[克而瑞]10省市齊發(fā)新政撐地產(chǎn)，樓市回穩(wěn)的5大動力和3個風(fēng)險

??2019年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模再新高，但又走出了“先揚(yáng)后抑”之勢，“小陽春“曇花一現(xiàn)之后，下半年市場明顯降溫，成交逐月走低，正當(dāng)所有企業(yè)將希望寄托于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)之際，全國樓市遭遇突襲的新冠肺炎疫情，房地產(chǎn)市場急速冷凍，100余城暫停開放售樓處，90余城房源零供應(yīng)，24城在春節(jié)假期周（除夕至初六）零成交、較疫情爆發(fā)前一周環(huán)比跌93%，隨后一周擴(kuò)大至27城零成交、較去年節(jié)后一周成交再暴跌95%，這都與往年春節(jié)過后降幅逐漸收窄形成了鮮明對比。由此可見，返鄉(xiāng)置業(yè)潮全面爽約，疫情對房地產(chǎn)業(yè)銷售影響尤為突出。 

??受此影響，中央以及地方政策頻出，繼疫情爆發(fā)前期不同力度和方向的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和保就業(yè)的扶持政策之后，針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)、中介、服務(wù)等企業(yè)的專項(xiàng)紓困措施集中出臺，我們預(yù)計接下來疫情控制后或?qū)⒃谛枨蠖艘簿褪琴彿空叻矫娴募钫咭矊倩R放。 

??在一系列針對性政策落地后，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)的動力有哪些？又要警惕哪些風(fēng)險？

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??PART 1  5大動力

??01

??預(yù)期貨幣、財政利好升級，房企融資、購房貸款政策松綁可期

??新冠肺炎疫情不斷蔓延，對房地產(chǎn)、交通運(yùn)輸、旅游、餐飲等主力消費(fèi)行業(yè)的沖擊首當(dāng)其沖，勢必加劇中國經(jīng)濟(jì)下行壓力。2020年又是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃的收官之年，穩(wěn)增長勢必擺在更靠前的位置。這一點(diǎn)在2月12日的中央政治局會議就有明確表態(tài)：要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，積極擴(kuò)大內(nèi)需和穩(wěn)定外需。

??具體措施典型如：央行實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，2月3-4日兩天超預(yù)期累計投放流動性1.7萬億元，7天、14天逆回購中標(biāo)利率皆下調(diào)10個基點(diǎn)；又如：財政部對疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款給予財政貼息支持，按人民銀行再貸款利率的50%給予貼息。

??預(yù)計年內(nèi)貨幣政策將轉(zhuǎn)向積極，逆周期調(diào)節(jié)力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，并對重災(zāi)地區(qū)以及行業(yè)定向降準(zhǔn)、降息，甚至不排除全面降準(zhǔn)、降息的可能性。財政政策也將提力增效，適度擴(kuò)大財政赤字率，尤其要對疫情影響嚴(yán)重的特定地區(qū)以及行業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅降費(fèi)，以期支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??就房地產(chǎn)業(yè)而言，仍將是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，中央信貸政策有望中性偏積極，房企融資環(huán)境大概率將由緊轉(zhuǎn)松，居民房貸“限貸“政策也將適度松綁，房貸利率大概率將隨LPR的降低而穩(wěn)中有降。

??02

??由企業(yè)紓困到購房刺激，放松“四限”、補(bǔ)貼免稅等或百花齊放

??據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測顯示，目前已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、無錫、南昌、杭州等十余省市集體出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困新政，具體涉及：延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預(yù)售條件、稅款繳納最長可延期3個月、繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有困難的可申請減免等，意在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。

