城買房，在未來多數(shù)農(nóng)村居民必然也會選擇入城，這也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然進程。

??此外，對于熱點一、二線周邊的城市來說，投資需求在未來幾年依舊存在。城市群使得核心城市的一些產(chǎn)業(yè)轉移至周邊三四線，為三四線城市的經(jīng)濟提供了重要的發(fā)展動力，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場前景自然也變得更好。盡管中央堅持房住不炒的理念，但由于現(xiàn)下國人投資渠道較少，同時，小城市一般在購房方面限制較少，在新一輪調控背景下，徐州、鹽城等市場的火熱程度更是說明了投資需求大量的存在，房產(chǎn)投資還會在未來幾年占較高的比重。

??歸根結底，雖然十三五規(guī)劃中出臺的關于振興鄉(xiāng)村經(jīng)濟、推進城鎮(zhèn)化、區(qū)域發(fā)展等等一系列政策的目的都是為了促進中小城市的經(jīng)濟發(fā)展，但城市的房地產(chǎn)市場是否具有長足發(fā)展的動力與城市人口基礎、產(chǎn)業(yè)基礎、周邊輻射等因素都有較大的關系。三四線城市目前處于內(nèi)部分化的階段，環(huán)一、二線城市的三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展前景良好，如北京的香河縣等區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，房價也相較其他區(qū)域有所提升，同理長三角、珠三角也有這樣一些明顯受到紅利的三四線城市；而中西部的三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺乏強有力的城市輻射，經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展還在起步的階段，對這些區(qū)域來說“十三五”規(guī)劃更多的是幫助其完善基建、夯實基礎，在經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展的基礎之上，房地產(chǎn)市場才會迎來更多的盈利空間。

??本文摘自《從十三五規(guī)劃看中小城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α穼ｎ}

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??《從十三五規(guī)劃看中小城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α穼ｎ}目錄

??一、樓市地市均落后一、二線，土地監(jiān)管政策相對寬松

??1、量價難保持長時間增長，僅有少數(shù)城市成交面積達千萬

??2、平均土地成交規(guī)模小，建設用地指標緊張導致政府監(jiān)管力度弱

??3、小結：三四線房地產(chǎn)發(fā)展滯后，建設用地不足僅是表面原因

??二、城市基本面多方面落后，限制三四線房地產(chǎn)市場發(fā)展

??1、人口外流制約三四線市場發(fā)展，老齡化加劇也是推手

??2、經(jīng)濟水平落后限制房地產(chǎn)發(fā)展，三四線城市購買力待提升

??3、醫(yī)療、高校類配套差距顯著，三四線醫(yī)療資源增速緩慢

??4、城市化進程緩慢，大量農(nóng)村人口居住環(huán)境基建設施落后

??5、小結：基礎配套難以支撐房地產(chǎn)發(fā)展，但未來三四線還有提升空間

??三、十三五規(guī)劃直擊痛點，全面發(fā)展助力購房需求落地

??1、農(nóng)村土地流轉新政推行，三四線城市土地供應同比升高

??2、城鎮(zhèn)化高速推進期，2020年末新增城鎮(zhèn)常住人口4000萬

??3、土地流轉、旅游業(yè)發(fā)展提升收入水平。

??4、強化中心城市輸出服務功能，燕郊成為發(fā)展樣本

??5、基礎設施提升，完善房地產(chǎn)發(fā)展硬條件

??6、小結：夯實供求基礎，基建、產(chǎn)業(yè)轉型帶動房地產(chǎn)發(fā)展

??四、總結：建設用地指標不難解決，實現(xiàn)農(nóng)民進城置業(yè)才是關鍵