[克而瑞]2021年一季度中國房地產總結與展望（上篇）

??01

??政策篇

??房地產信貸全面趨緊

??12城政策加碼強化預期管理

??……略……

??總結

??01

??22城集中供地遏制企業(yè)非理性搶地，上海率先試行新房集中供應

??2月18日，住建部發(fā)文對22個熱點城市實施土地供應兩集中，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，2021年住宅用地公告不超過3次。22個重點城市涵蓋了4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。

??隨后青島、鄭州等多地發(fā)文確認政策細則，天津、長春、福州、南京等城市更是明確年內3次集中掛牌的具體時間。3月15日，長春集中掛牌出讓51宗首批經營性用地，總占地面積達400萬平方米。天津同樣披露了首批集中掛牌出讓土地信息，60宗土地將于3月底集中掛牌。

??我們認為集中供地旨在遏制企業(yè)非理性競價拿地，避免重點城市土拍市場過熱，倒逼房價上漲預期。

??土地集中供應制度之下，新房集中供應模式應運而生。上海先行先試，2021年新房將主要采取集中批量入市。3月12日，上海房屋管理局公布了首批33個項目將集中供應，共計10044套房源，以外環(huán)外的剛需盤居多，且預售價格沒有上漲。

??我們認為新房集中供應意在保障剛需家庭購房消費，基于選擇面增多，剛需客群可以多盤橫向比較，有選擇性地搖號自己更中意地項目，避免跟風搖號，制造不必要的市場恐慌。

??02

??熱點城市信貸資金管控趨緊，2月以來全國房貸利率止跌回升（本節(jié)有刪減）

??一季度，房貸管理的“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，核心一、二線城市紛紛出現(xiàn)房貸額度吃緊、放款周期拉長等現(xiàn)象。具體而言，廣州房貸額度緊缺，放款周期延長至3-6個月，工農中建四大行集體上調房貸利率；深圳按揭審核趨嚴，償債收入比不符合要求不予放貸，放款周期或延長至4個月；上海多數(shù)商業(yè)銀行信貸額度不足，個別國有大行甚至出現(xiàn)階段性停貸。

??結合我們實際調研情況，熱點三、四線城市房地產信貸管控同樣趨緊，年初以來四大國有銀行皆出現(xiàn)房貸額度吃緊、放貸周期延長等現(xiàn)象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時放款尚無定數(shù)。受此影響，房企銷售回款壓力明顯加劇，在售項目案場普遍與十余家銀行合作，積極爭取在每月初能夠得到更多的放貸額度。

??北京、上海、深圳、浙江等多省市金融監(jiān)管部門加強個人信貸資金管理，嚴防消費貸、經營貸等信貸資金違規(guī)流向樓市。1月，北京銀保監(jiān)局要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和經營性貸款合規(guī)性開展全面自查，上海銀保監(jiān)局要求切實加強信貸資金用途管理，強化用途預警。2月，人民銀行深圳中支窗口指導商業(yè)銀行加強規(guī)范管理，組織銀行開展經營貸資金排查，責令提交自查報告和承諾函，廣東銀保監(jiān)局圍繞授信調查等各個環(huán)節(jié)開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查。3月，浙江銀保監(jiān)局、省住建廳等聯(lián)合下發(fā)通知，要求省內金融機構對2020年以來房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款等業(yè)務進行全面自查。

??2月以來，全國房貸利率止跌回升。融360數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，全國首套房貸平均利率5.26%，環(huán)比上升4個基點，二套房平均利率5.56%，環(huán)比上升3個基點。3月，房貸利率持續(xù)上移，全國首套、二套房貸款平均利率環(huán)比分別增長2個基地和1個基點。

??03

??中央堅持房住不炒落實“三穩(wěn)”，重點解決大城市住房突出問題

??……略……

??04

??深圳、杭州、成都等12城升級調控，風向標上海連番6次加碼

??一季度，熱點城市房地產市場熱度不減，為落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標，合肥、深圳、東莞、成都等12市相繼升級調控，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售、增加房地產交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等內容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監(jiān)管漏洞，堪稱本輪房地產調控的風向標。

??第一，合肥、深圳、上海、杭州、東莞等7城相繼升級限購。合肥、深圳完善限購政策，封堵“假離婚”政策漏洞，合肥規(guī)定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。杭州、上海、成都限購政策“打補丁”，將法拍房納入限購范圍。東莞、嘉興升級限購，東莞非戶籍家庭購買二套房、新落戶家庭購買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年。嘉興限購區(qū)域擴容，由嘉興市區(qū)擴大至全市范圍。

??第二，東莞、成都升級限貸。東莞實行認房又認貸，無房但有已結清的貸款記錄或擁有1套住房且貸款已結清，購買普通住房首付40%，非普通住房首付60%，擁有1套住房且貸款未結清，購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%。成都無房但有貸款記錄的購買普通住房，最低首付比例上調至40%。

