2022-10-08 11:47:07來(lái)源:中房網(wǎng)
??央行信貸新政放寬23城房貸利率下限,財(cái)政部階段性退還住房交易個(gè)稅支持改善換房。
??◎ 文 / 克而瑞研究中心
??9月,央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策,天津、石家莊等23城將率先受益,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策。地方新一輪救市序幕拉開(kāi),56城出臺(tái)59次放松政策,寧波、濟(jì)南等強(qiáng)二線加速松綁“四限”,市場(chǎng)下行壓力較大的區(qū)縣刺激政策應(yīng)出盡出。廣州、合肥等17個(gè)省市開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”試點(diǎn),深圳、蘇州等12城已完成首例“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)辦理。
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??央行信貸新政放寬23城房貸利率下限
財(cái)政部階段性退還住房交易個(gè)稅支持改善換房
??9月29日,央行、銀保監(jiān)會(huì)決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府,可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。70個(gè)大中城市中,符合2022年6-8月份新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的有23城,天津、石家莊等23城可在2022年底前階段性下調(diào)或取消首套房貸利率下限,隨著首套房貸利率下調(diào),在一定程度上將減輕月供還貸壓力,進(jìn)而提升剛需購(gòu)房消費(fèi),但難以根本性扭轉(zhuǎn)壓力城市市場(chǎng)下行預(yù)期。
??9月30日,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅。2023年12月31日前,對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新買(mǎi)房的,對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。階段性退還住房交易個(gè)稅,有助于降低住房置換成本,促進(jìn)改善性需求釋放。
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??多部委積極表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)
國(guó)常會(huì)再部署保交樓、首筆專項(xiàng)借款落地沈陽(yáng)
??中央層面,多部委積極表態(tài)房地產(chǎn)。9月2日,銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮強(qiáng)調(diào),完善大型企業(yè)債務(wù)監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和處置,保障房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,支持地方保交樓穩(wěn)民生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。5日,央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示,央行將保障房地產(chǎn)合理融資需求,合理支持剛性和改善性住房需求。12日,央行強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。14日,住建部定調(diào),房地產(chǎn)一頭連著民生,一頭連著發(fā)展,堅(jiān)持房住不炒是做好房地產(chǎn)工作的根本遵循,要健全住房市場(chǎng)和保障兩個(gè)體系,努力實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo),完善人房地錢(qián)四個(gè)要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。23日,銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào),當(dāng)前房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。將堅(jiān)持“房住不炒”定位,圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo),持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。合理滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資需求,穩(wěn)妥處置恒大等部分頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。
??保交樓方面,9月22日,國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款,支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。28日,國(guó)常會(huì)部署,因城施策運(yùn)用政策工具箱中的工具,支持剛性和改善性住房需求,實(shí)施好保交樓政策。29日,央行強(qiáng)調(diào),推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度,引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。
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??56城59次政策放松
強(qiáng)二線加碼但蘇青“一日游”
郊縣刺激政策應(yīng)出盡出
??9月,56城出臺(tái)59次放松政策。一方面,寧波、濟(jì)南等強(qiáng)二線加速松綁“四限”,但部分城市強(qiáng)刺激政策出臺(tái)遇到阻力,例如蘇州放松非戶籍居民首套房限購(gòu)、青島取消二手房限購(gòu)的政策,均在發(fā)布后一日內(nèi)被撤回。另一方面,市場(chǎng)下行壓力大的區(qū)縣刺激政策應(yīng)出盡出,本月56個(gè)松綁城市中,區(qū)縣或縣級(jí)市占比近4成,因城施策細(xì)化到區(qū)縣一級(jí)。
??聚集9月放松政策,主要涉及以下九方面內(nèi)容:其一,寧波、濟(jì)南等6城放松限購(gòu),例如寧波,雖然官方未發(fā)文,但實(shí)際執(zhí)行層面已經(jīng)全面取消限購(gòu)。其二,天津、鄭州等6城放松限貸,例如天津,已結(jié)清購(gòu)房貸款且在本市無(wú)房的居民家庭,申請(qǐng)住房貸款按首套房貸款政策執(zhí)行,此外,二套房最低首付款比例降至40%。其三,廣州等3城放松限價(jià),例如廣州,已對(duì)新項(xiàng)目備案價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,“一房一價(jià)”由原來(lái)按樓棟均價(jià)正負(fù)6%調(diào)整為可上浮10%、下浮20%。其四,泰州興化放松限售,將商品住房限制轉(zhuǎn)讓年限由2年調(diào)整為1年。其五,重慶、長(zhǎng)沙等37城放松公積金貸款,例如重慶,中心城區(qū)以外住房不納入住房套數(shù)核查范圍,公積金共買(mǎi)二套房最低首付比例由40%降至30%,多子女家庭降至25%,提高公積金貸款額度至最高120萬(wàn),放寬異地貸款等。其六,慶陽(yáng)減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi),90平方米以下首套或二套住房的減按1%征收契稅,90平方米以上的減按首套1.5%、二套2%征收。其七,杭州多區(qū)縣、麗水等27地實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼,例如杭州富陽(yáng)區(qū)、臨安區(qū)、建德市、淳安縣4區(qū)縣紛紛發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼,其中,建德補(bǔ)助力度最大,單套房補(bǔ)貼1%的還可以享受80%的契稅返還。其八,臺(tái)州臨海、紹興越城等7個(gè)區(qū)市放松預(yù)售,例如臺(tái)州臨海市,預(yù)售許可形象進(jìn)度調(diào)整為四層以下主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂,四層及以上無(wú)地下室的主體結(jié)構(gòu)到四層樓面,有地下室的主體結(jié)構(gòu)到±0.000且分期范圍內(nèi)地下室頂板完成澆筑。其九,鹽城大豐、衡陽(yáng)衡東等7個(gè)區(qū)縣放松預(yù)售資金監(jiān)管,例如鹽城市大豐區(qū),放寬預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金第一個(gè)使用節(jié)點(diǎn)條件的形象進(jìn)度要求。
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??展望:專項(xiàng)借款等加速落地助力保交樓
地方需求端政策力度有望加碼
??展望未來(lái),保交樓工作有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,首筆專項(xiàng)借款快速到位釋放積極信號(hào),預(yù)計(jì)后續(xù)將在更多城市落地,政策性銀行專項(xiàng)借款撬動(dòng)疊加商業(yè)銀行貸款跟進(jìn),破解保交樓資金困境。在嚴(yán)守保交樓政策底線的情況下,各城市政府將抓緊落實(shí)各項(xiàng)保交樓政策措施,全面實(shí)現(xiàn)問(wèn)題項(xiàng)目有序復(fù)工,舉措將從局部城市試點(diǎn)到全面執(zhí)行過(guò)渡。
??新一輪地方救市潮來(lái)襲,地方需求端政策力度有望加碼,一線城市通過(guò)調(diào)降人才落戶門(mén)檻等局部或變相地適度放松政策,強(qiáng)二線城市去化承壓的外圍區(qū)域調(diào)控政策有望松綁,但需求堅(jiān)挺的主城區(qū)政策放松或面臨一定阻力,弱二線、三四線用足用好政策工具箱,需求刺激加碼甚至有望全面取消“四限”。