[克而瑞]11月末二線(xiàn)庫(kù)存漲幅居前,中部城市廣義庫(kù)存激增承壓

2020-12-21 11:56:13

掃描二維碼分享
  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2020-12-21
  • 報(bào)告類(lèi)型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái),2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行,2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲,使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”,庫(kù)存規(guī)模也由降跳增,迎來(lái)新一輪周期變換,為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此,我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù),通過(guò)商品房待售面積(小口徑),商品住宅狹義庫(kù)存量(中口徑)、商品住宅廣義庫(kù)存量(大口徑)三個(gè)維度,每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》,以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積:指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量:指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中,尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量:指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??11月末,隨著年末沖刺季來(lái)臨,房企推貨節(jié)奏明顯加快,供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng),成交與上月基本持平,致百城狹義庫(kù)存環(huán)比微增1%,同比增長(zhǎng)9%,去化周期增長(zhǎng)至11.6個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看,一線(xiàn)城市庫(kù)存壓力相對(duì)較小,狹義庫(kù)存與上月基本持平,成交熱度延續(xù)使得去化周期延續(xù)下行走勢(shì),降至2019年以來(lái)新低,僅為9.96個(gè)月;二線(xiàn)城市中部分熱點(diǎn)城市受調(diào)控升級(jí)影響,成交熱度轉(zhuǎn)淡,狹義庫(kù)存同比仍上漲15%,在不同能級(jí)城市中居首;去化周期11.68個(gè)月,較2019年同期也維持正增長(zhǎng)。三四線(xiàn)城市無(wú)明顯庫(kù)存積壓,庫(kù)存量與去年基本持平,去化周期略高于百城平均,但低于1年,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??01

??商品房待售面積持續(xù)下行至4.9億平且較年初降7%,其中住宅銳減14%

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,11月末,商品房待售面積49287萬(wàn)平方米,比10月末減少204萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積減少201萬(wàn)平方米,辦公樓待售面積減少34萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加12萬(wàn)平方米。

??年末將至,縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化, 1-2月有一輪跳增,此后隨著商品房成交的逐步恢復(fù),整體庫(kù)存量也在緩步回落,待售面積連續(xù)9個(gè)月下行,當(dāng)前總量低于年初水平7%,不過(guò)隨著成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱,整體待售面積降幅在收窄。分業(yè)態(tài)來(lái)看,住宅待售面積下降最為顯著,較10月末繼續(xù)減少201萬(wàn)平方米,較年初銳減14%;商業(yè)、辦公延續(xù)波動(dòng)態(tài)勢(shì),雖然疫情負(fù)面影響在逐步消退,但是考量到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻,居民消費(fèi)增長(zhǎng)動(dòng)力不足,未來(lái)去化壓力依舊較大。

商品房

??02

??狹義庫(kù)存:整體穩(wěn)步增至5.7億平,二線(xiàn)同比增15%占比過(guò)半

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2020年11月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了57155萬(wàn)平方米,環(huán)比微增1%,同比上漲9%??v觀百城2020年以來(lái)狹義庫(kù)存變動(dòng)趨勢(shì),基本延續(xù)波動(dòng)上行,一季度受新冠疫情影響,供求基本“停擺”,狹義庫(kù)存量維持在5.3萬(wàn)平方米持續(xù)波動(dòng),4-8月隨著各地復(fù)工復(fù)產(chǎn),供應(yīng)、成交持續(xù)恢復(fù)下,庫(kù)存緩步爬升至5.6萬(wàn)平方米,“金九銀十”期間行情轉(zhuǎn)淡,因疫情積累的購(gòu)房需求消耗殆盡,加之熱點(diǎn)城市加碼政策持續(xù)發(fā)酵,整體成交增長(zhǎng)動(dòng)力減弱,導(dǎo)致庫(kù)存顯著跳增,而后趨穩(wěn),預(yù)計(jì)12月還將延續(xù)高位波動(dòng)的趨勢(shì)。

商品住宅庫(kù)存

??各能級(jí)城市11月庫(kù)存環(huán)比上月基本持平,同比均有不同幅度的上漲,其中二線(xiàn)漲幅居首,達(dá)到15%;一線(xiàn)和三四線(xiàn)城市因成交表現(xiàn)好于預(yù)期,同比分別上漲了10%和2%,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊可控。