??與此同時，我們也注意到網(wǎng)傳安徽省房地產(chǎn)商會、江西省地產(chǎn)協(xié)會等行業(yè)協(xié)會也紛紛諫言獻(xiàn)策，具體涉及：階段性放寬預(yù)售政策，適當(dāng)放寬限購政策，降低按揭首付比例，降低二手房交易稅費(fèi)等，以期提振市民購房需求，減緩市場下行壓力。我們認(rèn)為：2020年疫情更給原本就在下行的各地樓市雪上加霜，未來一個階段隨著疫情控制得力，政策支持主體也會由各類房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向?qū)彿啃枨蟮拇碳?。各地也必將會因勢利?dǎo)、因城施策，預(yù)計更多二、三線城市將局部乃至全面放松調(diào)控，那些市場下行壓力較大的城市甚至?xí)雠_購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免這類刺激性政策。具體而言，“限購”政策或?qū)⒎殖鞘小⒎謪^(qū)域精細(xì)化調(diào)控，壓力城市、遠(yuǎn)郊區(qū)域會局部放松甚至全面取消限購；“限貸”政策著力調(diào)整首套、二套住房首付比例以及房貸利率，首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，或者一定幅度的折扣也將重新出現(xiàn)；“限價”方面，放寬預(yù)售門檻，除高價盤乃至豪宅項(xiàng)目售價仍需管控之外，其余中低端項(xiàng)目售價將向市場化價格靠攏；人才政策繼續(xù)發(fā)力，除了調(diào)降人才落戶門檻這類常規(guī)操作之外，壓力城市大概率還將加碼鼓勵人才購房消費(fèi)的刺激性政策，涉及購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等常規(guī)措施。

??03

??需求僅是擱置并未消失

??疫情過后積壓購房需求將集中釋放

??盡管房地產(chǎn)市場急速冷凍，60余省市售樓處銷售停擺，但潛在購房需求僅是擱置并未憑空消失，且將不斷積累。正所謂量變引起質(zhì)變，當(dāng)潛在購房需求積累到一定程度，房地產(chǎn)市場熱度將由“寒冬”進(jìn)入“暖春”，成交量必將顯著反彈。

??我們認(rèn)為現(xiàn)階段表面上的需求斷層并非市場常態(tài)，或早或晚這些積壓的潛在購房需求都將入市，市場有望迎來階段性的銷售高峰期。可以期許的是，待新冠疫情結(jié)束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交量將顯著回升。

??04

??超級城市還是中小城市？

??經(jīng)此一“疫”的三四線或?qū)⒂A段性良機(jī)

??長期以來，我國形成了以核心城市為中心，帶動周邊衛(wèi)星城市共同發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，城市群、都市圈已然成為同城化發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化范本。在人口持續(xù)凈流入的作用下，核心城市也易滋生教育、醫(yī)療資源不足以及交通擁堵等一系列“大城市病”。而在新冠疫情的陰霾下，人口大量凈流入的核心城市往往是疫情的重災(zāi)區(qū)，武漢更是暴露出核心城市人均醫(yī)療資源不足的潛在短板，截止到目前確診人數(shù)超3萬人，占到了全國的55%，同時也因省會首位度吸納大量省內(nèi)人口，使確診人數(shù)的80%集中在湖北省。

??經(jīng)此一“疫”后，到2035年的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式也會引起廣泛反思，到底是超級城市為核心的都市圈和城市群為主導(dǎo)，還是以就近城鎮(zhèn)化的中小城市發(fā)展為主。我們認(rèn)為，三四線城市也將會加緊培育并發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)集群，加快引進(jìn)高素質(zhì)的教育、醫(yī)療等市政配套資源，有序引導(dǎo)人口在核心城市與衛(wèi)星城市之間雙向流動，三四線城市房地產(chǎn)市場仍然大有可為，將迎來階段發(fā)展良機(jī)。

??05

??分化，靠譜的物業(yè)服務(wù)與舒適性產(chǎn)品將會有更高溢價能力

??正由于疫情導(dǎo)致居民日常的居家時間大幅增加，客廳、餐廳的尺度空間乃至多衛(wèi)等原先被市場忽視的功能空間儼然成為居民置業(yè)的痛點(diǎn)需求。受此影響，未來改善性需求將持續(xù)釋放，大面積、舒適性產(chǎn)品將更受市場追捧，成交占比有望進(jìn)一步提升。

??新冠肺炎疫情的陰霾下，小區(qū)物業(yè)的服務(wù)水平相見高下。優(yōu)質(zhì)物業(yè)大都能實(shí)施嚴(yán)格的出入證管理，電梯等公共空間也能做到勤打掃、消毒，在一定程度上可以降低新冠疫情感染的可能性。對于普通購房者而言，物業(yè)服務(wù)水平或?qū)⒊蔀槲磥碇脴I(yè)的重要訴求，優(yōu)質(zhì)靠譜的物業(yè)服務(wù)也將會為項(xiàng)目帶來更高溢價能力。

??在未來行業(yè)競爭格局中，“房子是用來住的，不是用來炒的”，企業(yè)分化和項(xiàng)目分化將成常態(tài)，經(jīng)過此次疫情的考驗(yàn)，產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)將回歸初心，為更多購房者買單的決定因素。

