[易居研究院]2020年三季度10大國際都市房價指數(shù)報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院11月11日發(fā)布《2020年三季度10大國際都市房價指數(shù)報告》。該報告顯示：全球貨幣大放水，三季度10大國際都市房價繼續(xù)創(chuàng)新高。年初新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到重創(chuàng)，但10大國際都市房價指數(shù)卻連續(xù)3個季度逆勢上行，主要是疫情以來，發(fā)達(dá)國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，因此雖然經(jīng)濟(jì)下行，但各國股票、房產(chǎn)、黃金等多種資產(chǎn)價格普遍上漲。

??易居研究院研究員沈昕表示，國際大都市房產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，在流動性泛濫的背景下受到資金的青睞，洛杉磯、倫敦、首爾、上海房價紛紛創(chuàng)出歷史新高，其他城市房價也多有上漲。目前全球疫情形勢依然嚴(yán)峻，雖然疫苗研發(fā)出現(xiàn)重大進(jìn)展，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍有不確定性，預(yù)計明年上半年之前全球貨幣寬松趨勢不會改變，10大國際都市的房價總體趨勢還將繼續(xù)小幅上漲。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??在經(jīng)濟(jì)走勢和貨幣政策全球趨同的背景下，全球主要大都市房地產(chǎn)市場走勢，尤其是房價變化，也具有一定的相似性和趨同性，為了更好跟蹤和研究國際及國內(nèi)大都市的房價變化，易居房地產(chǎn)研究院在國內(nèi)率先研究和創(chuàng)建了10大國際都市房價指數(shù)報告。本報告選取了紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市為樣本，依據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)展開分析。

??一、10大國際都市房價指數(shù)    

??本報告共選取了10個代表性的國際都市，對各個城市的房價指數(shù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理后，以GDP占比計算得出的權(quán)重相乘，即得出當(dāng)期10大國際都市房價指數(shù)。需要指出的是，本文中的北京和上海所選取的房價指數(shù)為國家統(tǒng)計局公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，主要是考慮到內(nèi)地調(diào)控政策嚴(yán)厲，北京和上海的新建商品住宅價格受限價政策影響有一定的失真，而二手房價格走勢受政策影響較??；另外該指數(shù)與真實(shí)房價波動相比，波幅偏小，但是為了數(shù)據(jù)的權(quán)威性，本文仍采用官方公布的數(shù)據(jù)。

??美國次貸危機(jī)爆發(fā)以后，10大國際都市房價指數(shù)下滑，于2009年二季度觸底，此后隨著全球經(jīng)濟(jì)的逐漸復(fù)蘇，10大國際都市房價指數(shù)也開始了上行趨勢。10大國際都市房價指數(shù)總體上持續(xù)了近十年的上漲。2009年三季度至2011年三季度緩慢上漲，2011年四季度至2012年一季度受歐債危機(jī)的影響小幅下跌，2012年二季度至2016年四季度漲勢較快，2017年一季度至2018年三季度漲勢有所放緩，四季度轉(zhuǎn)跌。2019年以來小幅震蕩上漲。

??2020年三季度，10大國際都市房價指數(shù)為151.4，環(huán)比上漲1%，同比上漲3.1%，與次貸危機(jī)后的低谷2009年二季度相比，上漲69.9%。2020年初新冠疫情發(fā)生后，全球經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重影響，但10大國際都市房價指數(shù)卻持續(xù)逆勢上行，主要是疫情以來全球各主要國家貨幣紛紛大放水，資金流動性泛濫所致。

??二、10大國際都市房價漲幅排名

??1、洛杉磯環(huán)比漲幅第一

??根據(jù)各國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，與2020年二季度相比，10大國際都市中，三季度房價上漲的城市有8個，下跌的城市有2個。

??環(huán)比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和首爾。其中，洛杉磯以2.7%的環(huán)比漲幅位列第一。過去一個季度，美國經(jīng)濟(jì)在疫情影響下繼續(xù)低迷，洛杉磯房價逆勢上漲主要是流動性泛濫所致。2020年3月，為應(yīng)對疫情影響導(dǎo)致的資本市場大幅震蕩，美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。近日，美國房地產(chǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)房地美指出，年初至今抵押貸款利率已經(jīng)第12次降至創(chuàng)紀(jì)錄低位。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區(qū)域樓市。因此可以看到，三季度上海、首爾、多倫多、北京、東京等國際大都市房價都獲得了1%以上的環(huán)比漲幅。

