[克而瑞]浙江省三四線城市（六十五）：麗水(含松陽(yáng)&縉云)

??◎  作者 / 楊科偉、張家樺

??麗水，位處浙江省西南部，是浙江省內(nèi)陸地面積最大的地級(jí)市，地勢(shì)以中山、丘陵為主,平整的可開發(fā)房地產(chǎn)用地相對(duì)匱乏。下轄蓮都區(qū)和7縣：青田縣、縉云縣、遂昌縣、松陽(yáng)縣、云和縣、慶元縣、景寧縣以及1縣級(jí)市：龍泉市，截至2020年末，麗水戶籍人口270.74萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口僅92.02萬(wàn)人。麗水以旅游業(yè)為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.8:38.7:54.5。截止2020年，麗水市地區(qū)生產(chǎn)總值在浙江省內(nèi)排名墊底，但其增速卻名列前茅，針對(duì)去年以來麗水火熱的樓、地市行情，我們?cè)谏彾紖^(qū)、松陽(yáng)縣和縉云縣3地深入一線探訪調(diào)研。

??從實(shí)地調(diào)研情況來看，麗水市場(chǎng)受疫情影響甚微，地市驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，2020年市場(chǎng)行情向好，2021年至今略有轉(zhuǎn)淡苗頭。談及市場(chǎng)，“分化”是環(huán)繞麗水市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，“顆粒度”細(xì)分至單個(gè)項(xiàng)目層面。

??整體上可以概括為以下幾個(gè)現(xiàn)象：

??1) 樓面價(jià)21000元/平方米單價(jià)地王“點(diǎn)燃”樓市

??2) 本地人均2-3套房，市場(chǎng)不存在明顯返鄉(xiāng)置業(yè)潮

??3) 調(diào)控出臺(tái)穩(wěn)樓市，市場(chǎng)觀望情緒濃重

??4) 市場(chǎng)分化至項(xiàng)目層面，“一條馬路一個(gè)樣”

??5）剛需客湊首付買房，有錢企業(yè)主偏好城區(qū)江景房或自建房

??01
??2020年成交集中爆發(fā)，量?jī)r(jià)跳增
2021年4月調(diào)控升級(jí)下市場(chǎng)遇冷

縱觀歷年麗水樓市成交走勢(shì)，商品住宅整體供求量?jī)r(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)上行，2018年前市場(chǎng)體量平穩(wěn)上行，2016年起供應(yīng)實(shí)現(xiàn)跳增，房?jī)r(jià)常年穩(wěn)定在9000-10000元/平方米區(qū)間；2019年市場(chǎng)體量顯著下滑但供應(yīng)持續(xù)放量增長(zhǎng)，2020年市場(chǎng)未受疫情波及，市場(chǎng)供應(yīng)升至335萬(wàn)平方米，地價(jià)上浮帶動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，全年成交266萬(wàn)平方米再創(chuàng)新高。2019-2020年房?jī)r(jià)顯著上揚(yáng)，成交均價(jià)一度突破13000元/平方米，較之2018年前均價(jià)上漲3成。

??到月度來看，2019年全年處于寬幅震動(dòng)，4月最高點(diǎn)停格在26.8萬(wàn)平方米，至2020年初有所下行，上半年市場(chǎng)因疫情市場(chǎng)略顯頹靡，至年中需求持續(xù)釋放，成交量顯著上升，自7月起持續(xù)走高，11月到達(dá)37萬(wàn)平方米創(chuàng)年內(nèi)月度新高，較之去年高點(diǎn)增長(zhǎng)了10萬(wàn)平方米，年末市場(chǎng)有所回調(diào)，但2021年一季度仍表現(xiàn)亮眼，4月起樓市調(diào)控力度趨嚴(yán)，市場(chǎng)受限下行顯著。從價(jià)格走勢(shì)來看，近兩年麗水全市房?jī)r(jià)漲幅不明顯，長(zhǎng)期處于健康波動(dòng)區(qū)間，2021年2月市場(chǎng)成交均價(jià)達(dá)16332元/平方米至最高點(diǎn)，后續(xù)房?jī)r(jià)受調(diào)控影響持續(xù)走低，至5月已下降2000元/平方米。

??得一提的是，麗水市場(chǎng)上行與其地市火熱密切相關(guān)，2020年麗水土拍市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，優(yōu)質(zhì)地塊集中放量提高了房企拿地積極性，市區(qū)內(nèi)萬(wàn)元地王頻現(xiàn)，今年4月大發(fā)以單價(jià)超21000元/平拿下新地王轟動(dòng)樓市。

