政策工具系列——房貸年齡期限延長的研究

房貸年齡期限延長至80歲，本質(zhì)是房貸投放的寬松化

??2月13日南寧“房貸年齡期限延長至80歲”的話題受到關(guān)注?！胺抠J年齡期限延長”，屬于房貸領(lǐng)域的政策工具。其本質(zhì)上是增加了部分購房者的貸款時(shí)長，進(jìn)而增加貸款額度、減輕月供壓力。此前杭州也有此類政策，而此次南寧房貸政策風(fēng)波，進(jìn)一步引起了社會(huì)公眾關(guān)注和討論。客觀理解這項(xiàng)政策工具，對(duì)于消除誤解、理解政策制定初衷等都有積極的作用。各地要積極關(guān)注此類典型性的政策，在把握尺度的同時(shí)用足用好政策，促進(jìn)住房消費(fèi)市場的活躍。

??一、三個(gè)概念的厘清

??房貸貸款領(lǐng)域存在三個(gè)重要的概念。此類概況若出現(xiàn)混淆，則容易對(duì)社會(huì)公眾產(chǎn)生誤導(dǎo)，進(jìn)而影響政策的公信度。本報(bào)告梳理了這三個(gè)概念含義及相關(guān)特征，即貸款時(shí)長、年齡限制、還貸期限。

??1、貸款時(shí)長

??貸款時(shí)長實(shí)際上即指貸款年限，但鑒于幾個(gè)概念容易混淆，用“時(shí)長”來解釋更容易理解。其是指借貸雙方約定的從借款日期到還款日期之間的時(shí)間長度。當(dāng)前個(gè)人按揭貸款的時(shí)長分為短期和中長期兩種，其中短期為1-5年，而中長期則為5年以上。在實(shí)操中，個(gè)人按揭貸款的時(shí)長主要為10年、15年、20年和30年。目前最為主流的時(shí)長則為30年，即360個(gè)月。

??2、年齡限制

??貸款年齡限制的設(shè)定有基本的邏輯和出發(fā)點(diǎn)，即要求自然人具備完全民事行為能力，通俗理解是該購房者不會(huì)違約。在房貸領(lǐng)域主要是指18-70周歲之間的成年人，即要申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，其年齡必須為18-70歲。實(shí)操過程中，部分城市會(huì)設(shè)定為18-65歲。此次南寧“房貸年齡期限延長至80歲”，其購房者年齡也是限制在小于70歲的。

??3、還貸期限

??嚴(yán)格說，還貸期限是指“房貸的年齡期限”，其等于貸款人年齡和貸款年限相加。類似表述比較拗口，其可以理解為“購房者最遲需要在哪一年還清貸款”。過去很多城市規(guī)定的房貸年齡期限為70歲，目前包括杭州和南寧提及過80歲的概念。其通俗理解是，無論購房者辦理何種房貸，在80歲之前需要償還完畢。

??4、三類概念的對(duì)比

??鑒于這三個(gè)名詞有相似性，也容易產(chǎn)生混淆，下表對(duì)這三個(gè)名詞做了系統(tǒng)的劃分和分析，以更好辨別相關(guān)概念。

??二、本質(zhì)含義

??此次南寧房貸事件，部分網(wǎng)友從“老年人購房”、“老年人還貸”的角度去理解，其出發(fā)點(diǎn)是人口結(jié)構(gòu)的變化，有一定合理性。但是嚴(yán)格說，“房貸年齡期限延長”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本身不屬于特殊的政策。

??2020年以來全國各地房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，尤其以房貸政策為主要的政策工具。包括首付比例下調(diào)、房貸利率下降、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、一人購房全家?guī)汀⒐e金可充當(dāng)購房首付款等，以及此次提及的房貸年齡期限延長政策，其都屬于房貸層面的政策工具內(nèi)容。所以此類政策的寬松，本質(zhì)上吻合了各地激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。這也是此次南寧政策的重要出發(fā)點(diǎn)。

??三、適用對(duì)象

??1、和接力貸需求對(duì)接

??此類房貸產(chǎn)品是否屬于接力貸，這是目前社會(huì)公眾比較困惑的地方。客觀說，在一定程度上，此類產(chǎn)品確實(shí)可以屬于接力貸。借力貸是指，允許一些經(jīng)濟(jì)狀況不錯(cuò)的中老年購房者申請(qǐng)貸款，同時(shí)其子女也要作為共同還款人，這樣確?！百J款人+共同還款人”具備充足的還款能力。若貸款人喪失還款能力，那么其子女就需要承擔(dān)相應(yīng)的還款義務(wù)，即“接力”。此類做法的好處是，老年人利用名下的購房資格為子女購房，而銀行提供了30年充足貸款后，不必?fù)?dān)心老年人房貸方面的違約，因?yàn)樽优畷?huì)償還。此次南寧“房貸年齡期限延長”政策，理論上說，部分中老年人也可以積極申請(qǐng)貸款，相關(guān)子女也可以作為共同還款人。需要說明的是，這里的“經(jīng)濟(jì)狀況不錯(cuò)”一般是指經(jīng)商或經(jīng)營公司，單純的退休收入不能納入考核中。

??2、中年群體的購房需求

??撇去接力貸的小眾化用途，實(shí)際上此類政策工具最大的惠及對(duì)象應(yīng)該是中年群體。“房貸年齡期限延長”政策的最直接效應(yīng)，是指40-59歲的中年人在辦理房貸中，可以足額獲得貸款，尤其是可以獲得30年期的貸款時(shí)長。因?yàn)榘凑张f政策，此類群體貸款的時(shí)長不可能超過30年，而若按房貸年齡期限延長至80年來計(jì)算，則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。