??環(huán)比漲幅排在末3位的城市分別為香港、紐約和新加坡，其中香港和紐約房價環(huán)比小幅下跌，新加坡則小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情，第三季度平均房價微跌1%至2%。但從月度來看，9月住宅價格已環(huán)比小幅上漲，若疫情持續(xù)受控，四季度香港房價有可能會重新恢復(fù)上漲。

??2、洛杉磯同比漲幅最大

??2020年三季度，同比漲幅排在前3位的城市分別為洛杉磯、上海和北京，同比漲幅分別為6%、4.9%和4.8%，其中洛杉磯的同比漲幅最大。洛杉磯房價同比漲幅最大，主要是去年下半年以來美國貨幣政策持續(xù)寬松，2019年7月，美聯(lián)儲時隔10多年首次降息，僅去年下半年就有3次降息，今年3月更是連續(xù)兩次下調(diào)利率至0%-0.25%的歷史低位，流動性增加導(dǎo)致美國股票房產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲。

??同比漲幅排在末3位的城市分別為香港、多倫多和新加坡，房價均小幅上漲。其中，香港以0.3%的同比漲幅位列倒數(shù)第一位。雖然新冠肺炎疫情的全球流行使得世界經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，但三季度10大國際都市中的房價相比去年同期均出現(xiàn)上漲，說明在全球超低利率和流動性過剩的影響下，大都市的房產(chǎn)仍是最受歡迎的資產(chǎn)之一。

??三、10大國際都市房價走勢

??1、紐約和洛杉磯：紐約環(huán)比小幅下跌，洛杉磯環(huán)比上漲

??歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，美國爆發(fā)次貸危機(jī)和金融危機(jī)后，紐約和洛杉磯房價指數(shù)一路下行，2007年至2008年都處于下行通道，在美聯(lián)儲歷史最低利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，2009年到2011年紐約和洛杉磯房價指數(shù)止跌回穩(wěn)，在低位運(yùn)行，隨后于2012年步入了上升通道，震蕩上行趨勢延續(xù)至今。

??2020年3月，為應(yīng)對疫情影響導(dǎo)致的資本市場大幅震蕩，美聯(lián)儲緊急降息至0-0.25%的超低水平，并宣布開啟無限量QE。以往來看，貨幣寬松有利于資產(chǎn)價格上漲。雖然新冠肺炎疫情對美國經(jīng)濟(jì)造成重創(chuàng)，今年第二季度美國GDP甚至創(chuàng)上世紀(jì)40年代以來最大降幅，但美國房價并未大跌，紐約房價處于高位盤整狀態(tài)，洛杉磯房價則有加速上漲的趨勢。說明貨幣寬松對資產(chǎn)價格的利好要大于經(jīng)濟(jì)下行對房價的利空。美聯(lián)儲在本月的決策會議中重申了將長期維持低利率的承諾，有國際機(jī)構(gòu)預(yù)計美聯(lián)儲至少會在2023年之前維持政策利率在近零水平。三季度美國經(jīng)濟(jì)相比二季度已有所好轉(zhuǎn)，在寬松的貨幣政策下，預(yù)計四季度紐約和洛杉磯房價將小幅上漲。

??2、倫敦：創(chuàng)歷史新高

??歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全球金融危機(jī)爆發(fā)前后，倫敦房價從2007年四季度的￡300000左右下跌至2009年一季度的￡247000，由于英國政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)刺激計劃，英國經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，倫敦房價觸底反彈，從2009年開始進(jìn)入上行通道，至2017年三季度依然維持著上行趨勢。自2017年四季度開始，受“脫歐”不確定性影響，倫敦房價連跌2個季度，2018年二季度小幅回升，三季度開始連續(xù)3個季度下跌。2019年二季度后，脫歐態(tài)勢逐漸明朗，倫敦房價持續(xù)小幅上漲。