??02
??區(qū)域冷熱不均，城東高端改善、城南剛需
縉云量?jī)r(jià)齊升、松陽(yáng)最艱難

??從區(qū)域?qū)用鎭砜?，麗水各區(qū)之間分化顯著，主城蓮都區(qū)、縉云縣、市場(chǎng)最為火熱，遂昌縣、慶元縣樓市體量也在高速增長(zhǎng)階段，大有后來居上之勢(shì)；相比來看松陽(yáng)、云和等中部縣市樓市卻不慍不火，松陽(yáng)最為艱難同比負(fù)增長(zhǎng)。具體來看，

??主城蓮都區(qū)城東板塊最為火熱，近兩年市政府重點(diǎn)打造城東板塊，引進(jìn)50萬(wàn)人口入住城東，大力推動(dòng)市場(chǎng)需求，品牌開發(fā)商紛紛扎堆市場(chǎng)。城東板塊土地本就稀缺，地王項(xiàng)目層出不窮，短短數(shù)月“地王”易主的經(jīng)歷就出現(xiàn)了4-5次，房企拿地欲望高漲。大發(fā)今年3月拿下樓板價(jià)21258元/平方米的地王導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期直破30000元/平方米，對(duì)于周邊本就從1字頭飆到2字頭的房?jī)r(jià)來說，本地購(gòu)房者紛紛下手，拉動(dòng)一波市場(chǎng)恐慌性需求釋放。4月26日政策針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)出手調(diào)控，“限地價(jià)限房?jī)r(jià)”的“口號(hào)”遏制了市場(chǎng)過熱，伴隨城東首宗限價(jià)地（起拍13000元/平方米，限價(jià)24000元/平方米）即將入市開拍，客戶觀望情緒加重，不急于入市，周邊成交量有明顯降溫。

??相比城東，城南板塊則以剛需扎堆維持市場(chǎng)熱度，房?jī)r(jià)維持在13000-14000元/平方米。城南板塊與城區(qū)一山之隔，片區(qū)內(nèi)土地眾多，購(gòu)房者中投資客占比7成，周邊郊縣上車首選城南。4月底志城在城南水閣拿地，樓面價(jià)破萬(wàn)，溢價(jià)率高達(dá)7成，可謂“面粉接近面包價(jià)”，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)預(yù)期，周邊項(xiàng)目迅速低價(jià)跑量，坐收漁翁之利。例如金地新希望風(fēng)華劍橋?qū)议_屢罄，碧桂園云境低價(jià)快速清盤。值得一提的是，城南水閣板塊房?jī)r(jià)已攀升至15000-16000元/平方米，但項(xiàng)目扎堆更為明顯，長(zhǎng)期看購(gòu)房需求已處于臨界點(diǎn)，供求失衡或?qū)е掳鍓K內(nèi)價(jià)格倒掛。

??縉云縣近年來漲勢(shì)兇猛，2020全年成交體量同比增長(zhǎng)翻倍，板塊均價(jià)高達(dá)18000元/平方米。由于當(dāng)前市面上在售樓盤較少，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，核心區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到20000元/平方米以上直逼主城，本土房企華鴻在縉云屢屢拿地，隱有壟斷市場(chǎng)之勢(shì)?？N云市場(chǎng)屬于內(nèi)需驅(qū)動(dòng)型，購(gòu)房者大多數(shù)來自本地上車，鮮有投資客。

??松陽(yáng)縣是麗水價(jià)格洼地，市場(chǎng)卻賣不動(dòng)，區(qū)域內(nèi)一年1000多套流速，去年市場(chǎng)體量同比下降20%，在9大縣市中位列倒數(shù)。去年年初至年末核心區(qū)域項(xiàng)目均價(jià)從9000元/平方米拉升至11000-12000元/平方米已基本見頂，目前板塊內(nèi)去化較為困難。其主要原因在于本地人購(gòu)買力不足，松陽(yáng)平均工資僅3000-4000元/月，首付至多30-40萬(wàn)元，月供壓力大；有錢人傾向于自建房或去杭州、金華買房，疊加市場(chǎng)在售樓盤僅3-5個(gè)，市場(chǎng)整體供應(yīng)稍顯不足。

??03
??地緣性客群為主，地段敏感性高
江湖景、學(xué)區(qū)為改善置業(yè)首選

??麗水本地人對(duì)地段敏感度極高，以市區(qū)為例，當(dāng)?shù)厝藢?duì)于老城區(qū)更為認(rèn)可，有錢人喜歡買城東區(qū)改善房，但對(duì)于區(qū)域界定極為敏感，以北環(huán)路為界，環(huán)內(nèi)環(huán)外兩重天。環(huán)內(nèi)核心區(qū)房?jī)r(jià)在23000-26000元/平方米區(qū)間，普遍高于環(huán)外不到2字頭的均價(jià)，且通常是一房難求，開盤即罄的項(xiàng)目比比皆是，環(huán)外項(xiàng)目去化明顯降速，較為依賴活動(dòng)力度幫助去庫(kù)存。

