[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 業(yè)績篇

??2021年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷售表現(xiàn)為先揚后抑的走勢。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業(yè)百強房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負以來延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴大。截至11月末，近3成百強房企累計業(yè)績同比負增長，數(shù)量較往年有明顯提升。規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，1-11月規(guī)模房企平均目標完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。

??目前，預期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀。在企業(yè)資金壓力增加、行業(yè)投資收縮的背景下，2022年百強房企銷售規(guī)模大概率將持平甚至略有回落，步入無增長時代。長期來看，未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率，整體戰(zhàn)略以謹慎經(jīng)營、防范風險為主。同時，行業(yè)盤整期下，回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，也應是企業(yè)的關(guān)注重點。

??2021年總結(jié)

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??業(yè)績：下半年市場降溫明顯，百強房企單月業(yè)績負增長且降幅擴大

??2021年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)整體銷售表現(xiàn)為先揚后抑的走勢。一季度，市場購房情緒延續(xù)了去年末以來的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業(yè)百強房企單月業(yè)績增速自7月由正轉(zhuǎn)負以來，延續(xù)下跌趨勢且降幅不斷擴大。從累計業(yè)績來看，截至11月末百強房企銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長13.8%和1.4%，年內(nèi)累計業(yè)績增速不斷放緩。

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??02

??格局：TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢，百強門檻較去年基本持平

??…本節(jié)內(nèi)容略……

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??企業(yè)表現(xiàn)：逾7成百強房企同比增長，負增長企業(yè)數(shù)量明顯增加

從企業(yè)表現(xiàn)來看，2021年截至11月末，逾7成百強房企銷售規(guī)模較去年同期實現(xiàn)同比增長。其中20家企業(yè)累計業(yè)績同比增速逾30%，業(yè)績增幅在15%-30%的企業(yè)數(shù)量達到16家。具體來看，綠城、金地、招商、龍光、建發(fā)、濱江等規(guī)模房企年內(nèi)業(yè)績表現(xiàn)相對突出。而在累計業(yè)績同比負增長的近3成百強房企中，有12家企業(yè)的累計業(yè)績降幅大于10%，業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量較往年有明顯提升。

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??目標：規(guī)模房企整體目標完成情況遠不及歷史同期，年度業(yè)績壓力較大

??2021年，規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，1-11月規(guī)模房企平均目標完成率僅80.4%，明顯低于近三年90%以上的平均水平。具體來看，在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至11月末僅有14%的企業(yè)目標完成率在90%以上，遠低于2018-2020年同期的逾6成。完成率在80%-90%的企業(yè)數(shù)量為45%，占比達到近6年來的同期最高水平。而截至11月末，甚至仍有逾4成房企目標完成率不及80%?？梢姡词鼓陜?nèi)規(guī)模房企已對業(yè)績增長保持了謹慎預期，但在下半年市場降溫、企業(yè)業(yè)績增速放緩的影響下，多數(shù)企業(yè)年度業(yè)績目標完成壓力仍然較大。

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??2022年展望

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??行業(yè)調(diào)整期下，2022年企業(yè)整體業(yè)績預期將更為謹慎

??整體來看，行業(yè)增速自2016年以來持續(xù)放緩，特別是2021年下半年至今市場降溫明顯，房企銷售去化及回款壓力增加。目前，預期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀。而隨著資金壓力增加，房企投資及擴張動能也相應降低。

預計在目前行業(yè)整體投資收縮的背景下，2022年百強房企整體銷售規(guī)模大概率將持平甚至略有回落，步入無增長時代。同時，結(jié)合今年規(guī)模房企實際的銷售目標完成情況來看，2022年企業(yè)整體的業(yè)績預期勢必也將更為謹慎。預計會有部分企業(yè)業(yè)績目標同比持平或降低，且全年仍會有一定規(guī)模的房企出現(xiàn)業(yè)績負增長。

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??以銷定投、積極去化，提升運營管控效率、加強產(chǎn)品力打造

??從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略角度，一方面，近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、疊加市場降溫，項目去化率表現(xiàn)不佳，多數(shù)企業(yè)銷售承壓、短期資金壓力較大。2022年，企業(yè)需在保證貨量供應的同時，繼續(xù)積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠。相應的，行業(yè)調(diào)整期下，市場資源也在向優(yōu)勢企業(yè)集聚，財務穩(wěn)健、現(xiàn)金充裕的國企、央企將繼續(xù)保持發(fā)展優(yōu)勢。

??新常態(tài)下，高杠桿、高負債運營模式無法持續(xù)。長期來看，未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務杠桿，以增強企業(yè)自身的抗風險能力，實現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展。整體戰(zhàn)略以謹慎經(jīng)營、防范風險為主，并積極適應新的政策與市場環(huán)境。堅持主業(yè)、精細化管理，“降本增效”向管理要效益，緩解流動性壓力、抵御行業(yè)寒冬。同時，在目前的行業(yè)盤整期，企業(yè)更應該回歸產(chǎn)品、持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代，加強產(chǎn)品力打造、提高產(chǎn)品適銷性，在日趨加劇的行業(yè)競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢。