[易居研究院]2019年12月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

??上海易居房地產(chǎn)研究院1月16日發(fā)布了《2019年12月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，2019年12月，M1同比增速提高，住戶部門貸款余額同比增速小幅提高，一年期國(guó)債收益率較上個(gè)月下降，首套房貸平均利率連升半年后小幅下降，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境相比上個(gè)月略轉(zhuǎn)寬松。

??易居研究院研究員沈昕表示，從金融數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售及價(jià)格的歷史走勢(shì)來(lái)看，有較高的一致性。雖然12月房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境略轉(zhuǎn)寬松，但大趨勢(shì)可能尚未反轉(zhuǎn)。目前來(lái)看，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，政府不會(huì)把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。1月16日，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，要嚴(yán)控房地產(chǎn)在信貸資源中的占比。因此，年初全面降準(zhǔn)并不代表房地產(chǎn)融資環(huán)境大幅放松，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。預(yù)計(jì)2020年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值；2020年年初百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅還有可能繼續(xù)收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??報(bào)告顯示：

??12月末M1同比增長(zhǎng)4.4%，增速比上月提高；住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)15.5%，增速比上月小幅提高

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大?？紤]到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??12月末，M1同比增長(zhǎng)4.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.9個(gè)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。

??12月末，住戶部門貸款余額同比增長(zhǎng)15.5%，增速分別比上月末高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低2.7個(gè)百分點(diǎn)。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速6個(gè)月和16個(gè)月，后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開(kāi)始震蕩上行，目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。

??年初央行宣布降準(zhǔn)后，1月4日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，明確指出銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)“房住不炒”的定位，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。從歷史走勢(shì)和現(xiàn)階段政策走向來(lái)看，2020年初住戶部門貸款余額同比增速還有可能會(huì)繼續(xù)收窄，年內(nèi)有望見(jiàn)到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)?？紤]到目前我國(guó)住戶部門杠桿率已經(jīng)遠(yuǎn)超2015年之前水平，住戶部門貸款余額同比增速大概率將突破前兩輪的低點(diǎn)。

??12月末中國(guó)一年期國(guó)債收益率2.36%，比上月末低0.28個(gè)百分點(diǎn)；12月份全國(guó)首套房貸平均利率5.52%，連升6個(gè)月后小幅下降

??一年期國(guó)債屬于短期國(guó)債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。12月末，中國(guó)一年期國(guó)債收益率為2.36%，比上月末低0.28個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期低0.24個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2016年12月以來(lái)的三年新低。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年12月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.52%，為5年期LPR水平加點(diǎn)72BP，環(huán)比微降0.01個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.16個(gè)百分點(diǎn)。11月20日，5年期LPR首次下調(diào)，全國(guó)房貸利率連漲半年后略微下降。雖然12月首套房貸款利率的實(shí)際執(zhí)行水平下降了1個(gè)BP，但由于5年期LPR的水平較前值下降5個(gè)BP，因此相當(dāng)于實(shí)際的加點(diǎn)數(shù)反而上漲了4個(gè)BP。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來(lái)看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國(guó)債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至2019年8月，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，一年期國(guó)債收益率和全國(guó)首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2015年6月一年期國(guó)債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國(guó)債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??后續(xù)來(lái)看，隨著全球貨幣寬松預(yù)期強(qiáng)烈，以及年初全面降準(zhǔn)的落地，中國(guó)一年期國(guó)債收益率2020年一季度有望繼續(xù)小幅下行。

??全國(guó)首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2019年二季度以來(lái)，部分城市收緊了調(diào)控政策，6-11月全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)6個(gè)月小幅上升。11月20日，5年期以上LPR首次下調(diào)后，12月首套房貸平均利率微降。隨著年初全面降準(zhǔn)的落地，LPR未來(lái)仍有下行空間，在部分城市放松人才購(gòu)房政策，市場(chǎng)資金面略轉(zhuǎn)松的情況下，預(yù)計(jì)2020年上半年房貸利率有下降空間，但幅度可能不會(huì)很大。

??預(yù)計(jì)2020年初住戶部門貸款余額同比增速還有可能小幅回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國(guó)首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來(lái)看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??雖然12月住戶部門貸款余額同比增速出現(xiàn)小幅提高，按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向，但2020年初仍有可能出現(xiàn)小幅回落，年中或下半年有望見(jiàn)到本輪周期低點(diǎn)。

??全國(guó)首套房貸平均利率與全國(guó)商品房銷售面積

??經(jīng)過(guò)各組金融數(shù)據(jù)與全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國(guó)首套房貸平均利率和全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢(shì)，全國(guó)首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月下降，但降幅較小，且連續(xù)下降時(shí)間較短，對(duì)樓市的刺激作用偏弱。6-11月首套房貸利率連續(xù)半年小幅上升，12月小幅下降，2020年一季度首套房貸利率有望繼續(xù)小幅下降。根據(jù)歷史規(guī)律，2020年上半年有望見(jiàn)到本輪周期的全國(guó)商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅

??將M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長(zhǎng)，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來(lái)的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開(kāi)始震蕩上行，目前來(lái)看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見(jiàn)到。從百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的絕對(duì)值來(lái)看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，而目前仍在正區(qū)間，預(yù)計(jì)2020年上半年同比漲幅還將收窄，大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。從歷史走勢(shì)來(lái)看，2020年上半年有望見(jiàn)到本輪周期百城二手房?jī)r(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)。

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