??第三，湖州、東莞、南平升級限價，嚴格限定預售價格漲幅。東莞、湖州續(xù)批預售價格備案不得高于前批次備案價格，南平新開盤項目申請預售報備均價不得超過可比樓盤上月成交均價的1.5%或本盤上月成交均價的1%。

??第四，上海首次出臺限售，杭州、嘉興、成都等3城升級限售。上海、杭州熱點樓盤實行限售管控，上海按照優(yōu)先購房政策購買的商品房、杭州搖號中簽率小于等于10%的或以優(yōu)先購買方式取得的新房皆限售5年。成都延長熱點項目限售年限，登記購房人數(shù)在當期準售房源數(shù)3倍及以上的項目，限售期由3年延長到5年。嘉興擴容限售區(qū)域，由嘉興市區(qū)擴大到全市范圍。

??第五，杭州、上海增加房地產交易稅費，變相抑制房屋交易，個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年。

??第六，上海、成都、金華、湖州、南平、鄭州建立健全房地價聯(lián)動機制，采用“限房價、競地價”方式出讓土地。典型如上海商品住宅用地出讓實行限價競價。成都全面實施“限房價、定品質、競地價”出讓，超出房地產開發(fā)企業(yè)“三道紅線”的競買人不得參與土地競拍。湖州土拍采用“限房價、競地價”“限地價、競自持”或“限地價、競租賃房”等競價方式。

??第七，深圳、無錫、成都建立二手房價格參考機制，促進二手房市場平穩(wěn)健康發(fā)展。深圳市住建局率先出臺二手住房交易價格參考機制，并要求二手房經紀公司不能發(fā)布高于成交參考價的房源信息。

??第八，上海實行新房積分搖號制度，在抑制火爆打新的同時，保障剛需家庭購房消費。當認籌組數(shù)與推售套數(shù)的比例超過1.3：1時，將依據(jù)基礎分和動態(tài)分加總積分排序，劃定入圍分數(shù)線及搖號入圍名單，最大程度保障無房家庭購房權益，打壓市場投資炒作氛圍。

??展望

??05

??房地產行業(yè)去杠桿上升為長效機制，企業(yè)降負債居民降杠桿

??展望未來，2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，保持流動性合理充裕。房地產行業(yè)將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。

??房企融資“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，倒逼企業(yè)去杠桿降負債。除了首批12家試點房企之外，“三道紅線”監(jiān)管范圍或將擴容至全行業(yè)，更多房企將依據(jù)“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債規(guī)模的增速閾值。房企表內融資或將不斷收緊，嚴控有息負債規(guī)模增長上限，尤其是那些暫被劃定為橙檔、紅檔的房企，為了確保有息負債規(guī)模低增長甚至不增長，表內融資規(guī)模增長空間將明顯受限。并加強房企現(xiàn)金流、表外投融資等相關指標的管控，嚴防信托、保險等資金違規(guī)進入房地產行業(yè)。

??狠加落實房貸管理“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。第一，房地產授信管控趨嚴，熱點城市仍將嚴控個人住房貸款投放節(jié)奏，并敦促商業(yè)銀行嚴格審查按揭貸款人資質及償債能力，對于家庭收入流水、債務收入比等不符合要求的購房者堅決不予放貸。第二，房貸利率趨勢性上移，全國首套、二套房貸平均利率大概率將持續(xù)上移，熱點城市房貸利率上調空間理應更大。第三，進一步強化信貸資金用途管理，通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責，加強對購房者首付資金來源審查管理，嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規(guī)挪用于購房消費。

??06

??徐州、佛山等或將加碼調控，棚改仍是弱三四線市場催化劑

??2021年，房地產政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，夯實城市政府主體責任，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標落到實處。

??熱點城市仍需保持調控定力，結合市場實際變化，及時采取有針對性的調控政策措施。徐州、佛山、鹽城等熱點三四線城市或將加入調控城市行列，2020年以來，長三角、粵港澳地區(qū)熱點三四線城市房地產市場顯著轉暖，徐州、佛山、鹽城、泰州等多城頻出地王，房價一致看漲預期強烈，未來政策加碼的可能性頗高。杭州、成都、深圳等前期已經升級調控的城市，如調控效果未達預期，或將效仿上海進一步加碼調控，以期維穩(wěn)房地產市場。

??壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。具體而言，土地供應要有供有限，適度降低土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費，那些人口長期凈流出的弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效?，F(xiàn)階段棚改仍是迅速激活弱三四線城市市場熱度的催化劑，棚改貨幣化安置既能創(chuàng)造不菲的增量購房需求，也能大幅提升潛在置業(yè)群體實際購買力。

