[貝殼研究院]《新房購買五大避坑指南》（2020.10）

商品房交易風(fēng)險大？收好這份《新房購買五大避坑指南》

??買房一直是國人安居樂業(yè)的大事，伴隨著疫情逐步得到控制，樓市在“金九銀十”也基本恢復(fù)了往年的熱度。然而，面對海量新房盤源，經(jīng)驗較少的購房者對于新房購買風(fēng)險認知不足，既容易蒙受損失，也模糊了心目中家的模樣。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，從2017年至2019年，關(guān)于商品房購買合同的民事糾紛共計34萬余起，且呈逐年上升走勢，2019年已上升至12萬余起。

??那么，如何為購房者鋪平安家之路。近日，貝殼研究院發(fā)布《新房購買五大避坑指南》，從房源信息、證件、過當承諾等維度幫助用戶規(guī)避新房購買風(fēng)險。

??指南一：源頭避險有必要

??如今，購房者買房首先會在網(wǎng)上搜索房源信息，時常會被“步行5分鐘到達某商圈“、“緊鄰地鐵站”等信息吸引，而這很可能是為了吸引用戶看房的噱頭，事實可能并非如此。這種風(fēng)險從源頭上有可能避免，購房者在看房前可以在地圖上輸入起點和終點，親自查詢，做到心中有數(shù)。建議盡量選擇口碑較好、具有一定規(guī)模，后續(xù)服務(wù)能夠得到保障的第三方房產(chǎn)信息平臺，從源頭剔除掉虛假信息。

??指南二：廣告信息慎對待

??近年來，購房者因為過分相信開發(fā)商的廣告而踩坑的現(xiàn)象屢見不鮮，如開發(fā)商將僅剩15年產(chǎn)權(quán)年限的 “辦公、商業(yè)服務(wù)”用途的商業(yè)用房，包裝為“公寓”產(chǎn)品進行出售，與土地使用權(quán)證及商品房預(yù)售證中寫明的用途不符。為了避免這種現(xiàn)象，保障購房者權(quán)益。建議購房者在簽訂合同前一定要對該項目《商品房預(yù)售（銷售）許可證》等售賣資格上所標注的房屋用途進行核驗。

??指南三：認準五證很關(guān)鍵

??關(guān)于商品房五證，即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售）許可證》。購房者都知道五證不全的房子要慎買，但其中原因頗為復(fù)雜。

??首先，部分開發(fā)商存在資金鏈斷裂，房屋爛尾的風(fēng)險。其次，缺少法律保護，無法向開發(fā)商追責(zé)。以某開發(fā)商為例，其在未取得預(yù)售證的情況下，就銷售了某小區(qū)的一、二期產(chǎn)品后，擅自變更規(guī)劃，對其中兩棟樓批五層建七層；另外，該小區(qū)物業(yè)公司未與業(yè)主委員會簽訂服務(wù)合同，物業(yè)公司曾對欠交水、電費的業(yè)主實施斷水、斷電，并與業(yè)主多次發(fā)生暴力沖突。項目五證不全，可能導(dǎo)致開發(fā)商與客戶簽署的購房合同無效，在發(fā)生糾紛時，客戶無法有效保護自己的合法權(quán)益。

??再次，開發(fā)商在開發(fā)一個項目時，常常是分期開發(fā)，如所購買的樓棟未包含在預(yù)售范圍之內(nèi)，也屬于五證不全。這就要求購房者在買房前一定要仔細核查五證信息：（1）看五證，需重點關(guān)注《商品房預(yù)售（銷售）許可證》；（2）看用途：住宅、辦公等；（3）看預(yù)售范圍：單個項目的預(yù)售許可證一般分批發(fā)放，預(yù)售范圍應(yīng)包含購買房屋所在樓棟。

??其實，為了規(guī)避風(fēng)險，可以提前通過“天眼查”、“企查查”等渠道查詢開發(fā)商的資信情況，其中包含開發(fā)商的涉訴情況、被執(zhí)行情況、股權(quán)出質(zhì)情況、新聞輿情等等，建議盡量選擇品牌開發(fā)商，會對后續(xù)的運營管理提供一定的保障。

??指南四：不利因素需關(guān)注

??在售樓處，需重點關(guān)注公示區(qū)的紅線（房地產(chǎn)項目用地范圍的邊界）內(nèi)外不利因素，包括噪聲、異味、輻射、禁忌以及環(huán)境變遷等。

??事實上，國家要求商品房銷售現(xiàn)場必須要將項目的不利因素展示給購房人，但也有開發(fā)商打一些擦邊球，那么作為購房者，買房時就要做到多看——看銷售現(xiàn)場不利因素公示牌；多問——主動詢問不利因素有哪些等。

??指南五：過度承諾勿輕信

??開發(fā)商或受外界不可抗力影響，或為了推售房源，有時會承諾一些未來有可能無法兌現(xiàn)的事，例如：配套承諾難兌現(xiàn)：學(xué)區(qū)、醫(yī)療等配套在交房后未兌現(xiàn)，這違背了《中華人民共和國廣告法》；展示承諾難兌現(xiàn)：園區(qū)、會所、樣板間、精裝修等展示區(qū)的品質(zhì)、尺寸、用途、交付標準在后期交房時難兌現(xiàn)等；交房時間難兌現(xiàn)：交房時間晚于承諾時間；園區(qū)物業(yè)難兌現(xiàn)：物業(yè)與承諾的物業(yè)不匹配，或后期更換物業(yè)公司。

??作為購房者，需要將這些風(fēng)險進行前置評估，盡量將關(guān)注的問題融入購房合同；另外，對于違約后該如何處理的情形，須有明確的條款說明，以免開發(fā)商違約卻無法追究其責(zé)任。

??面對市場上剛需購房、改善性換房等諸多需求，貝殼研究院認為，購房者需要對潛在風(fēng)險做到心中有數(shù)、對關(guān)鍵信息做到提前確認、對必要條款做到合同落實。對風(fēng)險進行提前預(yù)估，并對風(fēng)險進行排序，才能合理規(guī)避風(fēng)險，住進安心好房。