??另一方面，本地客戶喜水厭山，凡是江景、湖景房均不愁賣，城東甌江雙湖板塊項(xiàng)目均價(jià)普遍在30000元/平方米，江邊更有二手房房?jī)r(jià)高達(dá)40000元/平方米，戶型多以改善為主，主力面積段160-180平方米，九大縣市的有錢人多數(shù)聚集在此，是名副其實(shí)的富人區(qū)。

??除景色外，當(dāng)?shù)厝藢?duì)于學(xué)區(qū)也頗為看重，核心學(xué)區(qū)是購(gòu)房選擇的一大加分項(xiàng)，老城區(qū)內(nèi)重點(diǎn)學(xué)校較多，疊加城市中心的便利性，是當(dāng)?shù)厝寺鋺暨x擇的首選地段之一。例如擇址市政府邊的紫金邸，配有市實(shí)驗(yàn)中小學(xué)的九年制雙學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)炒到30000元/平方米以上，卻仍需搖號(hào)買房，平均6人搶一套房，其熱度可見一斑。

??04
??蓮都主城區(qū)調(diào)控逐步精細(xì)化
一盤一價(jià)、信貸收緊，郊縣相對(duì)寬松

??基于麗水市場(chǎng)當(dāng)前熱度持續(xù)走高，政府調(diào)控不斷升級(jí)加碼，對(duì)于主城區(qū)可謂管控到“毛孔”：限房?jī)r(jià)，拿地之初便鎖定項(xiàng)目均價(jià)，按區(qū)域地段劃分“一盤一價(jià)”，樓面價(jià)+7000-8000元/平方米的建安成本，裝修標(biāo)準(zhǔn)限定1500-3000元/平方米區(qū)間，房企利潤(rùn)空間基本鎖定。當(dāng)前政府實(shí)施“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，為市場(chǎng)注入穩(wěn)定劑。預(yù)售資金管控趨嚴(yán)，項(xiàng)目封頂才放款，且嚴(yán)查客戶月供資質(zhì)，禁止后期更名等違規(guī)行為。銀行額度吃緊，放款周期延長(zhǎng)至3-6個(gè)月。

??下屬郊縣調(diào)控相對(duì)寬松，諸如松陽(yáng)縣等平淡樓市限無(wú)可限，郊縣市場(chǎng)中松陽(yáng)、云和、青田等樓市較淡，且本地家庭普遍有2-3套房，自身購(gòu)房需求不高，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)健康。不過針對(duì)縉云、遂昌等去年市場(chǎng)熱度顯著升溫的縣市，政府也暫未采取管控措施，目前調(diào)控仍聚焦在蓮都主城區(qū)。

??05
??購(gòu)買力分化加劇
剛需客群月供壓力大于首付
高端客群不差錢缺好房

??從購(gòu)買力來看市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重，剛需客群仍為月供擔(dān)憂，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主購(gòu)買力不輸一線高端客群。具體來看，本地剛需普通工薪階層月均5000-6000元工資，200萬(wàn)元總價(jià)已是天花板，湊首付買房上車常態(tài)化，剛需家庭對(duì)于月供普遍有較大壓力。與之相反，高端客戶購(gòu)買力無(wú)上限，麗水人喜做生意，全國(guó)各地的零售業(yè)主、松陽(yáng)茶商、縉云企業(yè)主，普遍資金實(shí)力雄厚，面對(duì)500-600萬(wàn)元總價(jià)無(wú)壓力，對(duì)于此類客群反而是市場(chǎng)缺少高端好房，本地自建房相較千篇一律的商品房無(wú)論是戶型還是居住舒適度都更高一籌，換房缺少動(dòng)力，多數(shù)高凈值客群買市區(qū)房?jī)H為投資。

??06
??地市大熱帶動(dòng)樓市上漲預(yù)期
大發(fā)2.1萬(wàn)元/平“單價(jià)地王”引爆樓市

??談及麗水地市，早在1999年麗水迎來第一期住宅用地拍賣，總用地24畝，最終被正達(dá)房產(chǎn)以2117萬(wàn)元拿下，樓面價(jià)僅700元/平方米，麗水樓市從此揭幕，20年間地價(jià)早已翻了數(shù)十倍。近年來，麗水土拍市場(chǎng)樓面價(jià)逐年遞增，至2020年全麗水平均樓面價(jià)已近5000元/平方米。

