[易居研究院]2019-2020年度全國房地產(chǎn)市場報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院12月27日發(fā)布了《2019-2020年度全國房地產(chǎn)市場報告》。報告指出，2019年，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上下波動。上半年，部分城市出現(xiàn)小陽春，房市升溫，地市更熱。下半年，全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷忙。  

??展望2020年，我們預(yù)測行業(yè)特征為：探明底部，跌多漲少。在“增長速度換擋期、外在壓力陣痛期、前期泡沫消化期”三期疊加的特殊背景之下，2020年雖然政策見底趨松，房地產(chǎn)融資穩(wěn)中有松，但全國總體市場仍將探底，預(yù)計將探明底部，不過難以明顯反彈，仍在低位糾結(jié)、盤整。同時，區(qū)域分化明顯，市場降溫較早的一線和強(qiáng)二線、東部都市圈等地區(qū)市場將企穩(wěn)，部分指標(biāo)小幅反彈；而市場降溫較晚的弱二線、廣大三四線等地區(qū)，市場將繼續(xù)降溫、探底；就最重要的指標(biāo)房價而言，全國下跌城市數(shù)量將多于上漲城市數(shù)量。

??報告主要有以下內(nèi)容：

??一、經(jīng)濟(jì)走勢預(yù)判

??1、全球經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大

??2019年10月，國際貨幣基金組織(IMF)在發(fā)布的最新的《世界經(jīng)濟(jì)展望報告》中將2019年世界經(jīng)濟(jì)增速下調(diào)至3%，較今年7月份預(yù)測值下調(diào)0.2個百分點，為2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來最低水平。2020年的全球經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期下調(diào)至3.4%，和7月時的預(yù)測相比下調(diào)0.1個百分點。報告指出2019年經(jīng)濟(jì)增長低迷的一個顯著特征是，全球制造業(yè)的衰退，貿(mào)易壁壘的增加導(dǎo)致投資和需求明顯下降。2020年相較于2019年經(jīng)濟(jì)增速有望回升的主要原因是拉丁美洲、中東以及歐洲新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)預(yù)計將有所改善。然而，由于上述若干國家前景存在不確定性以及其它下行風(fēng)險顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟(jì)活動的步伐很有可能進(jìn)一步大幅放緩。

??2019年11月，經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織(OECD)發(fā)布的全球經(jīng)濟(jì)展望報告中將2020年全球經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期從9月份的3%下調(diào)至2.9%。增速下調(diào)很大部分歸根于貿(mào)易爭端帶來的不確定性，20國集團(tuán)總投資增速從2018年初的5%下降至2019年上半年的1%，這將使得今明兩年的全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出減少0.5%-0.7%。

??2019年11月，中金公司發(fā)布報告認(rèn)為2019年全球增長下行壓力加大，但政策支持力度有所上升。向前看，基準(zhǔn)情形下，2020年全球的主基調(diào)是風(fēng)險緩和，政策托底；經(jīng)濟(jì)增長逐步探底，直至?xí)簳r企穩(wěn)。

??2、中國經(jīng)濟(jì)：經(jīng)濟(jì)增速放緩趨穩(wěn)

??2019年，受中美及全球貿(mào)易摩擦影響，2019年全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易增速顯著放緩，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速普遍回落，中國經(jīng)濟(jì)也承受較大的下行壓力：社會零售總額增速回落，制造業(yè)投資增速明顯下滑，僅房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍維持較高水平。2019年，我國貨幣增速目標(biāo)和名義GDP增速匹配，信貸周期筑底溫和回升，企業(yè)庫存周期下行筑底，仍處于去庫存階段。下半年豬價快速上漲導(dǎo)致貨幣政策進(jìn)一步掣肘，而擴(kuò)張的財政政策效應(yīng)短期尚未完全顯現(xiàn)，難以改變經(jīng)濟(jì)下行趨勢。2019年三季度GDP增速回落到6.0%，前三季度為6.2%，創(chuàng)多年以來的季度新低，預(yù)計2019年全年GDP增長6.1%左右。

??目前多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測2020年GDP增速在5.7%至6.1%之間，2020年經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力，但或有更強(qiáng)的韌性。從外部環(huán)境看，目前中國經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系日益明顯，明年全球重要經(jīng)濟(jì)體的貿(mào)易和投資的預(yù)期進(jìn)一步下滑將對中國經(jīng)濟(jì)造成一定影響，此外，雖然中美貿(mào)易達(dá)成第一階段協(xié)議，但明年美國將進(jìn)行總統(tǒng)大選，中美摩擦仍將是影響經(jīng)濟(jì)的不確定因素。從內(nèi)部看，2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計將有所回落，同時制造業(yè)投資短期難以大幅回升，基建投資或?qū)⑦M(jìn)一步發(fā)力托底，但邊際效用遞減，出口在全球貿(mào)易不確定下也難以明顯改善，經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力。

??二、房地產(chǎn)政策預(yù)判

??1、政策方向：房住不炒定位不變

??2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該表述明確了2020年中國樓市的定位、發(fā)展機(jī)制和目標(biāo)。

