??2024年1-2月核心觀點(diǎn)：

??上海公布2024年保障性租賃住房籌建計(jì)劃為7萬(wàn)套（間）、床位3萬(wàn)張。2024年開(kāi)年，各地紛紛公布2023年保租房籌建完成情況以及2024年籌建計(jì)劃，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年全國(guó)籌建保租房達(dá)213萬(wàn)套，超額完成年度目標(biāo)。上海2024年計(jì)劃建設(shè)籌措保租房7萬(wàn)套（間）、床位3萬(wàn)張，相比2023年將加大床位籌措力度，其中閔行、普陀兩區(qū)本月公布了該區(qū)保租房籌建計(jì)劃。

??2024年2月，上海租賃住房掛牌量增價(jià)跌，呈現(xiàn)“市區(qū)跌、郊區(qū)漲”的格局，房租收入比平穩(wěn)處在相對(duì)合理區(qū)間，這在近五年來(lái)都較為罕見(jiàn)。2月租賃住房掛牌量同比大增75%至4.7萬(wàn)套，平均租金同比下跌22.6%至87.8元/平/月，創(chuàng)2019年以來(lái)最大跌幅。受房租下跌帶動(dòng)，上海的房租收入比降至29.4%，連續(xù)4個(gè)月處于相對(duì)合理區(qū)間，這種平穩(wěn)處在相對(duì)合理區(qū)間的狀態(tài)為近五年來(lái)首次出現(xiàn)。在典型國(guó)際城市中，上海市中心的房租收入比居首位，租房壓力不容小覷。

??1-2月保租房REITs熱度不減，已上市保租房REITs資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)良好，申報(bào)、上市穩(wěn)步進(jìn)行。國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT成功上市，募集30.5億元，是市場(chǎng)上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs；上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)擬開(kāi)展保租房REITs項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行工作，發(fā)行規(guī)模不低于8億元。

??在存量改造方面，建信住房租賃基金將接盤(pán)上海輕工國(guó)際大廈并改造為長(zhǎng)租公寓，基金與存量資產(chǎn)豐富的企業(yè)進(jìn)行“非住改住”合作，也契合今年兩會(huì)記者會(huì)上住建部提及的“多行業(yè)跨界協(xié)同和合力建設(shè)”的理念。

??一、 住房租賃政策熱點(diǎn)

??（一）國(guó)家層面：“住房租賃金融17條”出臺(tái)，“1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃”落地試點(diǎn)5城，2023年全國(guó)籌建保租房達(dá)213萬(wàn)套。

??1、 央行、金監(jiān)局兩部門(mén)推出金融舉措支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

??1月5日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》，從加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措，支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見(jiàn)》自2024年2月5日起施行。

??點(diǎn)評(píng)：“住房租賃金融17條”助市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃市場(chǎng)金融閉環(huán)的進(jìn)一步建設(shè)和完善。

??2、 央行“1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃”，2024年伊始在青島、重慶試點(diǎn)落地

??2024年伊始，青島市首批租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)貸款正式落地。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行青島市分行成功發(fā)放首批試點(diǎn)貸款18.5億元，支持收購(gòu)首批存量住房項(xiàng)目7個(gè)，涉及房屋總套數(shù)2319套。租賃住房貸款支持計(jì)劃已經(jīng)在福州、濟(jì)南、天津、青島等城市先后落地，據(jù)公開(kāi)披露的數(shù)據(jù)顯示，上述四個(gè)城市共計(jì)獲得試點(diǎn)貸款40.86億元。隨后，2月21日，重慶市租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)暨住房租賃基金首批收購(gòu)項(xiàng)目簽約儀式舉行，重慶國(guó)企收購(gòu)商品房用作租賃住房，首批共收購(gòu)7個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，預(yù)計(jì)下半年陸續(xù)投入運(yùn)營(yíng)。

??點(diǎn)評(píng)： 2023年1月，中國(guó)人民銀行印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展租賃住房貸款支持計(jì)劃試點(diǎn)有關(guān)事宜的通知》，提出設(shè)立“1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃”，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)春、成都、福州、青島、天津8個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立專項(xiàng)再貸款，引導(dǎo)試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)向試點(diǎn)城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放長(zhǎng)期限租賃住房購(gòu)房貸款，用于批量收購(gòu)存量住房、擴(kuò)大租賃住房供給。“1000億租賃住房貸款支持計(jì)劃”是一種結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，采取“先貸后借”的直達(dá)機(jī)制，按季度發(fā)放，這些貸款并非無(wú)差別地大量投放，而是成熟一個(gè)項(xiàng)目就批一個(gè)，“先到先得”。而重慶這種國(guó)企收購(gòu)存量住房用作租賃住房的模式，體現(xiàn)了管理智慧，既可以在較短時(shí)間內(nèi)有效增加租賃住房供給，滿足租賃市場(chǎng)需求，同時(shí)市場(chǎng)化盤(pán)活房企庫(kù)存，推動(dòng)化解銷售市場(chǎng)下行階段的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)正面循環(huán)。一年內(nèi)千億元的資金投放相對(duì)較少，隨著“住房租賃金融17條”正式發(fā)布，預(yù)計(jì)未來(lái)租賃住房貸款支持計(jì)劃將加速落地。

??3、 發(fā)改委、住建部、教育部等七部門(mén)鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買、租賃人才公寓補(bǔ)充宿舍資源

??近日，國(guó)家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、教育部等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)高校學(xué)生宿舍建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。在改造提升存量宿舍資源方面，《意見(jiàn)》指出，鼓勵(lì)高校通過(guò)購(gòu)買、租賃學(xué)校周邊的人才公寓、商住樓等社會(huì)用房，補(bǔ)充宿舍資源，并按照校內(nèi)同等標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)配套服務(wù)管理。嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)存量用房安全鑒定、改造設(shè)計(jì)和施工等環(huán)節(jié)的管理，確保工程質(zhì)量。

??點(diǎn)評(píng)：不拘一格，開(kāi)拓思路，統(tǒng)籌管理租賃住房與各類資源的聯(lián)動(dòng)。

??4、 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2023年保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集213萬(wàn)套，超額完成年度目標(biāo)

??2月29日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。全年全國(guó)各類棚戶區(qū)改造開(kāi)工159萬(wàn)套，基本建成193萬(wàn)套；保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集213萬(wàn)套（間）。新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.37萬(wàn)個(gè)，涉及居民897萬(wàn)戶。

??點(diǎn)評(píng)：2023年全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房的目標(biāo)是204萬(wàn)套（間），實(shí)際開(kāi)工建設(shè)和籌集213萬(wàn)套（間），超額完成了既定年度目標(biāo)。另外，各地方政府也正陸續(xù)公布2023年保租房籌建完成情況和2024年籌建計(jì)劃。

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