[中房研協(xié)]2021年10月典型城市二手住宅市場(chǎng)分析

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??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。

??二手住宅相關(guān)政策

??10月，二手住宅相關(guān)政策主要圍繞發(fā)布二手住宅交易參考價(jià)、降低個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅等方面展開，限貸、限購(gòu)等緊縮性政策有所減少。東莞首次發(fā)布二手住宅交易參考價(jià)，西安公布第二批二手住宅成交參考價(jià)；泉州要求加強(qiáng)二手住宅價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；哈爾濱放寬二手房公積金貸款房齡年限，由原有的20年提高到30年；上海為方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，開通存量房買賣雙方未通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同服務(wù)；江門市、肇慶市等位于珠三角地區(qū)的六個(gè)城市正式發(fā)布調(diào)整個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告，旨在降低個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅交易成本。

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  上海、廈門二手住宅成交面積環(huán)比逆勢(shì)上漲

??10月，典型城市二手住宅成交面積合計(jì)599.5萬(wàn)平方米，較上月減少14.7%，絕對(duì)額減少102.9萬(wàn)平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，除廈門、上海呈現(xiàn)上漲，其余典型城市成交量均有明顯下跌；從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，十三個(gè)典型城市成交量較去年同期均有所下降。具體來(lái)看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為108.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲10.5%，較去年同期減少54.1%；北京成交面積為84.8萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.3%，同比減少34.8%；天津、重慶、南京、武漢、廣州成交量分布在47萬(wàn)至76萬(wàn)平方米之間；其余城市成交量均未超過(guò)30萬(wàn)平方米，其中，成交量最低的為青島，為11.0萬(wàn)平方米，環(huán)比減少38.2%，同比減少72.0%。

??2.2   青島成交套數(shù)位列典型城市末位

??10月，十三個(gè)典型城市二手住宅共成交6.7萬(wàn)套，廈門、上海環(huán)比上漲，成都同比微增，其余城市成交套數(shù)環(huán)比及同比均有不同程度的減少。從具體城市來(lái)看，上海成交套數(shù)居十三個(gè)典型城市首位，達(dá)到1.34萬(wàn)套，環(huán)比增加11.3%，較去年同期減少53.0%；北京成交0.94萬(wàn)套，環(huán)比下跌25.6%，較去年同期減少34.9%；天津、重慶、南京、廣州成交套數(shù)分布在0.5萬(wàn)-0.9萬(wàn)套之間；其余城市成交套數(shù)均低于0.5萬(wàn)套，其中，青島成交套數(shù)最少，為1172套，環(huán)比減少37.3%，較去年同期下降73.4%。

??2.3  二手住宅銷售價(jià)格延續(xù)跌勢(shì)

??2.3.1   廣州環(huán)比跌幅居典型城市首位

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，10月，成都二手住宅銷售價(jià)格與上月持平，其余典型城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均有不同程度的下滑。天津、青島環(huán)比下跌0.1%；其余城市跌幅分布在0.1%-0.6%之間；廣州環(huán)比下降0.6%，跌幅居首。同比漲幅最大的為北京，較去年同期提高8.8%；其次廣州同比漲幅為8.3%；其他城市中，上海、南京、重慶同比漲幅均超過(guò)5%；天津、青島二手住宅價(jià)格同比分別增加1.6%、1.5%，居典型城市末兩位。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，10月，典型城市二手住宅價(jià)格整體均高于上年12個(gè)月平均價(jià)格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價(jià)格11.4個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海分別高于上年平均價(jià)格10.9%、9.5%；成都、深圳、南京、合肥、重慶均高于上年平均價(jià)格5個(gè)百分點(diǎn)以上；天津二手房銷售價(jià)格高于上年平均價(jià)格0.5個(gè)百分點(diǎn)，位列典型城市末位。

??2.3.2   重慶144平方米以上大戶型價(jià)格有顯著增長(zhǎng)

??從結(jié)構(gòu)上看，10月二手住宅交易市場(chǎng)上，三種戶型價(jià)格漲幅整體均現(xiàn)回落，從具體城市來(lái)看，天津90平方米以下戶型價(jià)格與上月持平，其余城市小戶型價(jià)格均有所下滑；南京90-144平方米戶型價(jià)格較上月有所增長(zhǎng)，成都中等戶型價(jià)格與上月持平，其余城市中等戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌；重慶、廈門、成都、深圳144平方米以上戶型價(jià)格有顯著增長(zhǎng)。

??二手住宅與新建商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   新建商品住宅成交總量持續(xù)下滑