??2、供給端政策：強(qiáng)化三種住房的發(fā)展

??我們從住房發(fā)展的角度，研究供給端的相關(guān)政策。根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議的精神，實際上在保障房、老舊小區(qū)改造和租賃住房等方面會形成各類新的支持政策。

??第一、保障房。2020年將加大城市困難群眾住房保障工作，住房保障建設(shè)的力度不會放松。尤其是2020年要全面建設(shè)小康社會，關(guān)于住房小康的概念也會增多，保障房建設(shè)也將成為房企拿地投資中所需要關(guān)注的一項內(nèi)容。

??第二、老舊小區(qū)改造。2020年老舊小區(qū)改造的力度明顯會強(qiáng)化，各大城市也將繼續(xù)加大試點和對標(biāo)桿項目推廣的力度，包括電梯加裝、停車位設(shè)置、管道改造等領(lǐng)域會形成很多新的投資機(jī)會。而相關(guān)的配套政策也會跟進(jìn)，如公積金提取、財政補(bǔ)貼等內(nèi)容。

??第三、租賃住房。雖然2019年租賃市場的發(fā)展面臨很多問題，但是預(yù)計2020年依然會發(fā)力，這和租售并舉的發(fā)展目標(biāo)是有關(guān)的。預(yù)計在土地的供應(yīng)和保障、產(chǎn)品的創(chuàng)新等方面會有各類新舉措。比如在產(chǎn)品創(chuàng)新領(lǐng)域，包括人才租賃住房、藍(lán)領(lǐng)公寓住房等，會成為供給端發(fā)力的重點。

??3、需求端政策：購房政策松綁概率加大

??預(yù)計全年各種直接或間接的松綁性動作會增多。第一、從放松的工具上看，將涉及到首套房認(rèn)購資格的重新調(diào)整（放松認(rèn)房又認(rèn)貸）、對人才等特定人員的購房政策放松、局部庫存壓力大的區(qū)域進(jìn)行的購房政策放松、對社保繳納條件的放松、房貸政策的松動等。第二、從放松的時間節(jié)點上看，上半年放松的概率小，而后續(xù)若是市場壓力較大，則下半年放松的概率將增大。第三、從放松的城市情況看，部分省會城市或二線城市將首先放松。

??4、價格端政策：穩(wěn)價格導(dǎo)向不變

??2020年對于房價的管控依然會繼續(xù)，將繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)房價的概念，不過這也會基于不同的房價周期而調(diào)整。隨著市場降溫，部分城市的新房限價有望放松。同時，若是市場行情比較蕭條，此時購房政策會有所松動，政策層面對于房價的反彈等也會有更大的容忍度。當(dāng)然，后續(xù)對于房價變動的考量，會更多考慮各地的樓市等情況，尤其是各地的GDP走勢、CPI走勢、居民可支配收入、樓盤成交結(jié)構(gòu)等。同時對于一些高價土地的項目，價格管控也會更加靈活。

??三、房地產(chǎn)市場預(yù)判

??（一）市場供應(yīng)

??1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積預(yù)計2020年下降6%左右

??2020年全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積降幅預(yù)計在6%左右。主要原因：一是全國商品房的去化周期已經(jīng)處于上行期，2019年新開工面積繼續(xù)創(chuàng)新高，商品房庫存將會增加；二是2019年7.30政治局會議首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，市場預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，開發(fā)商不敢多拿地了；三是多數(shù)開發(fā)商負(fù)債率偏高，而且今年下半年以來融資環(huán)境持續(xù)收緊，沒有寬裕的資金用于大量拿地；四是地方政府的供地節(jié)奏存在變數(shù)，雖然自然資源部要求各地按不同的住宅去化周期調(diào)整推地節(jié)奏，但隨著地市降溫，土地流拍現(xiàn)象增多，地方政府可能不愿多供地。

??2、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積預(yù)計2020年下降6%左右

??2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積將出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，預(yù)計全年同比下降6%左右。主要原因：一是2019年全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積出現(xiàn)了較大幅度下滑，新開工量滯后于購地量，2020年相應(yīng)也將有所下降；二是由于市場轉(zhuǎn)冷，多數(shù)城市的新盤銷售情況不理想，開發(fā)商觀望情緒較濃，推遲開工進(jìn)度；三是考慮到目前房企融資難度大、成本高，2020年商品房銷售又大概率下降，房企資金壓力預(yù)計仍然很大，因此房屋新開工量也將有所下降。

??3、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計2020年增長6%左右

??2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持小幅增長態(tài)勢，預(yù)計全年同比增速在6%左右。主要原因：一是相對于房屋銷售指標(biāo)，開發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，2019年商品房銷售面積增速回落至零附近，2020年開發(fā)投資增速會滯后性回落；二是預(yù)計2020年全國房企土地購置面積和房屋新開工面積將小幅下降，將拖累房地產(chǎn)投資增速下滑；三是房地產(chǎn)開發(fā)投資是金額概念，具有較強(qiáng)的黏性，進(jìn)入本世紀(jì)以來從未出現(xiàn)過年度下降，最低值是2015年增長1%，估計2020年也不會由正轉(zhuǎn)負(fù)。

