[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2022年7月）

 一

本月樓市政策聚焦

       中央定調(diào)穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，

       地方調(diào)控松綁節(jié)奏趨緩

       7月，房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續(xù)改善。中央層面，中共中央政治局會(huì)議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)也提出，要支持地方做好“保交樓”工作，有效滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策80條，較上月大幅減少。其中，寬松性政策66條，中性政策8條，緊縮性政策6條。在5-6月地方松綁性政策密集出臺(tái)后，本月地方調(diào)控節(jié)奏有所放緩。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強(qiáng)化住房公積金信貸支持、人口人才引入等方面，核心舉措主要包括松綁“四限”、貨幣化安置、購(gòu)房財(cái)稅支持、上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、放寬人口落戶(hù)門(mén)檻及下調(diào)土地競(jìng)買(mǎi)保證金比例、允許土地出讓金分期繳納等。其中，松綁“四限”城市較上月明顯減少，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼成為本月地方調(diào)控的最大特點(diǎn)。緊縮性政策則集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，主要包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范等舉措。本期報(bào)告主要對(duì)7月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

二

中央政策

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交樓、穩(wěn)民生

      1.政策跟蹤

      2.政策小結(jié)

      本月貨幣政策表現(xiàn)穩(wěn)健。在公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，本月央行主要以回籠資金為主。截至7月31日，央行公開(kāi)市場(chǎng)操作凈回籠4340億元。其中值得注意的是，自7月4日起，央行重啟了30億元逆回購(gòu)常態(tài)化操作。在資金利率方面，貨幣市場(chǎng)利率迅速回落，7月27日銀行間市場(chǎng)隔夜質(zhì)押式回購(gòu)（DR001）一度跌破1%。DR007月度利率1.559%，較上月進(jìn)一步降低。7月末銀行體系超儲(chǔ)率維持在1.5%左右，銀行體系資金充裕。此外，7月MLF利率和LPR均與上期保持一致。整體來(lái)看，7月流動(dòng)性較此前有所收緊，但資金面整體仍偏寬松。

      在房地產(chǎn)方面，中共中央政治局會(huì)議定調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，這在一定程度上賦予了地方因城施策調(diào)控更大的自主性。同時(shí)，中共中央政治局會(huì)議將保交樓、穩(wěn)民生寫(xiě)入文件。銀保監(jiān)會(huì)也表示，將指導(dǎo)銀行主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。要有效滿(mǎn)足房企合理融資需求，以新市民和城鎮(zhèn)年輕人為重點(diǎn)，更好滿(mǎn)足剛需和改善型客戶(hù)住房需求等。房地產(chǎn)政策以穩(wěn)為主。三

地方政策

調(diào)控松綁節(jié)奏整體趨緩，

三四線(xiàn)城市持續(xù)發(fā)力

      1.寬松性政策

      （1）行政限制政策

            （2）公積金政策

            （3）人口人才政策

      （4）其他政策

      2.中性政策

      （1）住房保障政策

      （2）其他政策

            3.緊縮性政策

      （1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

      4.政策小結(jié)

      中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2022年7月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策80條，較上月大幅減少。其中，寬松性政策66條，中性政策8條，緊縮性政策6條。在經(jīng)歷上半年尤其是5、6月份地方松綁政策的密集出臺(tái)后，7月份地方調(diào)控節(jié)奏明顯放緩。二線(xiàn)城市偏向推動(dòng)落實(shí)已出臺(tái)政策，本月表現(xiàn)相對(duì)靜默，三四線(xiàn)城市則持續(xù)活躍。

            具體到7月調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，寬松性政策主要表現(xiàn)在放寬行政限制、強(qiáng)化公積金住房信貸支持和人口人才引進(jìn)等方面。其中：