??07

??“十四五”租賃與保障齊發(fā)力，重點解決大城市住房難題

??“十四五”時期將完善住房市場體系和住房保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。對于住房保障體系，切實增加租賃住房和保障房供應，解決好大城市住房突出問題。

??一方面，加大保障性住房建設力度，作為破解大城市住房難問題的重要抓手，共有產權房、經濟適用房、廉租房等保障房建設或將明顯提速。地方政府要多渠道籌措保障資金，地方財政更要安排專項資金，全力支持租賃住房和保障房建設，確保保障工程項目都能順利開工、按時完工，順利達成住房保障目標。

??另一方面，加快發(fā)展住房租賃市場，增加租賃住房供給、規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展、加快實現(xiàn)租購同權，幫助新市民、青年人緩解住房困難。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，并保質保量完成。探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大城市長期供地壓力。

??附表：2020年三季度重要政策匯總（見文末）

??02

??行業(yè)篇

??前2月銷售、投資創(chuàng)歷史同期新高
??二季度高位持穩(wěn)……略……

??總結

??01

??前2月面積、金額較2019年同期增23%、50%，東部地區(qū)銷售堅挺

??2021年1-2月，房地產市場銷售整體向好，但呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征。前2月，全國商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長104.9%，相較2019年同期增長23.1%，其中，商品住宅銷售面積15609萬平方米。全國商品房銷售金額19151億元，同比增長133.5%，相較2019年同期增長49.6%，其中住宅銷售金額17526億元。

??分區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售表現(xiàn)尤為亮眼，1-2月商品房銷售面積7565萬平方米，較2019年增長39.1%，究其原因，或在于東部多省市發(fā)布“就地過年”相關激勵性政策，在強化疫情防控的同時，客觀上也促進了購房需求釋放。中部地區(qū)、西部地區(qū)受返鄉(xiāng)置業(yè)驅動，成交亦有不俗表現(xiàn)，前2月商品房銷售面積相較2019年分別增長12.0%和14.6%。但東北地區(qū)成交表現(xiàn)依然平平，相較2019年僅微增7.3%。

??02

??一、二手房價格環(huán)比持增，一線城市漲幅最顯著

??……略……

??03

??前2月開發(fā)投資額創(chuàng)歷史同期新高，在建施工增11%是核心支撐

??2021年1-2月，全國房地產開發(fā)投資13986億元，同比增長38.3%，去年同期受到疫情影響項目普遍停工，低基數(shù)是同比大幅增長的主要原因。如果排除疫情影響，相較2019年1—2月，仍增長15.7%，并創(chuàng)下歷史同期新高。

??考慮到新開工、拿地表現(xiàn)皆不及2019年同期，我們認為，前2月房地產投資的主要支撐在于施工環(huán)節(jié)。1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積770629萬平方米，同比增長11.0%，相較2019年增長14.2%，房企加快施工進度搶占春節(jié)等營銷節(jié)點，支撐房地產開發(fā)投資保持較快增長。

??04

??新開工、土地購置面積較2019年同期仍降9%和6%

??……略……

??展望

??05東部支撐銷售續(xù)增，施工剛性與新開工提速帶動投資高位持穩(wěn)

??2021年房地產行業(yè)延續(xù)2020年疫后平穩(wěn)表現(xiàn)，“三穩(wěn)”方針下樓市具有增長剛性。一季度前2月，房地產銷售面積創(chuàng)近年同期新高。房地產開發(fā)投資受到施工環(huán)節(jié)支撐保持較快增長。但受到土地供應縮量等因素影響，新開工面積、土地購置面積皆不及2019年同期。在這樣的情況下，我們對于后市給出如下幾點判斷：

??一是房地產銷售市場熱度有望慣性延續(xù)，“金三銀四”節(jié)點支撐下全國銷售規(guī)模增速將繼續(xù)韌性上揚，不過動能減弱，增幅有限。東部地區(qū)長三角城市群內二三線城市樓市當前火熱，二季度東部地區(qū)銷售表現(xiàn)有望再創(chuàng)歷史新高。但一季度以來北上深杭、成都、合肥等重點城市以相繼約談開發(fā)企業(yè)與經紀公司、嚴查居民端消費貸款、收緊調控政策等指導性動作，二季度熱點城市調控政策仍具有較大不確定性。因此預計二季度整體全國商品房銷售規(guī)模將高位持穩(wěn)，均價或將小幅沖高。

??二是新開工方面，預計二季度房企房屋新開工規(guī)模將走高?！叭兰t線”下房企新開工策略選擇上將以東部熱點城市為重心，加快新開工進度與施工工期以便待開項目盡快領證預售，趕在當前新房熱市期內上市，以完成企業(yè)銷售去化目標。