??一線(xiàn)城市中,廣、深同環(huán)比保持增勢(shì),以廣州為例,11月末庫(kù)存為1245萬(wàn)平方米,達(dá)到2019年以來(lái)的階段性高點(diǎn);北京同比漲幅19%居首,自2020年下半年以來(lái),北京狹義庫(kù)存便在1400萬(wàn)平方米高位波動(dòng),11月末達(dá)1348萬(wàn)平方米;值得關(guān)注的當(dāng)屬上海,得益于中高端購(gòu)房需求的穩(wěn)步釋放,2020年以來(lái)庫(kù)存量逐月波動(dòng)下行,至11月末降至678萬(wàn)平方米,同比降幅達(dá)13%,供不應(yīng)求市場(chǎng)格局持續(xù)。

??二線(xiàn)城市中,約2/3共20城11月庫(kù)存同比上漲,多數(shù)城市漲幅在35%以?xún)?nèi)。長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、南京等庫(kù)存上升漲幅均在40%以上。武漢因新冠肺炎影響,一季度樓市基本停擺,4月以來(lái)雖然供求逐步恢復(fù),但成交放量遠(yuǎn)不及供應(yīng),因而導(dǎo)致了庫(kù)存的急速攀升。南京則是因7月“新九條”加碼調(diào)控,使得下半年成交基本進(jìn)入“瓶頸期”,供應(yīng)持續(xù)放量下,庫(kù)存整體延續(xù)上行走勢(shì)。此外,在10個(gè)庫(kù)存下降的城市中,南昌、海口、寧波跌幅顯著,以寧波為例,因短期內(nèi)投機(jī)性購(gòu)房需求增加,成交高熱不退,庫(kù)存降幅達(dá)到了37%。

??三四線(xiàn)城市相比2019年末漲跌參半,不過(guò)不同城市間分化持續(xù)加劇:蕪湖漲幅最大,同比近乎翻番,日照、柳州、揚(yáng)州、防城港次之,漲幅也在50%以上。下跌城市以東南沿海三四線(xiàn)為主,典型代表為中山、衢州、淮北、泰州等城,跌幅均在30%以上。

商品住宅庫(kù)存量

??圖2-3 2020年11月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況(略)

??表2-1 百城2020年11月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況(單位:萬(wàn)平方米)(略)

??03

??庫(kù)存消化周期:維持在11.6個(gè)月,僅一線(xiàn)持續(xù)下行且顯著低于百城平均

??因庫(kù)存微增,成交轉(zhuǎn)淡,11月末商品住宅去化周期也由10月的11.46個(gè)月小幅上漲至11.6個(gè)月,與去年11月末基本持平,總體呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看,一線(xiàn)因良好成交熱度,去化周期保持下行,降至9.96個(gè)月,低于百城平均;二三線(xiàn)去化周期基本持穩(wěn)在11-12個(gè)月,不過(guò)整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

商品住宅庫(kù)存量去化周期

??具體來(lái)看,一線(xiàn)城市去化周期最短,除北京高達(dá)16個(gè)月以外,上海、廣州、深圳均小于或等于1年,基本不存在庫(kù)存積壓。其中上海的同比降幅最為明顯,達(dá)到了40%;而深圳去化周期最短,僅為6.5個(gè)月;廣州雖然庫(kù)存總量較大,但是依托于良好的成交表現(xiàn),11月末的消化周期也保持在10個(gè)月左右,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

??30個(gè)二線(xiàn)城市中僅有太原、大連、沈陽(yáng)3個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)20個(gè)月,多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)。從變化情況來(lái)看,商品住宅消化周期同比漲多跌少,僅南昌、貴陽(yáng)、??凇B門(mén)、寧波、銀川、合肥等少數(shù)幾個(gè)城市較2019年11月出現(xiàn)顯著下滑,而前期市場(chǎng)熱度較高的“萬(wàn)人搖”城市,諸如成都、杭州、南京等因調(diào)控加碼,成交疲軟,整體消化周期較去年同期均有了不同程度的上揚(yáng)。不過(guò)多數(shù)城市消化周期依舊維持在18個(gè)月以?xún)?nèi),短期并無(wú)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

??三四線(xiàn)城市漲跌參半,分化持續(xù)加劇,整體來(lái)看,溫州、常州、紹興、徐州、東莞等城市11月末消化周期維持在8個(gè)月以下,庫(kù)存壓力相對(duì)較小。而江門(mén)、梅州、連江等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市不僅消化周期高達(dá)40個(gè)月以上,且較2019年末均有上行趨勢(shì),庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

商品住宅庫(kù)存量去化周期

??表3-1 百城2020年11月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況(單位:月)(略)