      在放寬行政限制方面，核心舉措在松綁“四限”、貨幣化安置、購(gòu)房財(cái)稅支持、放寬商品房預(yù)售門(mén)檻和商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。典型代表有：青島提出市范圍內(nèi)的新建商品住房上市交易時(shí)限由“取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)5年”變?yōu)椤昂贤W(wǎng)簽備案滿(mǎn)5年”、二手住房由“取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)5年”變?yōu)椤叭〉谩恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)2年”即可上市交易；東莞將住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，其他區(qū)域暫停限購(gòu)政策；長(zhǎng)春、潛山、巴中、衡陽(yáng)、石家莊、洛陽(yáng)新安縣等地提出采取政府回購(gòu)安置房、貨幣化安置、組織單位職工團(tuán)購(gòu)或發(fā)放購(gòu)物券形式，滿(mǎn)足群眾多樣化住房需求；忻州、溫州、江山、舟山、信陽(yáng)、三門(mén)峽、池州、潛山、樟樹(shù)、衡陽(yáng)、南通、徐州、宜昌、哈爾濱、固原、南京高淳區(qū)、涼山州冕寧縣、南昌新建區(qū)、南昌進(jìn)賢縣、洛陽(yáng)新安縣、駐馬店西平縣、麗水遂昌縣等地提出購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅補(bǔ)貼支持政策。此外，忻州、蘭溪、三門(mén)峽、衡陽(yáng)、南昌新建區(qū)、洛陽(yáng)新安縣、駐馬店西平縣等地從供給側(cè)給予房企支持，主要措施有下調(diào)土地競(jìng)買(mǎi)保證金比例、允許土地出讓金分期繳納、依據(jù)企業(yè)信用分級(jí)降低預(yù)售門(mén)檻限制、適當(dāng)放寬商品房預(yù)售資金監(jiān)管等。

      在住房公積金政策支持方面，核心舉措在于上調(diào)住房公積金最高貸款額度和降低最低首付比例。典型代表有：漢中將首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房最低首付比例下調(diào)至20%，第二次申請(qǐng)最低首付比例下調(diào)至25%；哈爾濱將單職工貸款最高額度由50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元、雙職工貸款最高額度由70萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元；保定將單職工貸款最高額度提高至60萬(wàn)元、雙職工貸款最高額度提高至90萬(wàn)元，將首套房最低首付比例下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%；秦皇島將單職工貸款最高額度上調(diào)至60萬(wàn)元、雙職工貸款最高額度上調(diào)至80萬(wàn)元，將第二次申請(qǐng)住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至30%；臺(tái)州將單職工貸款最高額度上調(diào)至50萬(wàn)元、雙職工貸款最高額度上調(diào)至100萬(wàn)元，將首次申請(qǐng)住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%等。

      在人口人才引入方面，核心舉措在于發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼、放寬落戶(hù)門(mén)檻、提供人才公寓或保障性租賃住房等。典型代表有：濟(jì)南對(duì)A類(lèi)人才“一人一策、一事一議”，B-E類(lèi)人才最高可享受100萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，A-D類(lèi)人才可享受最高5000元/月、最長(zhǎng)5年的生活和租房補(bǔ)貼；蘇州對(duì)新引進(jìn)符合條件的全日制本科以上人才最高發(fā)放5萬(wàn)元生活補(bǔ)貼，并提供不少于1000套人才公寓免費(fèi)給青年人才居住；福州全面放寬落戶(hù)限制，并給予高校畢業(yè)生最高3萬(wàn)元就業(yè)獎(jiǎng)補(bǔ)；九江對(duì)新引進(jìn)符合條件的人才最高發(fā)放100萬(wàn)元安家費(fèi)，人才認(rèn)定范圍覆蓋國(guó)際級(jí)頂（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) xbpwlkj.com）尖人才、國(guó)家級(jí)杰出人才、省部級(jí)領(lǐng)軍人才、省部級(jí)杰出人才、地市級(jí)領(lǐng)軍人才、地市級(jí)杰出人才、地市級(jí)儲(chǔ)備人才、專(zhuān)科生和中專(zhuān)生等。

      中性政策主要集中在住房保障方面，核心舉措在加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)和管理。典型代表有：銅陵明確籌建保障性租賃住房三條“銅陵路徑”，并提出“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房3000套目標(biāo)；成都鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)自愿申請(qǐng)參與居民自有住房用于保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并擇優(yōu)選取納入保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)庫(kù)；海南提出加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施意見(jiàn)，明確保障性租賃住房主要面向在當(dāng)?shù)匾欢▍^(qū)域范圍內(nèi)無(wú)房或家庭人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)人均住房面積50%以上的新市民、青年人供應(yīng)；南京提出保障性租賃住房項(xiàng)目申請(qǐng)人應(yīng)為土地、房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人，或受委托的具備獨(dú)立法人資格、社會(huì)信譽(yù)良好的單位或機(jī)構(gòu)，并對(duì)保障性租賃住房建設(shè)管理提出具體規(guī)范等。

