??導(dǎo)語(yǔ)

??“以舊換新”的政策各地效果有較大的差異，兜底銷售、補(bǔ)差價(jià)等有效用。

??◎  文 / 沈曉玲、羊代紅

??2023年以來(lái)多項(xiàng)政策出臺(tái)助力釋放新房購(gòu)買(mǎi)力，近期，針對(duì)改善置換群體，多城市政府推出了“以舊換新”的政策，針對(duì)有“賣(mài)舊房換新房”需求的購(gòu)房者幫助他們提前鎖定意向新房，同時(shí)加速舊房出售。那么當(dāng)前，這些政策執(zhí)行效用情況如何？

??01 多城推出一二手聯(lián)動(dòng)“煥新購(gòu)”
釋放置換需求

??針對(duì)具有置換需求的改善型群體，在近期的新政上有多項(xiàng)政策上的支持，包括各地“帶押過(guò)戶”的逐步落實(shí)，以及下調(diào)首套房利率、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“賣(mài)舊買(mǎi)新”稅費(fèi)減免優(yōu)惠。另外，南京、淄博、南通、揚(yáng)州、海寧、濟(jì)寧等多地政府鼓勵(lì)提倡“以舊換新”活動(dòng)，甚至部分城市提供官方換房補(bǔ)貼，在當(dāng)前二手房普遍難賣(mài)的情況下，助力置換群體舊房的賣(mài)出，從而激活市場(chǎng)的改善需求。

??在這種情況下，部分城市的企業(yè)反響熱烈。如9月6日，淄博市首批包括萬(wàn)科、旭輝、綠城等大企業(yè)的12家房企和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。南京方面，保利、招商、萬(wàn)科、中海、金基等都有參加。揚(yáng)州在9月19日發(fā)布試點(diǎn)通知后，僅萬(wàn)科地產(chǎn)、揚(yáng)州中廣置業(yè)2家作為試點(diǎn)企業(yè)參加，到9月30日揚(yáng)州舉辦房展會(huì)，進(jìn)一步擴(kuò)大置換計(jì)劃試點(diǎn)規(guī)模，新增華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地產(chǎn)、遠(yuǎn)大不動(dòng)產(chǎn)、和潤(rùn)房產(chǎn)等開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介作為市區(qū)第二批購(gòu)置新建商品住房“以舊換新”試點(diǎn)企業(yè)。

??02 兩種交易模式
旨在提升舊房置出速度

??從各城市頒布的政策來(lái)看，“以舊換新”存在兩種模式。一種是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議，購(gòu)房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優(yōu)先推售購(gòu)房者的舊房，一般舊房掛牌會(huì)有3-6個(gè)月一定的期限，期限內(nèi)若舊房賣(mài)出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開(kāi)發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。當(dāng)前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。

??第二種是，房企或者房企尋找的第三方接手購(gòu)房者的舊房，實(shí)際操作中一般是先舊房評(píng)估，舊房過(guò)戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購(gòu)房者用作新房房款抵扣金。海寧市倡導(dǎo)的即是這種模式，鼓勵(lì)房企購(gòu)買(mǎi)意向購(gòu)房人的存量房，給予房企總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼；揚(yáng)州的房交會(huì)上，揚(yáng)州新能源房屋開(kāi)發(fā)公司提供兩種選擇方式，分為“直接置換”和“委托置換”，其中的“直接置換”就是房企收購(gòu)購(gòu)房者存量房，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)新房，此舉購(gòu)房者無(wú)須等原有房屋賣(mài)出即可購(gòu)得新房。

??03 各地效果有較大的差異
兜底銷售、補(bǔ)差價(jià)等有效用

??交易模式上，模式一是“聯(lián)合幫賣(mài)”，屬于輕資產(chǎn)模式。一般來(lái)看，主要在于購(gòu)房者借助開(kāi)發(fā)商的資源，集中優(yōu)勢(shì)資源對(duì)舊房進(jìn)行銷售。但在當(dāng)前新房去化難，二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見(jiàn)起色的情況下，多城市推行的該模式未見(jiàn)較大的效果，如南京推行的“換新購(gòu)”參加的企業(yè)雖不少，但加入的房源一般是項(xiàng)目尾盤(pán)、或者非熱點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目等去化不好的房源，市場(chǎng)的積極性不高，效果不明顯。但南通的“以舊換新”取得了較好的效果，主要在于一方面開(kāi)發(fā)商兜底購(gòu)房者低價(jià)賣(mài)出舊房源，給予了購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠；另一方面，用于換新購(gòu)的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好，雙節(jié)期間成交的50%來(lái)自該活動(dòng)。

??模式二是“直接收購(gòu)”，偏向重資產(chǎn)模式，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力有一定的要求，在當(dāng)前房企資金承壓、庫(kù)存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式，但若是房企可以聯(lián)動(dòng)其供應(yīng)商將舊房用作工抵房，也可以幫助房企化債，同時(shí)去化新房源。如濟(jì)南綠地瀾庭公館在2023年7月的時(shí)候試點(diǎn)了該模式，流程為：客戶舊房?jī)r(jià)格評(píng)估；開(kāi)發(fā)商牽頭項(xiàng)目合作方（項(xiàng)目施工方、承包商）參與，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的舊房進(jìn)行收購(gòu)，用于買(mǎi)賣(mài)或者工抵；客戶支付新房購(gòu)房款。在該模式下，該項(xiàng)目2個(gè)月間成交達(dá)30余套。

??整體來(lái)看，多城市密集跟進(jìn)出臺(tái)“以舊換新”服務(wù)或者政策，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣(mài)房，同時(shí)可以降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，通過(guò)出售舊房子獲得財(cái)政補(bǔ)貼，購(gòu)房者可以降低購(gòu)買(mǎi)新房的成本，提高購(gòu)房意愿。該服務(wù)可以盤(pán)活存量房，提高市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而促進(jìn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。但在當(dāng)前整體市場(chǎng)承壓的情況下，政策執(zhí)行效果不一，那些效果較好的項(xiàng)目主要得益于房企給予購(gòu)房者實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，或者房企實(shí)力較強(qiáng)，可以調(diào)動(dòng)多方資源，通過(guò)以舊換新實(shí)現(xiàn)化債去化。