??新冠疫情發(fā)生后，2020年3月英國央行兩次降息至0.1%的歷史低位。7月6日，英國宣布將房產(chǎn)印花稅起征點(diǎn)從現(xiàn)在的12.5萬英鎊提升至最高50萬英鎊，這一舉措將使大部分購房者免于繳納印花稅，這項(xiàng)政策刺激了英國的購房需求，疊加寬松的貨幣政策，三季度倫敦房價延續(xù)了上漲趨勢，并創(chuàng)歷史新高。不過英國經(jīng)濟(jì)目前再次面臨第二次全國性封鎖的壓力，英國央行（Bank of England）預(yù)計，今年最后一季度產(chǎn)出將收縮2%，低于此前預(yù)測的增長5.5%。預(yù)計在貨幣寬松和印花稅減免的利好下，四季度倫敦房價還將繼續(xù)上漲，但漲幅或?qū)⑿∮谌径取?/p>

??3、東京：震蕩上漲

??觀察歷史數(shù)據(jù)，東京房價指數(shù)從2007年四季度的93.1下跌至2009年二季度的81.1，隨后觸底反彈，上漲至2010年三季度的88.6，之后又步入到下行通道，于2012年三季度觸底，房價指數(shù)跌至80.2，然后房價指數(shù)開始震蕩上行，于2017年一季度反彈至近10年高點(diǎn)，此后兩個季度東京房價出現(xiàn)了小幅回調(diào)，2017年四季度至2018年四季度繼續(xù)震蕩上行，2019年以來繼續(xù)震蕩上行并創(chuàng)金融危機(jī)以來新高。盡管日本全國人口負(fù)增長，但人口持續(xù)向東京都市圈集中，東京依然是日本人口增長最快的地區(qū)，購房需求依舊旺盛。日本政府推出量化寬松政策后，市場需求也有所釋放。并且東京即將于2020年7月舉辦奧運(yùn)會，許多國內(nèi)外投資者看好奧運(yùn)會后東京公寓價格會上漲，投資需求旺盛也是近幾年東京房價持續(xù)上漲的一個因素。受疫情影響，東京奧運(yùn)會已延期至2021年。

??受疫情影響，二季度日本GDP創(chuàng)下二戰(zhàn)以后的最大降幅，三季度經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)。雖然經(jīng)濟(jì)不景氣，但在全球流動性泛濫的情況下，今年東京房價仍延續(xù)了過去幾年的上漲趨勢。近日，日本央行行長黑田東彥稱，日本經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇，但仍處于嚴(yán)峻狀態(tài)。日本不會像通縮時期那樣出現(xiàn)大范圍的物價下降現(xiàn)象，央行將堅定持續(xù)寬松貨幣政策。預(yù)計四季度東京房價仍會小幅上漲。

??近10多年來，東京房價指數(shù)的最高點(diǎn)為104.8，最低點(diǎn)為80.2，波動幅度相對其他國際大都市較小，因此東京房價走勢較為平穩(wěn)，沒有暴漲暴跌。因?yàn)榻?jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以日本人對于投資房地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，樓市也因此更為理性。

??4、首爾：創(chuàng)歷史新高

??回顧歷史數(shù)據(jù)，2007年四季度至2008年三季度首爾房價指數(shù)處于上升通道，從85.3上漲到95.4，隨后經(jīng)歷了小幅下跌，2009年一季度房價指數(shù)觸底，跌至92.6，二季度開始企穩(wěn)回升，2009年三季度至2012年一季度，首爾房價指數(shù)在95附近震蕩。2012年二季度至2013年三季度，首爾房價指數(shù)持續(xù)下跌至89.5，此后開始震蕩上漲至2018年四季度，連續(xù)18個季度上漲。2014年以來的連續(xù)上漲主要是由于低利率和購房限制較寬松等原因。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，韓國政府在2018年9月13日宣布出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)新政，2019年一二季度，首爾房價指數(shù)連續(xù)2個季度小幅下跌。美聯(lián)儲降息后，韓國央行于2019年8月初和10月分別宣布降息25個基點(diǎn)，三季度以來首爾房價指數(shù)持續(xù)小幅上漲。

