[易居研究院]2021年三季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究

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??一、全國(guó)居民購(gòu)房貸款走勢(shì)

??1、2021年三季度個(gè)人住房貸款余額增速回落幅度不斷擴(kuò)大

??從人民銀行季度公布的全國(guó)個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增速持續(xù)放緩。2021年三季度末個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.3%，增速分別較上季度末和上年同期低1.7個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度以來(lái)個(gè)人住房貸款余額同比增速回落幅度不斷擴(kuò)大，三季度增速回落至11.3%。

??在LPR連續(xù)一年半持平、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度全面實(shí)施的背景下，今年上半年多地房貸審批趨嚴(yán)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好不斷收縮，部分商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款額度不足，個(gè)貸利率上漲。但進(jìn)入9月，央行、銀保監(jiān)會(huì)多次發(fā)聲表示將“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，不斷向市場(chǎng)傳遞維穩(wěn)信號(hào)，預(yù)計(jì)年內(nèi)房貸利率將不會(huì)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市信貸政策將會(huì)迎來(lái)改善，預(yù)計(jì)四季度個(gè)人房貸余額同比增速還將繼續(xù)回落，但回落幅度將縮小。三季度末個(gè)人住房貸款余額同比增速低于金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額11.9%的同比增速，這是自2012年四季度末以來(lái)首次低于總?cè)嗣駧刨J款同比增速。

??2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置了上限，進(jìn)行分檔管理，其中中資大型銀行個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行上限為20%，共五檔依次遞減。2021年三季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額占人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例為19.7%，環(huán)比維持不變，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從2013年至2020年的數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人住房貸款余額占比一季度至四季度會(huì)持續(xù)增加，但2021年該趨勢(shì)發(fā)生了變化，二季度該指標(biāo)與一季度相比不增反降，三季度較二季度持平。該指標(biāo)趨勢(shì)變化的原因與2008年和2011年類似，主要是房地產(chǎn)信貸政策的收緊和房屋銷量的下滑所導(dǎo)致，但在央行釋放維穩(wěn)信號(hào)后，預(yù)計(jì)四季度該占比會(huì)繼續(xù)持平。

??2、全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比創(chuàng)2014年以來(lái)同期新低

??這里對(duì)人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度，個(gè)人住房貸款余額新增7900億元，環(huán)比下降13%，同比下降36%。

??從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，2021年三季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為20%，環(huán)比上升2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說(shuō)，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年以來(lái)，該指標(biāo)呈震蕩下行趨勢(shì)，說(shuō)明個(gè)人房貸在總信貸中的占比得到了較好的控制。2020年，雖然疫情后貨幣放水，但該指標(biāo)沒(méi)有像2009年和2016年那樣大幅上升，說(shuō)明貨幣放水沒(méi)有過(guò)多流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2021年三季度個(gè)人住房貸款該指標(biāo)占比為20%，創(chuàng)2014年以來(lái)同期新低，主要是一方面供應(yīng)端房地產(chǎn)貸款緊縮程度乃歷史罕見(jiàn)，住房貸款審批趨嚴(yán)，銀行放貸周期拉長(zhǎng)，另一方面需求端也在收縮，不斷上漲的房貸利率和經(jīng)濟(jì)恢復(fù)緩慢等因素抑制了人們購(gòu)房的積極性，全國(guó)房地產(chǎn)成交量大幅下滑。

??二、全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率不斷下降，創(chuàng)近9年新低

??這里將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行。2019年，居民購(gòu)房杠桿率一直處于小幅震蕩中，基本在31%-32%的區(qū)間穩(wěn)定下來(lái)。2020年上半年全國(guó)首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購(gòu)房，居民購(gòu)房杠桿率連續(xù)兩個(gè)季度小幅上升。不過(guò)下半年以后，多城通過(guò)提高二套房首付比例或貸款利率等，對(duì)房貸政策進(jìn)行了收緊，三四季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率下行。

??今年以來(lái)多城銀行房貸額度緊張，放款周期拉長(zhǎng)，部分城市停止二套房、二手房房貸，重點(diǎn)城市的個(gè)人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。2021年三季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為24.8%，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.8個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)從去年二季度開(kāi)始持續(xù)下降，已創(chuàng)2012年四季度以來(lái)近9年新低。

??三、全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率不斷下降，百城房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)