??04

??廣義庫(kù)存:跳增至36億平重回高位,廊坊、鄭州等中部城市同比增35%以上

??縱觀2020年以來(lái)百城廣義庫(kù)存變化情況,1-8月緩步上行,9月因三四線(xiàn)新開(kāi)工加快致廣義庫(kù)存顯著跳減,10月供應(yīng)“腰斬”疊加土拍縮量,廣義庫(kù)存延續(xù)低位徘徊趨勢(shì),11月末回升至362893萬(wàn)平方米,同環(huán)比漲幅均達(dá)到了6%。究其原因,一方面新房供求持穩(wěn),狹義庫(kù)存延續(xù)小幅上行;另一方面年末沖刺季在即,疊加北方城市“凍土期”來(lái)臨,開(kāi)工進(jìn)度普遍放緩,使得未開(kāi)工地塊總建面有了顯著上升。

商品住宅廣義庫(kù)存量

??分能級(jí)來(lái)看,一線(xiàn)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)最低,11月環(huán)比微降3%,同比僅增2%,與去年同期基本持平。其他各能級(jí)城市廣義庫(kù)存同環(huán)比均有不同幅度的上漲,漲幅基本在5%-6%,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)并不算太大。具體來(lái)看,

??一線(xiàn)城市中廣州廣義庫(kù)存量最大,2020年11月末已達(dá)5836萬(wàn)平方米,同比大幅上漲11%,而北京、上海、深圳廣義庫(kù)存同比均有不同程度的下降,其中上海、深圳跌幅較為顯著,均在10%以上,主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房需求集中釋放,成交高熱不退,帶動(dòng)整體廣義庫(kù)存穩(wěn)步下行。

??二三線(xiàn)城市中,貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊、滄州11月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先,突破1億平方米,株洲、煙臺(tái)、南昌、蚌埠、太原、寶雞、佛山次之,廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??相較于2019年同期,多數(shù)城市廣義庫(kù)存量同比變動(dòng)不大,漲跌幅基本不超過(guò)15%,不過(guò)不同城市分化持續(xù)加劇,以廊坊、鄭州、洛陽(yáng)、張家口等為代表的中部城市廣義庫(kù)存量顯著增加,漲幅超35%,原因無(wú)外乎以下兩點(diǎn):一是地方政府財(cái)政依賴(lài)度較高,今年加快供地導(dǎo)致未開(kāi)工地塊量增加;二是疫情壓縮居民收入使得整體行情轉(zhuǎn)淡,以鄭州為例,樓市基本“涼涼”,首付分期,降價(jià)打折現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,也難挽回成交頹勢(shì)。而重慶、南寧、成都、西安、合肥等城市廣義庫(kù)存量穩(wěn)步回落,跌幅均超20%,目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

商品住宅廣義庫(kù)存量

??表4-2 百城2020年11月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況(單位:萬(wàn)平方米)(略)

??綜上,當(dāng)前市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)淡,成交初顯疲態(tài),無(wú)論是廣義庫(kù)存、還是狹義庫(kù)存,都延續(xù)了高位波動(dòng)的走勢(shì)。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)出顯著分化,一線(xiàn)得益于中高端購(gòu)房需求的持續(xù)釋放,庫(kù)存消化周期持續(xù)走低,目前已降至10個(gè)以下;熱點(diǎn)二線(xiàn)因調(diào)控加碼頻頻,購(gòu)房者觀望情緒加重,整體庫(kù)存較去年同期漲幅居首,短期庫(kù)存壓力依舊較大;三四線(xiàn)成交表現(xiàn)好于預(yù)期,當(dāng)前庫(kù)存基本與去年年末持平,消化周期12個(gè)月以下,庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??預(yù)判未來(lái),我們認(rèn)為,12月是房企業(yè)績(jī)沖刺季,加之“三條紅線(xiàn)”的客觀壓力,房企對(duì)于現(xiàn)金流回款的關(guān)注度也會(huì)較高,加快推盤(pán)節(jié)奏是大概率事件,不過(guò)考量到當(dāng)前成交增長(zhǎng)動(dòng)能減弱,下月整體庫(kù)存仍有望與本月持平或小幅微增。不同能級(jí)城市分化持續(xù)加?。?/p>

??一線(xiàn)供需兩旺勢(shì)頭延續(xù),庫(kù)存高位維持,不過(guò)依托于良好的成交表現(xiàn),庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控;核心二線(xiàn)城市因調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵,可能會(huì)出現(xiàn)短期庫(kù)存攀升等問(wèn)題;相較而言,廣大基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的三四線(xiàn)城市,諸如江門(mén)、梅州、連江等,目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上,中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大,應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

專(zhuān) 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}