??4、100城庫存與去化周期：預(yù)計小幅上行

??2020年全國100個城市庫存預(yù)計會緩慢上升，但不同月份可能表現(xiàn)不一樣。比如上半年預(yù)計市場仍是以降溫為特征，房企或依然會加快推盤，這會導(dǎo)致庫存上升速度更快。而到了下半年，預(yù)計政策面開始寬松，庫存上升速度放緩，庫存壓力有所釋放。而從去化周期來看，其受到庫存和成交數(shù)據(jù)的雙重影響。從成交數(shù)據(jù)看，上半年預(yù)計還會繼續(xù)降溫，去化周期會有所拉長。到了下半年尤其是第四季度，去化周期數(shù)據(jù)預(yù)計平穩(wěn)。

??基于此類判斷，我們模擬了2020年庫存和存銷比數(shù)據(jù)的大致走勢。我們認(rèn)為，2020年年底全國100城庫存規(guī)模同比增幅或為5%，存銷比達(dá)到13個月水平。綜合全年走勢，此類指標(biāo)總體上會處于相對合理的區(qū)間。

??（二）市場成交

??1、全國商品房銷售面積預(yù)計2020年下降3%左右

??2020年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，預(yù)計全年同比下降3%左右。主要原因：一是商品房銷售量連續(xù)5年正增長，2019年全年成交量達(dá)到歷史高點，連續(xù)幾年的高成交量透支了部分購買力，預(yù)計2020年商品房銷售量將小幅下降；二是從城市分類來看，預(yù)計較早降溫的一線城市2020年成交量將小幅增長，二線城市成交量將基本持平，三四線城市由于近兩三年成交量連續(xù)增長，且有相當(dāng)部分三四線城市處于人口凈流出狀態(tài)，預(yù)計成交量將出現(xiàn)下降，這將拖累全國商品房銷售面積小幅下降；三是分地區(qū)來看，東部地區(qū)由于成交量連續(xù)3年小幅下降，2020年成交量可能會小幅增長，中部地區(qū)成交量可能與今年差不多持平，西部地區(qū)由于啟動最晚，目前還未降溫，2020年大概率成交量增速將轉(zhuǎn)負(fù)，東北地區(qū)成交量跌幅將收窄。

??（三）市場價格

??1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價預(yù)計2020年上漲2%左右

??2020年全國房企土地購置均價預(yù)計將小幅上漲，漲幅在2%左右。主要原因：一是2020年樓市整體仍處于下行周期，開發(fā)商資金面相對緊張，在購地方面的謹(jǐn)慎態(tài)度不會改變；二是從地價房價比來看，2013至2017年積累了較大的地價泡沫，2018和2019年地市略有降溫，2020年還將繼續(xù)降；三是地價易漲難跌，本世紀(jì)以來只有2011年出現(xiàn)微跌。

??2、全國商品房成交均價預(yù)計2020年上漲5%左右

??2020年全國商品房成交均價繼續(xù)上漲，預(yù)計全年漲幅在5%左右。主要原因：一是預(yù)計2020年全國樓市繼續(xù)降溫，成交價也會走弱；二是與具體城市不同，全國房價具有很強(qiáng)的黏性，易漲難跌，本世紀(jì)僅在2008年全球金融危機(jī)時微跌，因此在不發(fā)生經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)的情況下，2020年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；三是由于價格變化滯后于成交量，2018年和2019年全國商品房銷售量增速均已接近0，市場相比前幾年已明顯降溫，預(yù)計2020年將類似2014年，成交量下跌的同時價格將繼續(xù)上漲，但漲幅相比今年會有所收窄。

??3、70城二手房價預(yù)計2020年下跌月份數(shù)多于上漲月份數(shù)

??2020年，預(yù)計70城二手房價下跌月份數(shù)將多于上漲月份數(shù)，全年環(huán)比漲幅以負(fù)值為主，年中前后可能見到跌幅最大值。主要原因：一是從市場規(guī)律看，截至2019年11月，本輪房地產(chǎn)周期房價已經(jīng)上漲了56個月，相比過去幾次短周期時間更長，幅度更大，因此也必然會經(jīng)歷較長時間的房價調(diào)整階段。目前無論從土地市場、新房市場還是二手房市場來看，都已經(jīng)顯現(xiàn)市場調(diào)整的拐點，預(yù)計明年初70城二手房價開始下跌。二是本輪房地產(chǎn)周期跟以往有所不同，商品住宅庫存去化明顯但并未明顯回升，整體水平不高；同時，整體貨幣環(huán)境從2018年就開始趨松，本輪影響CPI上行的核心因素豬周期預(yù)計將在2020年下半年回落，屆時貨幣政策將有更大的空間，年中左右房價可能跌幅收窄。綜合考慮，在當(dāng)前“穩(wěn)”的預(yù)期下，房價最大跌幅較難達(dá)到2014年下半年的水平，房價調(diào)整將相對緩和或者經(jīng)歷更長的盤整時間。