[克而瑞] 外來房企加碼西安，本地房企機遇幾何？

??品牌房企深耕西安成效凸顯，本土房企壓力加大。

??◎  作者 / 房玲、洪宇桁

??■■■ 近期外來規(guī)模房企加碼進駐西安，前有6月28日建業(yè)收購西安房企榮華集團過半數(shù)股權(quán)，后有7月9日越秀與紫薇地產(chǎn)達成戰(zhàn)略合作，那么在西安樓市火熱，外來房企加碼西安的同時，本地房企如何維護自己的市場份額？如何把握住機遇與挑戰(zhàn)并存的發(fā)展機會呢？

??2017年以來西安大量引進人才

??房地產(chǎn)市場加速發(fā)展

??2017年以來，隨著西部大開發(fā)、一帶一路等國家戰(zhàn)略的持續(xù)推進，陜西省承東啟西、聯(lián)接南北的區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)凸顯。因此國家在2018年正式建立了關(guān)中平原城市群，同時認定西安為第9個國家中心城市，此后又在2020年中發(fā)布了《關(guān)于新時代推進西部大開發(fā)形成新格局的指導(dǎo)》，進一步支持陜西省以及西安市的開放發(fā)展。隨著經(jīng)濟支持政策的集中推出，近年來陜西省的經(jīng)濟發(fā)展得到了較大的利好，核心城市西安也隨之加速了人才的引進：2017年1月發(fā)布了《西安市人民政府關(guān)于印發(fā)進一步吸引人才放寬我市部分戶籍準入條件意見的通知》；2019年2月又發(fā)布了《關(guān)于進一步放寬西安部分戶籍準入條件的通知》，宣布全國在校大學(xué)生均可遷入落戶。這兩個落戶政策的實施，直接讓西安常住人口從2016年的883萬猛增至2020年的1295萬人，是改革開放以來西安人口凈流入最為顯著的時期。

??人口的大量流入在增強西安經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，也為西安房地產(chǎn)市場的大發(fā)展帶來了機遇。自2017年開始，西安的商品房銷售均價開始逐年上漲，從2016年之前長期保持的6500元/平米左右逐漸升至2020年的15975元/平米，同時每年的商品房銷售面積也穩(wěn)定在2500萬平米左右。火熱的本地樓市讓龍頭房企們更加重視在西安市場的發(fā)展，也開始加大在西安的投入力度。

??品牌房企深耕西安成效凸顯

??本土房企壓力加大

??2017年以來，隨著新城、旭輝、中南、佳兆業(yè)等房企首次在西安落子，到2019年1月中梁控股借道綠城一起合作開發(fā)西安西咸新區(qū)世紀大道項目，至此2020年的TOP20房企全部布局西安。而由于品牌房企的進一步涌入，再加上部分龍頭房企比如萬科、綠地、融創(chuàng)等在西安已經(jīng)深耕多年，因此本土房企的生存空間受到了進一步擠壓。根據(jù)克而瑞西安機構(gòu)的數(shù)據(jù)，2020年大西安+咸陽房企銷售表現(xiàn)TOP15排行榜中，融創(chuàng)以303億元摘得榜首，前十基本都是外來的品牌房企，本土房企天地源和紫薇地產(chǎn)分別以76億元和65億元分別排名第9和第12名。整體來看，西安市場的銷售排行榜中僅有2家本土房企的身影，未來在強者恒強的情況下，西安本土小房企的擴張之路將更加困難。

??在土地投資方面，根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年在西安招拍掛拿地金額TOP20房企中，投拓力度較為靠前的基本以外來品牌房企為主，西安本土房企中僅有作為陜西國企的西安高科、紫薇地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)3家，其中西安高科以57.8億元排名第3位。隨著品牌房企紛紛加碼西安，實力較弱的本土民營房企在土拍市場的壓力進一步加大。

??陜西房企可以通過對外合作進行發(fā)展

??同時打磨自身競爭力

??從陜西本土房企的發(fā)展歷史來看，早期通過良好的政商關(guān)系與政府進行合作，利用自有優(yōu)勢拿地，擁有較大的土地資源優(yōu)勢。不過2011年后隨著市場下行，而多數(shù)房企在西安內(nèi)主要涉足舊改項目，資金沉淀較大，企業(yè)開發(fā)壓力也較大，因此有部分房企開始考慮和外來品牌房企進行合作。2015年9月天朗將8個項目的80%股權(quán)以6.84億元出讓給融創(chuàng)進行合作開發(fā)，開啟了本土房企與外來房企的合作項目的先河。由于本土房企擁有豐富的土儲以及客研經(jīng)驗，而外來品牌房企充足的資金以及優(yōu)秀的開發(fā)能力，因此雙方的合作可謂是雙贏。在此之后，越來越多的本土房企開始和外來品牌房企進行合作，希望借助外來房企的“東風(fēng)”進行發(fā)展，同時隨著西安本地房地產(chǎn)市場調(diào)控的逐漸加碼，加大合作的力度也是降低風(fēng)險的一種方法。

??不過值得注意的是，和外來品牌房企加強合作雖然的確能夠提振企業(yè)的銷售、降低風(fēng)險，但是如果過于依賴這種方式則有可能讓企業(yè)成為外來房企的附庸，對于企業(yè)的長期發(fā)展帶來不利影響。因此陜西本土房企可以考慮在加強對外合作的同時和品牌房企充分交流，打磨自身的運營能力和產(chǎn)品力，進而培養(yǎng)企業(yè)自身的競爭力，在穩(wěn)定本土市場份額之后努力走出省外，打破“圍城”困局。

??整體來看，隨著國家政策的支持，陜西的經(jīng)濟基本面逐漸向好，房地產(chǎn)市場也爆發(fā)式發(fā)展，吸引了眾多品牌房企加大投資力度，也擠壓了陜西本地房企的發(fā)展空間。在這個背景下，陜西房企可以通過和外來房企加強合作發(fā)展自身，但也需要保持企業(yè)獨立性，培養(yǎng)自身的競爭力，進而走向省外獲得更大的發(fā)展空間。