??三是土地購置方面，受土地出讓“兩集中”政策影響，房企在22個核心城市土地購置面積將有所降低，但房企競爭擠壓下核心城市周邊強三線城市成為房企土拍熱點。因此我們認為二季度全國整體土地購置面積規(guī)模將繼續(xù)上探，強三線城市將成為房企爭奪重心。

??四是房地產開發(fā)投資額規(guī)模繼續(xù)高位，增速將適度回落。主要基于一方面“交付大年”竣工壓力下房屋施工面積將對開發(fā)投資規(guī)模作剛性支撐。另一方面新開工面積與土地購置面積規(guī)模也將對投資規(guī)模作支撐。此外，受2020年前值較高影響，二季度開發(fā)投資額同比漲幅將有一定收窄。

??03

??土地篇

??一季度成交建面同比微增
??溢價率觸底回升

??2021第一季度，土地市場周期性低位，但成交規(guī)模好于去年同期。價格方面，由于上海、杭州等熱點城市加大了高價土地的供應，成交價格同環(huán)比均明顯上漲，溢價率也在優(yōu)質地塊的刺激下觸底回升。接下來，在整體政策環(huán)境收緊、重點城市實施供地新政的影響下，預計整體市場熱度將會有所降低；但個體地塊之間的分化也會進一步加劇，在供地新政落地及信貸等金融監(jiān)管持續(xù)加強的背景下，房企資金壓力明顯加大，拿地時對周轉速度、現(xiàn)金流等方面的考慮將更加慎重，因此，有需求保障的一二線及強三線城市優(yōu)質地塊會更受市場關注。

??總結

??01

??土地成交量縮價漲，二三線整體表現(xiàn)優(yōu)于一線（節(jié)選）

??土地市場低位運行，但好于去年同期。一季度，全國300城經營性土地成交建筑面積達37695萬平方米，環(huán)比跌幅高達58%，同比來看，受去年同期疫情影響下基數(shù)較低的影響，同比上漲8%。從成交趨勢來看，受重點城市土地供應“兩集中”政策的影響，3月的土地成交量大幅縮減，一季度土地成交規(guī)模低位運行。價格方面，受一二線城市優(yōu)質地塊占比提升的影響，土地價格同環(huán)比均上漲。一季度全國300城經營性土地成交樓板價為2794元/平方米，同環(huán)比漲幅均為16%。

??分城市能級來看，二線城市表現(xiàn)突出。一季度，杭州、鄭州、成都、寧波等城市均有多宗優(yōu)質地塊出讓，使得二線城市整體成交量較去年同期增長18%，金額更是同比大幅上漲了40%；一線和三四線城市的成交體量同比也均為正，同比增幅分別為10%和6%，但受京、深優(yōu)質地塊供應較少的影響，一線成交金額不及去年同期，同比下降6%。

??02

??中西部二線城市是供地主力，杭州、寧波、徐州等長三角城市競拍熱度最高（節(jié)選）

??從重點監(jiān)測的城市來看，二線城市成為一季度土地市場的成交主力。從成交建面TOP20城市來看，有12個城市都是二線城市，排名靠前的除榜首杭州外，其余的多是中西部省會城市，其中鄭州以595萬平方米的成交體量位居第三，長沙和成都分列四、五位，成交量均超500萬平方米。

??熱度方面，市場持續(xù)分化。其中，杭州、寧波、徐州、溫州、南通、湖州、合肥等長三角城市土拍表現(xiàn)尤為突出，市場熱度保持在較高水平，溢價率均在20%以上，其余城市溢價率多在10%以下，市場熱度處于較低位。

??03

??流拍現(xiàn)象較去年年末明顯緩和，二三線遠郊縣市成流拍重災區(qū)

??……略……

??展望

??04

??重點城市集中供地新政落地，土地市場熱度分化將進一步加?。ü?jié)選）

??2021年一季度，“供地兩集中”成為土地市場關鍵詞。在此影響下，22個重點城市在2月末大都減少或暫緩了土地出讓，導致2021年全國土地市場成交規(guī)模同比僅上漲了8%，處于較低水平。不過，隨著二季度各城市供地計劃提上日程，22個重點城市中的長春已經率先響應供地新政，4月份將有51宗宅地入市，此外市場熱度較高的西安、金華也有多宗土地推出，預計下季度成交規(guī)模將有望能恢復至往期正常水平。

??市場熱度方面。結合政策環(huán)境來看，除了重點城市土地供應端調控加強外，上海、深圳、杭州、成都等熱點城市也在一季度加碼調控，以降低市場熱度、平穩(wěn)市場發(fā)展。預計二季度政策環(huán)境整體仍然偏緊，土地市場熱度也會受此影響有所回落，但熱度分化趨勢還將持續(xù)。