??PART 2   3個風(fēng)險

??01

??疫情持續(xù)時間存疑

??樂觀3月、悲觀7-8月結(jié)束

??截至目前，新冠疫情仍在蔓延，春運(yùn)更是進(jìn)入疫情集中爆發(fā)的高峰期，每天新增確診病例都在2000-3000例區(qū)間。并且，新冠疫情缺乏有效的治療手段，尚無特效藥以及疫苗。

??類比于SARS，2002年12月首次發(fā)現(xiàn)于廣州，截至2003年6月疫情才告結(jié)束，持續(xù)時間約半年。2019年12月8日全國發(fā)現(xiàn)首宗新冠疫情病例，樂觀預(yù)期新冠疫情將在2020年3月份結(jié)束，悲觀預(yù)期將在2020年7-8月份結(jié)束，房地產(chǎn)銷售停擺周期或?qū)㈤L達(dá)一至三個季度之久。

??02

??部分居民收入停擺

??購房消費(fèi)降級、還貸壓力陡增

??新冠疫情對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊效應(yīng)不容忽視，一方面，多數(shù)行業(yè)復(fù)工難、運(yùn)營難，營業(yè)收入陡降，部分企業(yè)已然步入破產(chǎn)倒閉的邊緣，其中不乏知名企業(yè)；另一方面，員工應(yīng)聘入職難，部分行業(yè)更是出現(xiàn)大范圍的離職潮，企業(yè)員工頓時失去了重要的收入來源。

??有鑒于部分群體收入停擺的客觀現(xiàn)狀，特定地區(qū)、特定行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)一定程度的購房消費(fèi)降級，甚至購房需求將被迫向后延期。并且，部分群體因暫時喪失穩(wěn)定的收入來源，月供還貸壓力陡增，或?qū)⒊霈F(xiàn)一定期限的違約無法償貸的風(fēng)險。

??03

??刺激政策邊際效果遞減

??對經(jīng)濟(jì)拉動力不及預(yù)期

??基于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的客觀需要，年內(nèi)貨幣放水加杠桿已是大概率事件，降準(zhǔn)、降息皆是可以考慮的選項(xiàng)；財政政策也將提力增效，適度擴(kuò)大財政赤字率。

??值得擔(dān)憂的是，即使貨幣、財政政策強(qiáng)刺激，但政策邊際效應(yīng)遞減，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動力或?qū)⒉患邦A(yù)期。一方面，目前，我國已是世界第二大經(jīng)濟(jì)體，2019年GDP總量接近100萬億元。要將經(jīng)濟(jì)增速依舊維持在較高水平，勢必需要經(jīng)濟(jì)刺激的強(qiáng)心劑，祭出更大力度的貨幣以及財政刺激組合拳；另一方面，投資、消費(fèi)、進(jìn)出口傳統(tǒng)三駕馬車漸顯疲態(tài)，新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)仍在培育過程中，即使出手重拳強(qiáng)刺激，但由于市場需求乏力疊加企業(yè)投資信心不足，實(shí)難扭轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長頹勢。

??小結(jié)

??2020年樓市難上加難

??成交總量回調(diào)但不會顯著退坡

??毫無疑問，2020年房地產(chǎn)行業(yè)注定難上加難。自去年5月以來，房地產(chǎn)成交逐漸轉(zhuǎn)冷，行業(yè)下行壓力不斷加劇，當(dāng)前正在蔓延的新冠肺炎疫情又無異于“當(dāng)頭棒喝”，不過，我們認(rèn)為2020年房地產(chǎn)市場沒必要過分悲觀。

??短期內(nèi)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關(guān)，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩(wěn)，城市間分化仍會加劇。

??就2020年而言，成交量有所回調(diào)已是大概率事件，但隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，貨幣政策、財政支持都具有廣泛性，LPR的降低也將引導(dǎo)全國房貸利率下降，更多地方也會因城施策，局部乃至全面放松調(diào)控，甚至?xí)雠_購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等刺激政策。且從需求端來看，現(xiàn)階段的市場急速冷凍、銷售停擺、需求斷層并非市場常態(tài)，潛在購房需求僅是擱置并未憑空消失，且將不斷積累。待疫情結(jié)束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交也將企穩(wěn)回升。預(yù)計全年樓市成交并不會失速，成交量也不會顯著退坡，行業(yè)大概率也將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”、總量回落之勢。