??具體來看，主城蓮都區(qū)土地成交逐年遞增，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺，2020年全年土地成交建面255萬(wàn)平方米成交樓面價(jià)升至6882元/平方米，萬(wàn)元地王層出不窮；2021年土拍市場(chǎng)受政策調(diào)控限制顯著降溫，截至5月末，蓮都區(qū)僅成交4宗地塊，成交建面30萬(wàn)平方米。不過值得一提的是，今年成交的均是優(yōu)質(zhì)地塊，平均樓面價(jià)高達(dá)14559元/平方米。 

??2020年起麗水土地市場(chǎng)熱度持續(xù)高漲，年初綠城以21.7億元總價(jià)拿下全年第一塊萬(wàn)元地王，樓面價(jià)12080元/平方米，打破往年土地市場(chǎng)成交價(jià)，開啟地市熱潮，截止今年4月末，麗水市區(qū)共成交11幅萬(wàn)元地王，成交樓板價(jià)高度被屢次刷新，2021年3月11日，大發(fā)地產(chǎn)首次以21258元/平方米的樓面價(jià)拿下最新地王，溢價(jià)率54%，而對(duì)比其周邊樓盤均價(jià)僅24000元/平方米左右，如今麗水地價(jià)的漲速不言而喻。

??07
??品牌房企借勢(shì)“地王”加速跑量
本土房企“精打細(xì)算”保證利潤(rùn)

??基于土拍市場(chǎng)持續(xù)升溫，房企拿地信心提升，無(wú)論外來品牌房企還是本土企業(yè)都在競(jìng)相拍地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年碧桂園繼續(xù)下沉麗水，拿地4宗，其中2宗樓面價(jià)破萬(wàn)，拿地總建面56.9萬(wàn)平方米，奪得全年冠軍；中瑞置業(yè)在城南以底價(jià)成交一宗商住用地，該地塊因根據(jù)規(guī)劃將建大型配套致建面大幅提高，位列面積榜亞軍；省交投主力布局城東，位列榜單第三。

??另外，值得一提的是，因麗水市場(chǎng)2020年以來樓市持續(xù)火熱，購(gòu)房需求以內(nèi)生為主，也得到了了浙系企業(yè)的青睞，拿地頻頻，在麗水市場(chǎng)占據(jù)份額遠(yuǎn)超外來房企,老牌房企瓜分了主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，如綠城、華鴻嘉信均位列榜單TOP5，小型本土房企諸如松泰等普遍在單一縣市進(jìn)行深入布局。

??在戰(zhàn)略布局上品牌房企和本土房企也有著明顯分化，品牌房企普遍資金雄厚、積極擴(kuò)張，更喜歡以量取勝，2019年碧桂園正式進(jìn)入麗水，2020年僅隔一年便豪擲55億元拿下4宗地塊，拿地總金額高達(dá)55億元，金地、綠城等龍頭房企也早已深耕麗水市場(chǎng)數(shù)載，營(yíng)銷戰(zhàn)略上選擇借助地王拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)預(yù)期，由此借勢(shì)跑量搶回款。

??另一方面，本土中小型房企深耕麗水市場(chǎng)更為長(zhǎng)久，對(duì)于麗水客群和土地價(jià)值的理解更為深刻，例如新鴻、正農(nóng)、松泰等浙系本土房企，在拿地上極為謹(jǐn)慎，普遍低溢價(jià)拿地，成交樓面價(jià)超過一定價(jià)位便放棄競(jìng)爭(zhēng)，以此保證自己的現(xiàn)金流充沛，確保了拿地項(xiàng)目后期能有利潤(rùn)可圖。

??總而言之，麗水城區(qū)在調(diào)控政策出臺(tái)后進(jìn)入下行期，購(gòu)房者選擇以觀望為主，房?jī)r(jià)抑制下剛需上車難度降級(jí)，伴隨未來大量改善盤涌入市場(chǎng)，部分客群結(jié)構(gòu)升級(jí)。高端客群或?qū)⒏淖儾呗?，?gòu)房需求由投資轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳谱宰?。由于自建房的先天?yōu)勢(shì)，產(chǎn)品力成為高端盤的側(cè)重點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)買力充足的當(dāng)?shù)乩习?，如何吸引他們?gòu)房是房企需要思考的問題。

其次，市場(chǎng)冷熱不均仍是麗水郊縣市場(chǎng)未來主旋律。郊縣客群的需求充足但購(gòu)買力有限，基于市場(chǎng)供不應(yīng)求，短期市場(chǎng)仍以穩(wěn)為主；不過郊縣人口基數(shù)小，未來需求量將不斷收縮，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)仍有向下趨勢(shì)。