??2020年3月，韓國央行緊急下調(diào)基準(zhǔn)利率至0.75%的歷史最低水平，以對抗公共衛(wèi)生事件帶來的經(jīng)濟(jì)影響，5月再次降息至0.5%的極低水平，寬松的貨幣政策雖然能夠刺激經(jīng)濟(jì)增長，但也令資金流入了本來已經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場。 11月3日，韓國政府發(fā)布了《房地產(chǎn)公示價格上調(diào)案》，這是今年以來韓國政府第四次發(fā)布房地產(chǎn)新政。本輪新政旨在通過向高價房產(chǎn)持有者征收更高的房產(chǎn)稅，抑制房價過快上漲，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。但是新政并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，反而進(jìn)一步推高了房價，寬松的貨幣政策是房價上漲的重要推手。10月，韓國央行表示將維持寬松的貨幣政策立場，預(yù)計四季度首爾房價將繼續(xù)小幅上漲。

??近十多年來，首爾房價指數(shù)的最高點(diǎn)為110.4，最低點(diǎn)為85.3，波動幅度僅為23.6，總體來看首爾房價指數(shù)走勢較為平穩(wěn)。

??5、多倫多：持續(xù)小幅回升

??從歷史數(shù)據(jù)來看，從2007年四季度至2017年三季度，除了個別時點(diǎn)的微調(diào)外，多倫多房價指數(shù)基本持續(xù)上升，從2007年四季度的66.5上漲到2017年三季度的103.2，上漲55.2%。其中重要因素之一，包括華人在內(nèi)的海外資金流入樓市較多。多倫多房價此前維持了近10年的上漲態(tài)勢，通過房價收入比等指標(biāo)可以基本判斷存在泡沫。當(dāng)?shù)卣惨庾R到房價的不合理，于2017年4月出臺了16條房地產(chǎn)新政，包括加息、收緊貸款審核等來抑制多倫多以及周邊地區(qū)的過熱房市，其中的非居民投機(jī)稅將有效抑制海外投機(jī)需求。政策效應(yīng)也已體現(xiàn)在多倫多房價上了，在2017年二季度至四季度高位盤整了三個季度后，2018年一季度，多倫多的房價開始轉(zhuǎn)頭向下，近9年來首次出現(xiàn)下跌，到2019年三季度連續(xù)7個季度下跌，四季度以來持續(xù)小幅回升。

??2020年3月，加拿大央行三次降息至0.25%，寬松的貨幣政策對資產(chǎn)價格是利好。多倫多地產(chǎn)局的數(shù)據(jù)顯示，9月份大多倫多地區(qū)共成交11,083套現(xiàn)有房屋，這是多倫多房屋銷售有史以來最好的9月，比2019年9月暴增42.3％。地產(chǎn)局 表示，截至9月底，年度銷售已經(jīng)追回所有失地，比2019年前9個月高出1％。寬松的貨幣環(huán)境造成極低的借貸成本，是多倫多房屋成交量大增、房價上漲的重要原因。預(yù)計四季度多倫多房價或?qū)⒗^續(xù)小幅上漲。

??6、新加坡：小幅上漲

??回顧歷史數(shù)據(jù)，從2007年四季度至2008年三季度，新加坡房價保持了小幅上漲之后，受金融危機(jī)影響開始大幅下跌，跌勢一直到2009年二季度。之后新加坡房價開始回暖并持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2013年三季度左右。這期間房價上漲的原因主要是美國推行QE，在全世界低利率的影響下，大量熱錢涌入新加坡房地產(chǎn)市場。為了遏制房價過快上漲的勢頭，新加坡政府采取樓市管控政策，房價應(yīng)聲下跌，跌勢一直從2013年四季度持續(xù)到2017年二季度。直到2017年，新加坡對房地產(chǎn)市場的管控措施才有所松動，2017年三季度開始，新加坡房價出現(xiàn)回暖，2018年一二季度漲幅有所擴(kuò)大。為抑制房價，2018年7月，新加坡上調(diào)額外買家印花稅稅率5–15個百分點(diǎn)，并收緊貸款限額，隨后三個季度高位盤整，上漲勢頭得到控制。2019年二季度至年底，新加坡房價連續(xù)小幅上漲。

??2020年一季度，受疫情和經(jīng)濟(jì)影響，新加坡房價小幅下跌，二三季度在全球貨幣放水，流動性泛濫的影響下，新加坡房價小幅上漲。預(yù)計接下來幾個季度，新加坡房價仍會在目前位置小幅震蕩，小幅上漲或下降均有可能。

