[仲量聯(lián)行]北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)季度凈吸納量創(chuàng)近十年最高記錄

仲量聯(lián)行2021年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

??2022年1月6日，北京——“2021年第四季度，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的單季及全年可租賃凈吸納量均創(chuàng)下過去十年最高記錄，強(qiáng)勁的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)顯著提振市場(chǎng)各方信心?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“在過去一年復(fù)蘇勢(shì)頭持續(xù)增強(qiáng)的情況下，北京穩(wěn)定向好的經(jīng)濟(jì)基本面，極具韌性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及長(zhǎng)期的增長(zhǎng)前景，將會(huì)吸引投資者越發(fā)看好北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

??辦公樓市場(chǎng)方面，以內(nèi)資TMT行業(yè)為主力的強(qiáng)勁市場(chǎng)需求推動(dòng)項(xiàng)目快速去化，整體市場(chǎng)空置率已恢復(fù)至2019年末疫情前的水平。在投資市場(chǎng)，北京全年成交總額超過600億元，市場(chǎng)活躍度和流動(dòng)性持續(xù)提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。餐飲行業(yè)持續(xù)作為零售地產(chǎn)市場(chǎng)的主要需求來源，第四季度有包括正大中心商業(yè)部分在內(nèi)的共四個(gè)新入市零售項(xiàng)目。工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)率先開始租金正增長(zhǎng)，引領(lǐng)復(fù)蘇趨勢(shì)。酒店市場(chǎng)方面，延慶區(qū)新開業(yè)3家高端酒店，引領(lǐng)了北京2021年新增供給。豪華公寓市場(chǎng)第四季度供需兩旺，成交量達(dá)到自2014年以來單季度最高水平。

??甲級(jí)辦公樓

??2021年第四季度，近十年最大的單筆成交將可租賃凈吸納量推高至2011年以來最高單季度水平。年末內(nèi)資TMT行業(yè)擴(kuò)張勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁，使得本季度可租賃凈吸納量達(dá)到33.7萬平方米。某行業(yè)巨頭在位于奧林匹克地區(qū)的亞洲金融大廈新簽10.7萬平方米，為過去十年北京辦公樓租賃市場(chǎng)面積最大的單筆成交之一。此外，源自內(nèi)資租戶的需求在全市場(chǎng)持續(xù)活躍，占總成交量的 90% 以上。來自內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)租戶的需求對(duì)租賃活動(dòng)做出重大貢獻(xiàn)。

??活躍的市場(chǎng)需求使得整體市場(chǎng)空置率下降1.0百分點(diǎn)至11.7%，已恢復(fù)至2019年末疫情前的水平。舉例而言，由于近期入市和新入市項(xiàng)目的快速去化，麗澤和奧林匹克地區(qū)子市場(chǎng)空置率均實(shí)現(xiàn)較大幅度回落。同時(shí)，租金水平連續(xù)兩個(gè)季度基本持平，整體市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.1%，同比下降3.3%。由于空置面積持續(xù)回填，全市九個(gè)子市場(chǎng)中已有四個(gè)于第四季度錄得租金正增長(zhǎng)?！按送?，隨著甲級(jí)辦公樓的整體市場(chǎng)復(fù)蘇在 2022 年到達(dá)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，預(yù)計(jì)當(dāng)前市場(chǎng)將由對(duì)租戶方有利轉(zhuǎn)為更加?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示,“我們將看到整體租金于年初觸底，并于接下來的幾個(gè)季度逐漸回升。盡管2021 年全年凈吸納量達(dá)到空前水平，如此強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭能否持續(xù)到 2022 年仍有待觀察。”

??投資

??2021年商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元。該水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業(yè)投資熱度不減，全年成交占比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。同時(shí)，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)交易機(jī)會(huì)增多，全年零售物業(yè)成交總額同比上升34%，知名案例包括博楓（Brookfield）對(duì)悅薈萬科廣場(chǎng)的收購(gòu)。北京整體優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)及抗壓能力，持續(xù)吸引內(nèi)外資投資者的青睞。