??比較全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率與百城房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢(shì)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見(jiàn)頂，居民購(gòu)房杠桿率在2016年四季度見(jiàn)頂，主要原因是2016年底開(kāi)始越來(lái)越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大，三四季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會(huì)議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，三季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行，四季度杠桿率小幅上升，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。2020年上半年，全國(guó)首套房貸利率持續(xù)下行，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率小幅上行，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行；三季度居民購(gòu)房杠桿率小幅下行，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅則繼續(xù)小幅上行；四季度二者均下行。

??2021年三季度，多地房貸政策繼續(xù)收緊，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率繼續(xù)下行，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅回落至0.63%。從2016-2017年的數(shù)據(jù)來(lái)看，百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅的拐點(diǎn)略滯后于居民購(gòu)房杠桿率的拐點(diǎn)，受樓市降溫影響，百城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅三季度大幅回落，出現(xiàn)下跌拐點(diǎn)， 如果看月度數(shù)據(jù)，則9月已經(jīng)轉(zhuǎn)跌，拐點(diǎn)確立，預(yù)期四季度繼續(xù)下跌。

??四、全國(guó)住戶部門(mén)杠桿率走勢(shì)

??1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，全國(guó)住戶部門(mén)杠桿率基本維持不變

??國(guó)際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國(guó)或地區(qū)居民部門(mén)的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑上，國(guó)際清算銀行同國(guó)際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機(jī)構(gòu)信貸收支表中的住戶部門(mén)貸款。國(guó)際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：當(dāng)住戶部門(mén)杠桿率低于10％時(shí)，該國(guó)的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)住戶部門(mén)杠桿率高于30％時(shí)，該國(guó)中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)受到影響；而當(dāng)住戶部門(mén)杠桿率超過(guò)65％時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，2007–2008年，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后，隨著“四萬(wàn)億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，住戶部門(mén)杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢(shì)減緩。2013年一季度，住戶部門(mén)杠桿率達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年住戶部門(mén)杠桿率上升速度有所加快，主要是受疫情影響GDP增長(zhǎng)較弱。

??2021年三季度，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率為62.1%，環(huán)比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，2021年以來(lái)住戶部門(mén)杠桿率一至三季度基本持平。自2009年以來(lái)住戶部門(mén)杠桿率持續(xù)上升的勢(shì)態(tài)基本告一段落，杠桿率的持平，雖然有經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，但主要還是因?yàn)榉抠J收緊，房屋銷售量下降。截至目前央行多次發(fā)出維穩(wěn)信號(hào)，監(jiān)管部門(mén)極力避免因政策調(diào)整誤傷合理的市場(chǎng)需求，但房地產(chǎn)信貸政策沒(méi)有出現(xiàn)明顯寬松信號(hào)，且經(jīng)濟(jì)的下行壓力不斷加大，因此我們預(yù)計(jì)四季度我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率進(jìn)一步增長(zhǎng)或下滑的空間均不大，將會(huì)繼續(xù)在62%左右震蕩。

??國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度末，所有統(tǒng)計(jì)國(guó)家的住戶部門(mén)平均杠桿率為68.7%，其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為79.0%，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體為52.8%，較2020年末均有小幅下降。疫情后全球貨幣大放水將該指標(biāo)于2020年末推向了繼08年金融危機(jī)后的第二個(gè)歷史高位，2021年一季度全球經(jīng)濟(jì)有所恢復(fù)，指標(biāo)小幅回落。目前我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率略低于國(guó)際平均水平，但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體平均水平。

??2、全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額/存款余額比例小幅增加

??全國(guó)住戶部門(mén)貸款余額與全國(guó)住戶部門(mén)存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側(cè)面反映住戶部門(mén)的資金杠桿走勢(shì)。2007年一季度-2009年一季度，住戶部門(mén)貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動(dòng)。2009年二季度開(kāi)始，住戶部門(mén)貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，2016-2018年呈加速上行趨勢(shì)，這與2016年以來(lái)住戶部門(mén)貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門(mén)貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年以來(lái)，住戶部門(mén)貸存款余額比例一直在63%-68%之間小幅震蕩。

??2021年三季度住戶部門(mén)貸存款余額比例為68.3%，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)1.1個(gè)百分和1.5個(gè)百分點(diǎn)。按照以往季節(jié)性規(guī)律，四季度該比值將繼續(xù)上升，但需要看的是，全國(guó)住戶部門(mén)存款余額自去年二季度以來(lái)同比增速不斷下降，貸款余額增速也不斷放緩，預(yù)計(jì)該比例上升幅度將不會(huì)很大。