??10月，典型城市新建商品住宅成交面積為947.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少11.1%，絕對(duì)額較上月減少118.3萬(wàn)平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.63倍，具體來(lái)看，上海二手房成交面積是新房成交面積的1.23倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的1.21倍；廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.03倍，其余城市二手房成交面積均不及新房成交面積。從絕對(duì)額來(lái)看，武漢新房成交面積最高，達(dá)到100.3萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積是新房的0.49倍；天津、青島新房成交面積分別為97.9萬(wàn)平方米、94.1萬(wàn)平方米，同期二手房成交面積分別是新房的0.77倍、0.12倍；其余城市新房成交量均未超過(guò)89萬(wàn)平方米；廈門新房成交面積最少，為14.3萬(wàn)平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.79倍，絕對(duì)額較新房成交套數(shù)少1.8萬(wàn)套。

??3.2   新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)進(jìn)一步回落

??10月，北京、廈門、上海新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲，南京、重慶與上月持平，其余典型城市環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)下跌，具體來(lái)看，北京環(huán)比指數(shù)較上月提升0.6個(gè)百分點(diǎn)，位列典型城市首位；廈門、上海環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.1%；成都較上月下跌0.6%，跌幅居首。從同比指數(shù)來(lái)看，典型城市新房銷售價(jià)格較去年同期均有提高，但漲幅進(jìn)一步收窄。其中，同比漲幅最大的為重慶，同比增加8.0%；其次為廣州，同比上漲7.9%；其余城市同比漲幅均不高于5.5%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長(zhǎng)2.6%。

??從定基指數(shù)的角度來(lái)看，十三個(gè)典型城市新房?jī)r(jià)格均顯著高于上年平均價(jià)格，漲幅最大的為重慶，較上年平均價(jià)格提高10.0個(gè)百分點(diǎn)；廣州定基價(jià)格指數(shù)位列第二，高于上年平均價(jià)格9.9個(gè)百分點(diǎn)；排名末兩位的是天津及鄭州，分別高于上年平均價(jià)格的4.4%、2.7%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，北京、重慶、廈門、南京90平方米以下戶型銷售價(jià)格環(huán)比上漲，上海小戶型價(jià)格與上月持平，其余城市小戶型價(jià)格均有所下滑；北京90-144平方米戶型價(jià)格有所上漲，重慶、廈門、上海中等戶型價(jià)格與上月持平，其余城市中等戶型價(jià)格呈現(xiàn)下跌；北京、廈門、上海、南京、深圳、重慶144平方米以上大戶型價(jià)格漲幅突出。

??總  結(jié)

??本月，城市層面房地產(chǎn)政策收緊趨勢(shì)繼續(xù)放緩，二手住宅相關(guān)政策主要圍繞發(fā)布二手房交易參考價(jià)、降低個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中發(fā)生的稅費(fèi)等方面展開：東莞市、西安市分別發(fā)布首批、第二批二手住宅交易參考價(jià)；泉州加強(qiáng)二手住宅價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)；哈爾濱市放寬二手房公積金貸款房齡年限；東莞、江門、珠海等珠三角城市減征免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅和土地增值稅，旨在降低個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅交易成本，但目前市場(chǎng)已經(jīng)形成悲觀預(yù)期，預(yù)計(jì)減稅對(duì)市場(chǎng)提振作用有限，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。

??從成交量來(lái)看，典型城市二手住宅成交規(guī)模持續(xù)回落，10月二手住宅成交面積環(huán)比減少近15%。從具體城市來(lái)看，上海、廈門成交量環(huán)比逆勢(shì)上漲，其余典型城市環(huán)比、同比均有不同程度的下滑。受學(xué)區(qū)政策落地、海淀二手房交易指導(dǎo)價(jià)、信貸收緊等因素疊加影響，北京二手房市場(chǎng)降溫明顯，成交量環(huán)比、同比下跌均超過(guò)兩成；上海二手房成交量環(huán)比增加一成，但同比減少逾五成；深圳二手房成交量環(huán)比下跌5.0%，同比跌幅超六成。同期新房市場(chǎng)成交總量環(huán)比減少超過(guò)一成，上海、深圳、鄭州等五個(gè)城市新房成交量較上月有所回升。總體來(lái)看，10月二手房成交面積是新房成交面積的0.63倍。

??隨著二手房參考價(jià)機(jī)制的不斷推進(jìn)，疊加信貸政策嚴(yán)控，10月二手住宅銷售價(jià)格下行速度加快，環(huán)比指數(shù)進(jìn)一步下跌，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。從二手房銷售均價(jià)來(lái)看，僅成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比呈現(xiàn)增長(zhǎng)，其余典型城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)均現(xiàn)下滑，廣州二手房銷售價(jià)格環(huán)比跌幅居首；整體而言，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅顯著，但同比仍高于去年同期。