[中房研協(xié)]樓市年中考：乘風(fēng)破浪，堅定前行

??熱點(diǎn)回放

??隨著新冠肺炎疫情在國內(nèi)得到控制，樓市也逐步復(fù)蘇。站在2020年中期，本期內(nèi)參將從宏觀政策及金融環(huán)境、商品房市場及企業(yè)表現(xiàn)對上半年樓市進(jìn)行回顧，同時繼往開來對下半年樓市發(fā)展進(jìn)行展望。

??各方觀點(diǎn)

??易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為， 在國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來，并以超預(yù)期的速度穩(wěn)步復(fù)蘇。從政策層面看,呈現(xiàn)出“中央要穩(wěn)，地方要放”, 房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石，這一點(diǎn)在此次疫情過程中表現(xiàn)得特別明顯，只要房地產(chǎn)能夠穩(wěn)住，整體經(jīng)濟(jì)也能夠企穩(wěn)。展望下半年，分化或成常態(tài)，行業(yè)銷售面積預(yù)期微降5%，但機(jī)會仍舊存在。

??恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，隨著疫情逐步被控制，住房需求平穩(wěn)釋放。在穩(wěn)定的市場環(huán)境下，大房企銷售規(guī)模增長，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)提升。2020年，預(yù)計全國商品房銷售金額15.3萬億元，同比小幅回落4.1%。疫情過后，大房企土地儲備、產(chǎn)品品質(zhì)、融資能力、成本控制、項(xiàng)目布局五大核心競爭優(yōu)勢凸顯，保障業(yè)績持續(xù)增長。

??第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管，高級董事James Macdonald認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)勁，面對疫情，各行各業(yè)亮點(diǎn)涌現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。隨著中國疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，特殊時期的新趨勢也將被有所保留，并助力未來市場繼續(xù)前行。從住宅分類市場來看，全球證券市場波動使得部分投資者或增加房地產(chǎn)資產(chǎn)配置，以規(guī)避風(fēng)險。由于高收入家庭還貸能力更強(qiáng)，對貸款依賴度較低，受經(jīng)濟(jì)調(diào)整影響較小，因而在今年許多城市高端或改善型住宅市場表現(xiàn)有望優(yōu)于大眾市場。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長張波認(rèn)為，下半年市場交易量同比去年的差距會逐步減少，但熱點(diǎn)城市和區(qū)域的樓市依然可能會走出新高峰。房價、地價總價預(yù)期的穩(wěn)定性會進(jìn)一步加強(qiáng)，但城市間的量價分化會持續(xù)。

??貝殼找房高級副總裁李文杰認(rèn)為，疫情影響的逐漸消退，市場回暖的同時樓市的風(fēng)險依然存在，包括房價下跌風(fēng)險、租賃市場的民生風(fēng)險。隨著新一輪品質(zhì)需求的升級，居住新基建正推動房產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，新居住服務(wù)時代來臨，疫情將加速房地產(chǎn)市場在未來面臨的轉(zhuǎn)向，加速服務(wù)和運(yùn)營層面的發(fā)展，“新基建”指明數(shù)字化融合和創(chuàng)新的方向，相信在這一方向下房地產(chǎn)未來依然是一個很重要的拉動經(jīng)濟(jì)的火車頭。

??中國人民大學(xué)副校長劉元春認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些回暖跡象，實(shí)際上對于宏觀經(jīng)濟(jì)非常有利。同時，由于70個大中型城市的房價同比和環(huán)比都在可控范圍內(nèi)，因此，這是房地產(chǎn)市場正常的回暖，不必過度解讀。另外，很重要的一點(diǎn)是，國家已經(jīng)對很多城市的一些政策進(jìn)行了糾偏。房地產(chǎn)政策出現(xiàn)全面放松的概率應(yīng)該很小，但是在一些局部區(qū)域進(jìn)行微調(diào)也屬于正常。

??平安證券發(fā)布研報認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、樓市復(fù)蘇下政策由托底轉(zhuǎn)向觀察期，但供給持續(xù)放量背景下，下半年樓市調(diào)整壓力猶存、疊加政府工作報告中因城施策表述及疫情仍存在反復(fù)可能，年末或迎來新的政策窗口期，預(yù)計全年成交將呈現(xiàn)前低、中高、后平的走勢，全國商品房銷售面積同比降5-7%。

??東財證券發(fā)布研報認(rèn)為，中期看貨幣政策延續(xù)寬松，房企加權(quán)融資成本有望降低，居民按揭利率亦有所下行；房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資反彈或不及預(yù)期，地價和房價下滑的可能性在提高，地方“一城一策”托底行業(yè)的可能性亦在提高。長期看，房地產(chǎn)剛需和改善性需求仍較充足。

??克而瑞發(fā)布研報認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場仍具韌性，大概率將延續(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，隨著房企加快供貨節(jié)奏，成交有望繼續(xù)回升，但增速或?qū)⒚黠@放緩。相對而言，核心一、二線城市仍有強(qiáng)勁需求支撐，成交有望穩(wěn)中有升，弱三、四線城市依舊面臨較大的調(diào)整壓力，受限于市場購買力透支，部分城市成交或?qū)⑹佟?/p>

