[易居研究院]2019年12月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

2020-01-17 15:40:37

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-01-17
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

??上海易居房地產(chǎn)研究院1月16日發(fā)布了《2019年12月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出,2019年12月,M1同比增速提高,住戶部門貸款余額同比增速小幅提高,一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月下降,首套房貸平均利率連升半年后小幅下降,房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月略轉(zhuǎn)寬松。

??易居研究院研究員沈昕表示,從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來(lái)看,有較高的一致性。雖然12月房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境略轉(zhuǎn)寬松,但大趨勢(shì)可能尚未反轉(zhuǎn)。目前來(lái)看,在“房住不炒”的政策基調(diào)下,政府不會(huì)把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。1月16日,央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示,要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比。因此,年初全面降準(zhǔn)并不代表房地產(chǎn)融資環(huán)境大幅放松,不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。預(yù)計(jì)2020年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值;2020年年初百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還有可能繼續(xù)收窄,有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??報(bào)告顯示:

??12月末M1同比增長(zhǎng)4.4%,增速比上月提高;住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)15.5%,增速比上月小幅提高

??M1,狹義貨幣供應(yīng)量, M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo),M1增速高,則樓市升溫;M1增速低,則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái),住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看,2008年以來(lái),個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%~54%,變化不大??紤]到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額,本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??12月末,M1同比增長(zhǎng)4.4%,增速分別比上月末和上年同期高0.9個(gè)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。

??12月末,住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)15.5%,增速分別比上月末高0.2個(gè)百分點(diǎn),比上年同期低2.7個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看,兩者走勢(shì)基本同向,M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月,M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn),前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月,M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn),前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速6個(gè)月和16個(gè)月,后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng),主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后,至2015年一季度,M1同比增速均在低位徘徊,期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%,2019年2月開(kāi)始震蕩上行,目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。

??年初央行宣布降準(zhǔn)后,1月4日,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn),明確指出銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位,嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求,防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng),推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。從歷史走勢(shì)和現(xiàn)階段政策走向來(lái)看,2020年初住戶部門貸款余額同比增速還有可能會(huì)繼續(xù)收窄,年內(nèi)有望見(jiàn)到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)??紤]到目前我國(guó)住戶部門杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)超2015年之前水平,住戶部門貸款余額同比增速大概率將突破前兩輪的低點(diǎn)。

??12月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率2.36%,比上月末低0.28個(gè)百分點(diǎn);12月份全國(guó)首套房貸平均利率5.52%,連升6個(gè)月后小幅下降

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債,主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響,能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。12月末,中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.36%,比上月末低0.28個(gè)百分點(diǎn),比去年同期低0.24個(gè)百分點(diǎn),創(chuàng)2016年12月以來(lái)的三年新低。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2019年12月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%,為5年期LPR水平加點(diǎn)72BP,環(huán)比微降0.01個(gè)百分點(diǎn),同比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。11月20日,5年期LPR首次下調(diào),全國(guó)房貸利率連漲半年后略微下降。雖然12月首套房貸款利率的實(shí)際執(zhí)行水平下降了1個(gè)BP,但由于5年期LPR的水平較前值下降5個(gè)BP,因此相當(dāng)于實(shí)際的加點(diǎn)數(shù)反而上漲了4個(gè)BP。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看,兩者走勢(shì)基本同向,一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至2019年8月,一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn),前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月,一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn),前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng),主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后,至2016年三季度,國(guó)債收益率均在低位徘徊,期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??后續(xù)來(lái)看,隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈,以及年初全面降準(zhǔn)的落地,中國(guó)一年期國(guó)債收益率2020年一季度有望繼續(xù)小幅下行。

??全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān),也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,2019年二季度以來(lái),部分城市收緊了調(diào)控政策,6-11月全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)6個(gè)月小幅上升。11月20日,5年期以上LPR首次下調(diào)后,12月首套房貸平均利率微降。隨著年初全面降準(zhǔn)的落地,LPR未來(lái)仍有下行空間,在部分城市放松人才購(gòu)房政策,市場(chǎng)資金面略轉(zhuǎn)松的情況下,預(yù)計(jì)2020年上半年房貸利率有下降空間,但幅度可能不會(huì)很大。

??預(yù)計(jì)2020年初住戶部門貸款余額同比增速還有可能小幅回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù),將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看,整體上呈反向走勢(shì),首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月,首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn),前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至2019年8月,首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn),分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??雖然12月住戶部門貸款余額同比增速出現(xiàn)小幅提高,按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向,但2020年初仍有可能出現(xiàn)小幅回落,年中或下半年有望見(jiàn)到本輪周期低點(diǎn)。

??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷售面積

??經(jīng)過(guò)各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)比較,發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯,兩者基本呈反向走勢(shì),全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月,首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn),前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月,首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn),與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??2018年12月至2019年5月,首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月下降,但降幅較小,且連續(xù)下降時(shí)間較短,對(duì)樓市的刺激作用偏弱。6-11月首套房貸利率連續(xù)半年小幅上升,12月小幅下降,2020年一季度首套房貸利率有望繼續(xù)小幅下降。根據(jù)歷史規(guī)律,2020年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示,二者整體走向基本一致,M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至2019年8月,M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn),前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至2019年8月,M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn),前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng),主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后,至2015年一季度,M1同比增速均在低位徘徊,期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%,2019年2月開(kāi)始震蕩上行,目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。從百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的絕對(duì)值來(lái)看,前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間,而目前仍在正區(qū)間,預(yù)計(jì)2020年上半年同比漲幅還將收窄,大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。從歷史走勢(shì)來(lái)看,2020年上半年有望見(jiàn)到本輪周期百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)。

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