??第四季度北京投資市場(chǎng)主力仍為辦公樓物業(yè)，數(shù)據(jù)中心持續(xù)受到關(guān)注。第四季度重點(diǎn)辦公物業(yè)成交包括某自用型買家以4.3億元購(gòu)入的西三旗金隅科技園，以及以5.7億元完成司法拍賣的位于姚家園的樂融大廈。另一重點(diǎn)成交為遠(yuǎn)洋集團(tuán)將位于CBD核心區(qū)的Z6項(xiàng)目出售給其聯(lián)合數(shù)家國(guó)際投資人一同設(shè)立的核心寫字樓基金。同時(shí)，隨著鵬博士轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展道路，其于第四季度將酒仙橋、三元橋兩個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目分別以7.5億元、6.5億元出售給寶能地產(chǎn)。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示：“后疫情時(shí)代，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)活躍度和流動(dòng)性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個(gè)交易處于談判階段。北京強(qiáng)勁的基本面增強(qiáng)了資本信心，預(yù)計(jì)2022年將有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)交易將更為活躍?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??餐飲行業(yè)持續(xù)成為市場(chǎng)主力需求來源，在2021年第四季度零售業(yè)態(tài)新開業(yè)面積中占比超40%。主題餐廳品牌表現(xiàn)活躍，推動(dòng)大面積餐飲鋪位租賃需求，其中好萊塢主題餐廳 Kitty&Daniel’s在第四季度開設(shè)兩家門店。同時(shí)，中式糕點(diǎn)類品牌受到年輕消費(fèi)者追捧，在資本的推動(dòng)下加速擴(kuò)張。國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)品牌銷售額迎來大幅增長(zhǎng)，其中市場(chǎng)領(lǐng)先品牌李寧和安踏的營(yíng)業(yè)額在上半年均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。同時(shí)，國(guó)產(chǎn)運(yùn)動(dòng)品牌正通過發(fā)布新品牌來拓寬消費(fèi)群體，例如李寧1990首店亮相僑福芳草地。

??市場(chǎng)空置率已恢復(fù)至疫情前水平，市區(qū)市場(chǎng)租金逐步止跌回穩(wěn)。第四季度，北京市區(qū)零售地產(chǎn)項(xiàng)目租金保持平穩(wěn)，租金環(huán)比略降0.1%。市區(qū)市場(chǎng)中領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額穩(wěn)健增長(zhǎng)，使得更多業(yè)主進(jìn)一步上調(diào)租金，核心市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，其租金環(huán)比上漲0.4%。同時(shí)，郊區(qū)市場(chǎng)的空置壓力已得到較大程度緩解，全年空置率同比下降3.0個(gè)百分點(diǎn)至6.2%。郊區(qū)市場(chǎng)租金降幅持續(xù)放緩，環(huán)比下降0.5%。

??2021年第四季度，北京新開四座零售項(xiàng)目。其中值得關(guān)注的為位于CBD核心區(qū)的首個(gè)零售項(xiàng)目——正大中心商業(yè)部分。目前CBD核心區(qū)有大量的辦公人口，但是區(qū)域內(nèi)零售資源相對(duì)稀缺，正大中心的開業(yè)為區(qū)域帶來豐富的餐飲及購(gòu)物選擇。同時(shí)備受矚目的太古里西區(qū)開業(yè)，“新建西區(qū)與既有的太古里南北區(qū)形成了品牌和功能的流動(dòng)互補(bǔ)，同時(shí)南區(qū)的部分品牌遷至西區(qū)，為更多時(shí)尚類品牌提供了拓展空間，加強(qiáng)南區(qū)和西區(qū)定位的差異化同時(shí)提升太古里整體定位。” 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示，“北京市市區(qū)新增商業(yè)項(xiàng)目有限，太古里西區(qū)等此類存量改造類項(xiàng)目成為市場(chǎng)供應(yīng)的重要組成部分。預(yù)計(jì)進(jìn)入2022年，市場(chǎng)將迎來更多此類存量改造類項(xiàng)目，帶動(dòng)周邊乃至全市消費(fèi)升級(jí)，進(jìn)一步激發(fā)城市消費(fèi)力?！?/p>

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??電商物流持續(xù)作為需求核心來源，帶動(dòng)整體市場(chǎng)空置率回歸疫情前水平。電商巨頭積極擴(kuò)張，傾向于承租自有倉庫周邊面積。另外，本季度為線上銷售旺季，電商及物流行業(yè)貢獻(xiàn)短期租賃需求。得益于2021年四個(gè)季度均保持正吸納量沉淀，空置率回歸疫情前水準(zhǔn)，于年底錄得4.6%。同時(shí)，冷庫需求持續(xù)增長(zhǎng)，部分租戶傾向于大面積長(zhǎng)租期的租賃機(jī)會(huì)。2021年，工業(yè)地產(chǎn)租金同比兩倍增長(zhǎng)，全年四季度均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。在2021年第四季度，市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0.6%，同比錄得3.6%，與2020年數(shù)據(jù)相比近乎翻倍。穩(wěn)定的需求加之供給稀缺成為2021年租金平穩(wěn)回暖的動(dòng)因。核心子市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與較為偏遠(yuǎn)但具備租金競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目在本年度實(shí)現(xiàn)最高租金漲幅。“即使2022上半年有超過17萬平方米的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)預(yù)計(jì)保持穩(wěn)健。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示，“市場(chǎng)持續(xù)回暖加之穩(wěn)定需求支撐下，空置壓力或?qū)⒂行Ь徑?。并且，新增?yōu)質(zhì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)持續(xù)受到市場(chǎng)追捧，為之后幾季度的租金上漲趨勢(shì)提供支撐?！?/p>