??鼎信長城投資發(fā)布研報認(rèn)為，需求端受疫情沖擊，年內(nèi)居民收入預(yù)期難有明顯改觀，對房地產(chǎn)市場需求的抑制影響仍將持續(xù)一段時間，但同時租房需求轉(zhuǎn)化為置業(yè)需求、剛需和改善需求積極釋放也將有力托底市場規(guī)模。在價格端，房企受疫情影響，銷售回款不暢，資金壓力加劇，為搶收階段需求短期內(nèi)房企或?qū)⑦M(jìn)一步提高項(xiàng)目優(yōu)惠力度，房價水平存在一定調(diào)整壓力，但政府“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)不變，房價整體下行幅度可控，預(yù)計全年房價將保持穩(wěn)中小幅波動態(tài)勢。行業(yè)調(diào)控上，未來政策加碼的空間較小，只可能趨向邊際放松。

??中房分析

??政策環(huán)境：總體維持“托而不舉”導(dǎo)向

??在新冠疫情影響下，雖然經(jīng)濟(jì)下滑、市場情緒低迷，但中央依然保持房地產(chǎn)政策調(diào)控定力，政策環(huán)境呈現(xiàn)“托而不舉“的導(dǎo)向。上半年國務(wù)院、銀保監(jiān)會、中國人民銀行等政府及相關(guān)職能部門發(fā)文十余次，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的主基調(diào)，同時因城施策，完善土地、人口和資金等要素市場化配置，釋放中長期利好，加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深入推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展，強(qiáng)化對穩(wěn)企業(yè)的金融支持，聚力“六穩(wěn)”和“六?！?。

??而地產(chǎn)政策尚存操作空間，人才落戶成為政策層面推動地方房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要驅(qū)動力。為了減輕疫情的沖擊，各地通過延期繳納土地出讓金、取消自持等限制性規(guī)定、延長竣工期限、延期或分期繳納土地款等寬松扶持政策穩(wěn)定供應(yīng)端市場。與此同時，放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整公積金政策、購房補(bǔ)貼及契稅補(bǔ)貼等多項(xiàng)房地產(chǎn)交易相關(guān)政策出臺，提升市場購買力，從需求端幫助樓市復(fù)蘇。

??金融環(huán)境在堅持“不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的方向下，采用靈活的貨幣政策，帶動地方乃至全國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)活力。6月30日，央行下調(diào)再貸款和再貼現(xiàn)利率，至此，央行已經(jīng)推出了降準(zhǔn)、降息、逆回購、再貸款等一系列結(jié)構(gòu)貨幣政策工具, 進(jìn)一步調(diào)降政策利率，保持流動性合理充裕,確保信用資源用于所需領(lǐng)域。

??市場現(xiàn)狀：行業(yè)運(yùn)行“乘風(fēng)破浪”，指標(biāo)表現(xiàn)深V反彈

??回顧上半年房地產(chǎn)市場形勢，疫情對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際沖擊較大，多地線下售樓處停止?fàn)I業(yè)、項(xiàng)目開復(fù)工延遲，一季度內(nèi)開發(fā)投資、建設(shè)、銷售等數(shù)據(jù)大幅走弱，傳統(tǒng)樓市“小陽春”被斷崖式下滑取代。但市場在國內(nèi)疫情得到控制后，復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)度加速推進(jìn)，二季度已顯示出較為明顯的反彈勢頭，行業(yè)基本面各項(xiàng)數(shù)據(jù)如期顯著修復(fù)：5月份，隨著全國整體疫情逐漸減弱，商品房銷售情況趨于好轉(zhuǎn)，銷售降幅連續(xù)三個月收窄，增幅呈現(xiàn)“V”型探底回升態(tài)勢；得益于政府在疫情期間出臺的一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)發(fā)展的舉措，房地產(chǎn)投資增速跌幅得以快速收窄，其中住宅投資增速與去年持平；從到位資金來源上看，利用外資已由負(fù)增長轉(zhuǎn)正。

??從市場需求出發(fā)，受疫情影響，居民整體財富降低和消費(fèi)力降級是不爭的事實(shí)，購買力在難以繼續(xù)維持購房需求下，城市銷售規(guī)模有所萎縮，房價也難言上漲。聚焦商品住宅市場，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)決策系統(tǒng)監(jiān)測，2020上半年南京、杭州等新一線城市累計成交同比轉(zhuǎn)增20%左右，貴陽、江門、茂名等地成交漲幅逾三成，但在貌似火熱的背后，是各能級城市普遍下跌的成交現(xiàn)狀，在100個重點(diǎn)城市中，過八成城市上半年商品住宅累計成交面積呈下滑態(tài)勢。經(jīng)歷疫情沖擊，購房者將對房屋會有更高的要求，危機(jī)意識可能導(dǎo)致消費(fèi)者對未來支出、特別是購房支出的謹(jǐn)慎性越來越高，從而影響全年樓市銷售規(guī)模。

??企業(yè)表現(xiàn)：房企整體生存環(huán)境愈發(fā)脆弱，本輪疫情加速房企分化

??據(jù)克而瑞2020年上半年操盤金額榜顯示，共有7家房企上半年銷售額破千億，在疫情將全國經(jīng)濟(jì)速凍時期，多家頭部房企開啟例如線上售樓處等創(chuàng)新銷售方式，同時進(jìn)行大力打折推動市場去化，逆勢取得銷售額的上漲，其經(jīng)營資金缺口相比往年同期并未明顯擴(kuò)大。相比之下，疫情對其他規(guī)模開發(fā)企業(yè)的沖擊更為明顯，去化情況同比下降。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化日益嚴(yán)重，行業(yè)集中度不斷攀升，千億及以上規(guī)模房企在規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、融資渠道優(yōu)勢、抗風(fēng)險能力等各方面明顯領(lǐng)先，且具有進(jìn)一步做大做強(qiáng)的意愿，兼并收購沖動明顯，將成為拯救資金鏈斷裂項(xiàng)目的接盤俠。疫情進(jìn)一步加速行業(yè)內(nèi)部的兼并整合。

??發(fā)展預(yù)判：行業(yè)規(guī)模微降，城市及項(xiàng)目分化，房企繼續(xù)負(fù)重前行

??2020年整體政策繼續(xù)保持平穩(wěn)。中央政策還是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定，地方政府可能會根據(jù)實(shí)際情況因城施策，總的政策趨勢還是相對寬松為主，除非有個別城市出現(xiàn)了大幅的上漲、炒房等情況，否則今年沒有太大的必要在政策上收縮，主要因?yàn)榻衲暾w情況來看，經(jīng)濟(jì)壓力仍然巨大。

??全年銷售面積微降，銷售金額持平。由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對比較大，一二線城市可能保持略微增長，綜合全年來看，預(yù)計銷售金額約在16萬億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對較高區(qū)域。

??城市、項(xiàng)目分化將進(jìn)一步加劇。從市場成交情況來看，下半年會出現(xiàn)小幅波動，三季度從成交量來說可能會有所回落，城市之間、項(xiàng)目之間會出現(xiàn)分化。特別是一些非長三角、粵港澳區(qū)域范圍內(nèi)的三四線城市，樓盤去化壓力會更大。

??土地供應(yīng)將進(jìn)一步加大，競爭有所放緩。由于今年二季度開始供應(yīng)有所增加，下半年整體土地供應(yīng)會比今年下半年出現(xiàn)明顯增長，同時競爭會有所放緩。同時，非住宅類土地及三四線城市的土地將出現(xiàn)供過于求的情況，但是不等于沒有機(jī)會。

??物業(yè)仍是資本市場風(fēng)口。從物業(yè)角度上來說，只要幾家最大的物業(yè)公司沒有完成上市，今年下半年物業(yè)仍然是資本市場的風(fēng)口。

??房企利潤從評估增值到減值，持有型資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)要做好減值準(zhǔn)備。從全年利潤角度來看，今年受疫情影響，商業(yè)和寫字樓的評估，可能會出現(xiàn)減值。所以持有資產(chǎn)規(guī)模較大的房企要做好減值準(zhǔn)備。

??小結(jié)

??全年市場運(yùn)行至中盤，在外有中美貿(mào)易摩擦形勢及走向的不確定，內(nèi)有消費(fèi)及投資略顯疲乏的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，考慮到地產(chǎn)的托底功能，樓市需要平穩(wěn)發(fā)展，政策依然呈現(xiàn)“托而不舉“的狀態(tài)，行業(yè)政策難以大幅度放松，必要的金融支持政策仍有可期，市場整體繼續(xù)維持平穩(wěn)發(fā)展。

??盡管目前國內(nèi)疫情得到階段性控制，房地產(chǎn)市場各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)呈現(xiàn)已在修復(fù)階段，但疫情對經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)嚴(yán)重拖累，外需下滑、失業(yè)增加、薪資減少后居民整體財富及購買力水平的降低等因素尚未充分反映，后續(xù)銷售恢復(fù)存在不確定性，預(yù)計下半年市場整體將呈小幅波動趨勢，2020年行業(yè)銷售規(guī)模預(yù)計下降5%左右。需要注意的是，二季度市場呈現(xiàn)的“深V”反彈并不代表市場購買力的回升或市場將向好，需求多元化，標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格，購買力受到限制以及儲蓄觀念的改變，市場形勢依舊嚴(yán)峻，進(jìn)入2020年下半年及后疫情時代，房企需持續(xù)提升產(chǎn)品力及服務(wù)力，針對愈來愈復(fù)雜的客戶需求，打造良好的營銷體系，做好長期“抗疫”準(zhǔn)備。