      緊縮性政策主要集中在市場(chǎng)監(jiān)管方面，核心舉措在加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等。典型代表有：成都出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則，明確根據(jù)開(kāi)發(fā)商信用等級(jí)對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；杭州提出房企申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金，應(yīng)逐季編制用款計(jì)劃，并按計(jì)劃分次向監(jiān)管銀行提出申請(qǐng)，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)；西安要求商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)進(jìn)行監(jiān)管，并根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)；深圳龍崗區(qū)提出加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全周期監(jiān)管，具體包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管、宣傳、銷(xiāo)售行為監(jiān)管等。

四

7月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

五

房地產(chǎn)政策展望

      1.中央層面

      7月28日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨一些突出矛盾和問(wèn)題，要保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，全面落實(shí)疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全的要求，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好趨勢(shì)。宏觀政策要在擴(kuò)大需求上積極作為，貨幣政策要保持流動(dòng)性合理充裕，加大企業(yè)信貸支持，用好政策性銀行新增信貸和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資基金。結(jié)合當(dāng)前我國(guó)仍面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力及美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)收緊貨幣政策和全球貨幣緊縮趨勢(shì)加速加劇資金外流和匯率貶值風(fēng)險(xiǎn)等不確定性因素，我國(guó)貨幣政策仍將堅(jiān)持“以我為主”、保持穩(wěn)健。在流動(dòng)性方面，據(jù)國(guó)泰君安證券研究統(tǒng)計(jì)，8月公開(kāi)市場(chǎng)到期資金約6860億元，較往年同期相比壓力處于中等水平。8月資金缺口約3910億元，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)通過(guò)MLF操作和逆回購(gòu)操作進(jìn)行對(duì)沖，以維持資金面處合理充裕狀態(tài)。

      在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中共中央政治局會(huì)議進(jìn)一步釋放了用足用好政策工具箱穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)，房地產(chǎn)政策環(huán)境維持寬松預(yù)期。同時(shí)，在重申支持剛性和改善性住房需求的同時(shí)，會(huì)議首次將“保交樓、穩(wěn)民生”寫(xiě)入政治局會(huì)議文件，針對(duì)性較強(qiáng)，保交樓將成為地方下半年的一項(xiàng)重要工作。在房地產(chǎn)金融方面，根據(jù)央行2022年下半年工作會(huì)議表態(tài)，將繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。

      根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交面積1723萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，結(jié)束了5月以來(lái)環(huán)比上漲的趨勢(shì)，同比下降34%。1-7月，30個(gè)城市成交面積同比下降了46%，且30個(gè)城市累計(jì)成交全部為負(fù)增長(zhǎng)。地方樓市依然面臨較大壓力。結(jié)合中共中央政治局會(huì)議定調(diào)要因城施策用足用好政策工具箱，下半年地方調(diào)控松綁政策有望繼續(xù)加碼且更加趨向精細(xì)化、精準(zhǔn)化。尤其對(duì)于表現(xiàn)更加疲軟的弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市而言，取消“四限”、貨幣化安置、發(fā)放財(cái)稅補(bǔ)貼等刺激需求類(lèi)政策或?qū)⒁愿罅Χ?、更快速度落地?zhí)行。此外，上半年波及十余省市的“停貸”事件引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈關(guān)注，中共中央政治局會(huì)議首次將“保交樓、穩(wěn)民生”寫(xiě)入政治局會(huì)議文件，并強(qiáng)調(diào)要壓實(shí)地方政府責(zé)任，這意味著“保交樓”將是地方維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一環(huán)，地方或?qū)⒓涌斐雠_(tái)落實(shí)相關(guān)信貸支持、相關(guān)領(lǐng)域監(jiān)管、項(xiàng)目兼并購(gòu)支持、購(gòu)房者合法權(quán)益維護(hù)等政策。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測(cè)評(píng)研究中心 研究員