??本報(bào)告統(tǒng)計(jì)了目前全國40-59歲年齡段的人口比例，即中年人比例。數(shù)據(jù)顯示，在全國14多億的人口中，40-59歲年齡段的人口占比為31%。其明顯超過20-39歲、60-79歲的兩類年齡段人口。所以我們認(rèn)為，至少此類政策的初衷是正確的，其試圖挖掘40-59歲年齡段的中年人購房需求，其購房的支付能力強(qiáng)、獲得足額信貸的需求也比較高。此類群體獲得充足貸款，對(duì)于剛需和改善型購房需求的釋放具有積極的作用。

??四、減負(fù)效應(yīng)

??既然銀行提出了“房貸年齡期限延長”的政策或服務(wù)，那么某種程度上是因?yàn)榇祟愓吖ぞ邔?duì)購房者有吸引力，即減負(fù)效應(yīng)。這里我們測算了此類政策落實(shí)下的減負(fù)效果。在房貸年齡期限延長至80歲的情況下，40-59歲年齡段的中年人更容易增加10年的貸款期限。據(jù)此，我們假設(shè)：某購房者目前為50歲，其申請(qǐng)了100萬貸款本金。不考慮房貸利率下調(diào)的因素，若按過去模式，需要20年內(nèi)償清貸款。而現(xiàn)在則可以調(diào)整為30年。統(tǒng)計(jì)顯示，政策實(shí)施前該購房者的月供額為6113元/月，而現(xiàn)在則為4832元/月。如此對(duì)比，其可以減少1281元/月，即月供壓力減少了21%。所以此類政策客觀上具有積極的減負(fù)效應(yīng)，或者說可以為中年人的購房減輕負(fù)擔(dān)。

??五、策略建議

??此次南寧“房貸年齡期限延長”政策，截止2月13日其實(shí)并沒有推行。但其引起了社會(huì)公眾的討論和善意的批評(píng)，甚至引起了一些網(wǎng)友的調(diào)侃。我們認(rèn)為，此次政策依然有值得肯定的出發(fā)點(diǎn)，社會(huì)大眾無需苛責(zé)，“非黑即白”的評(píng)價(jià)模式，不利于各地政策的因城施策開展。當(dāng)然這中間產(chǎn)生的疑惑或質(zhì)疑現(xiàn)象，也值得我們反思。要客觀精準(zhǔn)理解此類政策內(nèi)容，真正促進(jìn)此類政策服務(wù)于購房需求。

??1、違約率是評(píng)價(jià)房貸政策的重要標(biāo)尺

??從商業(yè)屬性理解這個(gè)政策，那么違約率是評(píng)價(jià)此類政策優(yōu)劣的重要標(biāo)尺。各地若是涉及“房貸年齡期限延長”的政策創(chuàng)新，其關(guān)鍵是要去測算此類房貸是否有違約的可能，或者說房貸是否有足額、及時(shí)收回的可能。各地評(píng)價(jià)此類政策工具，要從全年的信貸投放規(guī)模、申請(qǐng)此類貸款的購房者資質(zhì)狀況、還貸的來源等角度進(jìn)行分析。以客觀理性、合理尺度制定政策，確保政策制定服務(wù)于剛需和改善型購房者。

??2、要重視房貸的各類問題

??統(tǒng)計(jì)2020年以來各地房地產(chǎn)政策和熱點(diǎn)事件，可以看出，“房貸”比“房價(jià)”更容易引起大家的關(guān)注，也容易引發(fā)熱點(diǎn)話題。包括“停工斷貸潮”、“房貸延期償還”、“房貸提前償還”、“房貸利率降至3.8%”、“房貸年齡期限延長至80歲”等，都引起了網(wǎng)友的熱烈討論。這也說明，各地要謹(jǐn)慎處理好房貸方面的問題，要從維護(hù)購房者合法權(quán)益、和購房者“打成一片”的角度，積極探索健康科學(xué)的房貸政策工作。

??3、要把專業(yè)術(shù)語轉(zhuǎn)化為通俗解讀

??此次南寧房貸政策事件，之所以引起了關(guān)注，就在于“房貸年齡期限延長至80歲”這句話比較拗口。其很容易誤解為“鼓勵(lì)80歲的老年人購房”。尤其是結(jié)合近期“老年人數(shù)量上升”、“漸進(jìn)式延遲退休方案”等話題，很容易發(fā)酵出來，進(jìn)而使得個(gè)別銀行的信貸工作演變?yōu)檩浾撌录?。比如說可以把此類政策通俗表達(dá)為“償清房貸的年齡期限為80歲”、“部分人員貸款年限可以由20年增加為30年”、“信貸人員按照80歲的標(biāo)準(zhǔn)給你計(jì)算可以貸幾年”，類似表述更加清晰易懂，甚至可以從“壞政策”轉(zhuǎn)變?yōu)椤昂谜摺薄?/p>

??4、要密切關(guān)注政策背后的市場反應(yīng)

??之所以要討論此類政策，就在于市場有反應(yīng)。各地若出現(xiàn)大尺度放寬房貸政策的消息，就很容易產(chǎn)生“允許炒房”的錯(cuò)覺。需要再次強(qiáng)調(diào)，各地政策的放松，出發(fā)點(diǎn)都在于激活合理住房消費(fèi)需求，以降低購房者購房成本為導(dǎo)向?！胺孔〔怀础钡募t線也不改變。這兩者并不矛盾。各地要加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)市場預(yù)期朝著健康、正確的方向前進(jìn)。