??酒店

??2021年下半年疫情反復(fù)致酒店業(yè)績(jī)波動(dòng)，而北京環(huán)球度假區(qū)開業(yè)利好業(yè)績(jī)恢復(fù)。7月得益于暑期利好，北京高端酒店市場(chǎng)每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期的86.9%。8月受到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)引發(fā)的全國(guó)疫情影響，北京高端酒店業(yè)績(jī)環(huán)比下降56.2%。9月至10月，環(huán)球度假區(qū)開業(yè)且會(huì)議會(huì)展活動(dòng)恢復(fù)正常，兩月間北京共舉辦大型會(huì)展活動(dòng)42場(chǎng)，北京高端酒店業(yè)績(jī)分別恢復(fù)至2019年同期的73%和65%。10月起，北京本地及全國(guó)多地出現(xiàn)散發(fā)疫情，導(dǎo)致新一波防控政策收緊。11月，北京高端酒店入住率環(huán)比下降28.3個(gè)百分點(diǎn)，每間可出租客房收入環(huán)比下降55%至277元。對(duì)比全國(guó)其他主要城市，北京酒店業(yè)績(jī)受疫情影響的波動(dòng)更大。

??延慶區(qū)引領(lǐng)北京市2021年高端酒店新增供給。2021年北京市共計(jì)開業(yè)4家高端酒店，向市場(chǎng)新增1169間客房，占市場(chǎng)原有供給總量的1.5%。新增高端酒店中，3家均位于延慶區(qū)，分別為北京長(zhǎng)城腳下的公社（改造翻牌項(xiàng)目，現(xiàn)為凱悅臻選品牌）、北京延慶萬豪酒店和北京八達(dá)嶺希爾頓逸林酒店。

??由于冬奧前期相對(duì)嚴(yán)格的防疫政策，預(yù)計(jì)冬季奧運(yùn)會(huì)對(duì)酒店業(yè)績(jī)利好有限。由于10月底北京本地出現(xiàn)疫情，為防止病毒在秋冬季快速傳播，確保冬季奧運(yùn)會(huì)順利舉辦，11月入京政策再度收緊，預(yù)計(jì)當(dāng)前逐步收緊的防疫政策可能持續(xù)至2022年4月。仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁梁濤表示：“盡管嚴(yán)格的入京政策在短期內(nèi)將一定程度影響北京的酒店需求，中長(zhǎng)期來看，預(yù)計(jì)冬奧會(huì)和2022年兩會(huì)結(jié)束后入京政策將逐步放寬，再加上我國(guó)疫苗接種率的提高及環(huán)球影城帶來的北京市場(chǎng)吸引力提升，北京市高端酒店整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)預(yù)期保持良好恢復(fù)趨勢(shì)?！?/p>

??高端住宅

??季度成交量再創(chuàng)歷史新高，北京高端住宅市場(chǎng)年底呈現(xiàn)供需兩旺。2021年第四季度，北京豪華公寓市場(chǎng)共成交1529套，環(huán)比增長(zhǎng)76.4%，單季度成交量達(dá)到2014年以來最高水平。圓明天頌和學(xué)府壹號(hào)院兩個(gè)新項(xiàng)目開盤即售罄。同時(shí)，開發(fā)商為回籠資金沖刺業(yè)績(jī)也趁勢(shì)密集推盤，推動(dòng)全年豪華公寓供應(yīng)總量同比增長(zhǎng)138%。

??預(yù)計(jì)2022年高端住宅新增供應(yīng)有所放緩，但短期內(nèi)市場(chǎng)需求勢(shì)頭仍保持強(qiáng)勁，或?qū)⑼苿?dòng)新房?jī)r(jià)格平穩(wěn)進(jìn)入上升通道。改善性需求將持續(xù)關(guān)注位置優(yōu)越且市場(chǎng)認(rèn)可度高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，推動(dòng)高端住宅銷售市場(chǎng)持續(xù)活躍?！敖衲暌詠?，由于土拍政策趨嚴(yán)導(dǎo)致高端住宅用地供應(yīng)的減少，將直接帶來高端住宅未來供應(yīng)量的短缺或?qū)⑦M(jìn)一步推動(dòng)新房?jī)r(jià)格維持上行。”米陽表示，“新房選擇空間的減小也使得部分活躍的市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)至二手高端住宅市場(chǎng)，同樣推動(dòng)二手價(jià)格穩(wěn)定健康增長(zhǎng)?！?/p>