??7、香港：小幅下跌

??回顧歷史數(shù)據(jù)，十多年來香港房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌的情況，并且上漲的時間要長于下跌的時間，呈波段式上漲的走勢。十年來香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走高主要有4個因素：1、金融環(huán)境寬松，利率較低使得投資成本較低；2、看好香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的島外資金大量涌入；3、內(nèi)地資本外流，人民幣進(jìn)入香港方便；4、地少人多，住房供不應(yīng)求。經(jīng)過持續(xù)多年的上漲，香港樓市明顯有泡沫，2016年以來香港政府多次出臺調(diào)控政策，并在2017年5月再加碼，針對有多筆按揭貸款以及主要收入來自外地的購房者提高了購房門檻，以此來調(diào)控樓市。2018年6月進(jìn)一步出臺對一手住房征收空置稅等六項(xiàng)調(diào)控政策。2018年三季度香港房價指數(shù)小幅下跌，此前已連續(xù)9個季度上漲，四季度繼續(xù)加速下跌，2019年一季度香港房價指數(shù)轉(zhuǎn)漲，二季度繼續(xù)上漲并創(chuàng)新高。下半年以來，由于國際貿(mào)易疲軟、全球投資不景氣加上香港本身不夠穩(wěn)定等多重因素的影響，以及年后的新冠肺炎疫情，經(jīng)濟(jì)已連續(xù)4個季度負(fù)增長，2019年三季度至2020年一季度，香港房價也連續(xù)3個季度下跌。

??2020年3月，繼美聯(lián)儲降息后，香港兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率至0.86%，二季度香港房價小幅上漲。7月份香港本地暴發(fā)第三波疫情，第三季度平均樓價小跌1.1%。但以月度來看，9月份的私人住宅售價指數(shù)則環(huán)比上漲0.4%。隨著香港國安法的制定和實(shí)施，香港局勢將持續(xù)好轉(zhuǎn)并恢復(fù)穩(wěn)定，這將有利于香港經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)，也有利于香港房價的回升。隨著開發(fā)商在第四季度加快新盤推售步伐，有望帶動樓市氣氛。若疫情持續(xù)受控，在寬松的貨幣政策下，預(yù)計四季度香港房價將小幅上漲。

??8、北京和上海: 三季度房價繼續(xù)上漲，上海房價創(chuàng)歷史新高

??回顧歷史數(shù)據(jù)，近十年北京和上海房價指數(shù)總體上行，基本是大漲小跌，并且上漲的時間要長于下跌的時間。房價的上漲，主要是由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，京滬人口大量流入，居民因?yàn)橥顿Y渠道較少而將資產(chǎn)主要配置在房產(chǎn)上。從2017年二季度至2020年一季度，由于調(diào)控趨嚴(yán)，北京和上海的房價均被遏制住了快速上漲的勢頭，進(jìn)入調(diào)整期。北京的房價指數(shù)由2017年一季度的261.9下跌至2020年一季度的242.7，下跌7.4%。2016年三季度至2017年四季度，上海的房價指數(shù)在205點(diǎn)左右盤整了6個季度，2018年緩慢下跌，2019年一季度以來持續(xù)小幅震蕩上漲。

??2020年以來，北京和上海的房價均連續(xù)3個季度上漲，上海房價還創(chuàng)出新高，主要是疫情后貨幣寬松所致，而且京滬房價已經(jīng)橫盤三年，調(diào)整比較充分。央行年內(nèi)3次降準(zhǔn)，M2創(chuàng)2017年二季度以來的三年多新高，M1創(chuàng)兩年多新高，貨幣放水利好資產(chǎn)價格。而且中國是主要國家中疫情控制最好的，經(jīng)濟(jì)自二季度以來持續(xù)轉(zhuǎn)好，IMF預(yù)計2020年中國將是全球唯一實(shí)現(xiàn)正增長的主要經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)轉(zhuǎn)好也會支撐房價上漲。不過中央多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，且目前北京和上海的限購限貸政策還是非常嚴(yán)厲，房價不存在大幅上漲的基礎(chǔ)，預(yù)計四季度北京上海房價小幅上漲的可能性較大。

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