[克而瑞]“高壓”下深圳樓市為何仍異常火爆？

??在4月銀保監(jiān)會(huì)要求徹查“房抵經(jīng)營(yíng)貸”后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)依然熱度不減，住建部門(mén)屢屢“窗口指導(dǎo)”，6月10日更是爆出光明區(qū)金融街華發(fā)·融御華府項(xiàng)目剛拿到預(yù)證，購(gòu)房者就連夜排隊(duì)。為何持續(xù)“高壓”下的深圳樓市仍異?；鸨渴袌?chǎng)熱度又能維系多久？

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??2019年下半年二手房市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖

??疫情后仍持續(xù)火熱

??深圳早已是二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)，因新房供應(yīng)異常緊缺，大量的購(gòu)房消費(fèi)需求流向二手房市場(chǎng)，年均二手房成交面積相當(dāng)于同期新房成交面積的1.5倍。

??近年來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，成交面積穩(wěn)步提升。2019年8月，深圳獲批中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，重磅政策紅利加持下二手房市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖，成交量?jī)r(jià)皆步入上行通道，全年成交面積升至663萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

??疫情后深圳二手房市場(chǎng)仍持續(xù)火熱，3月成交顯著放量且同比轉(zhuǎn)正，成交面積升至80萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80%。隨后4、5兩月市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比仍實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。1-5月，二手房累計(jì)成交309萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%，全年成交有望再創(chuàng)新高。

??從周度成交情況來(lái)看，第20周（5月11日-17日）以來(lái)深圳二手房成交明顯放量，周均成交面積皆都在20萬(wàn)平方米左右，購(gòu)房者入市情緒持續(xù)高漲。第23周（6月1日-7日）二手房成交面積跌至20萬(wàn)平方米，環(huán)比微降5%，但同比仍增長(zhǎng)108%，顯示成交仍處高位，市場(chǎng)熱度依舊不減。

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??新房市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖

??不分檔次、不分產(chǎn)品銷(xiāo)售全線飄紅

??疫情后深圳新房市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，甚至出現(xiàn)過(guò)熱的征兆。2月底，去年賣(mài)小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的潛在購(gòu)房需求持續(xù)釋放。3月初，銀行信貸資金通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始上漲，此階段新房仍有一定幅度的折扣優(yōu)惠，致使新房去化速度明顯加快。4月以來(lái)，盡管市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)，央行更是出手重拳徹查深圳房抵經(jīng)營(yíng)貸，但房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度依舊不減，不分檔次、不分產(chǎn)品銷(xiāo)售全線飄紅。

??一方面，高端市場(chǎng)持續(xù)火熱，豪宅基本開(kāi)盤(pán)即售罄。前5月，深業(yè)中城、招商太子灣、新錦安壹號(hào)公館等豪宅銷(xiāo)售金額都在30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領(lǐng)璽更是接近50億元。主要還是受限價(jià)政策影響，豪宅售價(jià)普遍低于市場(chǎng)預(yù)期，買(mǎi)到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。

??另一方面，在市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖之后，剛需盤(pán)去化速度明顯加快，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率基本能達(dá)到80%，熱銷(xiāo)盤(pán)萬(wàn)科星城、佳兆業(yè)山海城、特發(fā)天鵝湖畔等月均銷(xiāo)售套數(shù)皆超100套，首開(kāi)便售罄的項(xiàng)目也不在少數(shù)。

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??資金寬松刺激高產(chǎn)階層購(gòu)房抗通脹

       房?jī)r(jià)上漲預(yù)期倒逼剛需恐慌入市

??我們認(rèn)為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，核心動(dòng)因不乏以下三方面因素：

??其一，貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，信貸資金整體趨向?qū)捤?，相?duì)充裕的信貸資金通過(guò)各種渠道進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域。基于資產(chǎn)保值增值的現(xiàn)實(shí)需求，高凈值群體購(gòu)房并非“消費(fèi)”而是“儲(chǔ)蓄”，驅(qū)動(dòng)深圳豪宅市場(chǎng)持續(xù)火熱，豪宅項(xiàng)目頻頻開(kāi)盤(pán)即售罄。

??其二，2019年下半年深圳二手房市場(chǎng)率先轉(zhuǎn)暖，2020年2月賣(mài)小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸，基于住更好房子的換購(gòu)訴求，新房市場(chǎng)明顯受益。而在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的作用下，進(jìn)一步倒逼恐慌性購(gòu)房需求，購(gòu)房者入市情緒持續(xù)高漲。

??其三，2019年8月以來(lái)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，深圳房?jī)r(jià)開(kāi)始步入上行通道，二手房售價(jià)更具彈性，整體漲幅明顯高于一手房。2020年4月，二手房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲10.3%，新房則同比上漲4.8%，一、二手房售價(jià)漲幅之間的差值漸有擴(kuò)大的趨勢(shì)。

??正由于深圳二手房市場(chǎng)甚為火熱，售價(jià)整體漲幅明顯高于新房，致使新房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突顯。長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為一、二手房售價(jià)之間的差值基本恒定，而在二手房售價(jià)大幅上漲的情況下，新房售價(jià)猶存一定的補(bǔ)漲空間。

??綜上所述，在信貸資金寬松下購(gòu)房“儲(chǔ)蓄”、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期倒逼恐慌性購(gòu)房等一系列因素作用下，短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍將慣性延續(xù)，成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運(yùn)行，房?jī)r(jià)猶存一定的上漲空間。

??我們認(rèn)為除了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、嚴(yán)打信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，增加土地供應(yīng)才是緩解深圳房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的根本，唯有房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸供求平衡的穩(wěn)態(tài)，市場(chǎng)一致預(yù)期房?jī)r(jià)將走穩(wěn)，購(gòu)房者入市情緒乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)才能逐步回歸理性。

??下一階段仍要加快“大深圳”城市圈建設(shè)，核心城市與衛(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)往來(lái)更為密切，產(chǎn)業(yè)加速融合、協(xié)同發(fā)展，人口更要雙向流動(dòng)，有序引導(dǎo)更多深圳潛在置業(yè)群體外溢至東莞、惠州、中山乃至汕尾等周邊衛(wèi)星城市，在一定程度上緩解深圳房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。