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??本月樓市政策聚焦

??中央強(qiáng)調(diào)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，二三線城市寬松政策密集發(fā)布

??2024年7月，我國(guó)房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松。中央層面，黨的二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，提出完善“市場(chǎng)+保障”住房供應(yīng)體系、充分賦予地方調(diào)控自主權(quán)、改革房地產(chǎn)融資方式和商品房預(yù)售制度、完善房地產(chǎn)稅收制度等；中共中央政治局會(huì)議則繼續(xù)將房地產(chǎn)工作列入“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”范疇，提出積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等，進(jìn)一步推動(dòng)“去庫(kù)存”和“保交房”工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策70條，數(shù)量為2024年以來(lái)第二高。其中，寬松性政策60條、中性政策4條，緊縮性政策6條。從調(diào)控主體來(lái)看，以弱二線及三四線城市為主，重點(diǎn)城市中僅鄭州取消商品住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)、南京取消商品住房公證搖號(hào)銷(xiāo)售要求等少數(shù)調(diào)整。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，政策寬松主要圍繞優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大房票安置力度、支持鼓勵(lì)住房“以舊換新”、加大住房公積金貸款支持等展開(kāi)，政策多具備延續(xù)性或跟進(jìn)性質(zhì)，整體力度及市場(chǎng)影響相對(duì)一般。本期報(bào)告主要對(duì)7月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：加快建立租購(gòu)并舉住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??7月資金面環(huán)比略有寬松，各期資金利率中樞較6月下移，流動(dòng)性凈投放超8000億元。具體來(lái)看，公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，央行7月逆回購(gòu)?fù)斗?9572.6億元，到期23446億元；MLF投放3000億元，到期1030億元；全月凈投放8096.6億元。資金利率方面，DR001、DR007、DR014運(yùn)行中樞較6月分別下行6BP、7BP、10BP至1.75%、1.83%、1.85%，資金利差仍處于歷史同期低位。LPR方面，1年期LPR及5年期LPR均下調(diào)10BP。

??在房地產(chǎn)方面，黨的二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，其中提出，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，完善房地產(chǎn)稅收制度，加快建立租購(gòu)并舉住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。房地產(chǎn)政策基調(diào)延續(xù)寬松，住房制度改革和地方政策優(yōu)化節(jié)奏有望進(jìn)一步加快。中共中央政治局會(huì)議則繼續(xù)將房地產(chǎn)工作列入“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”范疇，強(qiáng)調(diào)要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。此外，國(guó)務(wù)院發(fā)布新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃提出，完善農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口多元化住房保障體系，加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口經(jīng)濟(jì)可承受的小戶型保障性租賃住房供給，加大保障性住房建設(shè)和供給，加快解決工薪收入群體住房困難，穩(wěn)定工薪收入群體住房預(yù)期等。

??— 03—

??地方政策：

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

     （1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（2） 公積金政策

??4. 政策小結(jié)

??以弱二線和三四線城市為調(diào)整主體，政策側(cè)重于住房信貸、公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等需求側(cè)支持

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年7月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策70條，為2024年以來(lái)第二高。其中，寬松性政策60條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大住房公積金政策支持等；中性政策4條，主要涉及保障性住房建設(shè)籌集和管理；緊縮性政策6條，主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治和房企資金監(jiān)管等?？偟膩?lái)看，本月地方調(diào)整以弱二線及三四線城市為主體，政策內(nèi)容側(cè)重在需求側(cè)支持，且多具備延續(xù)性或跟進(jìn)性質(zhì)，政策力度及市場(chǎng)影響相對(duì)一般。此外，遂寧、昆明、德宏州、滁州、景德鎮(zhèn)等多地加入推動(dòng)收購(gòu)存量房用作保障性住房行列。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大房票安置力度等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等。其中，典型代表有：鄭州不再對(duì)新建商品住房實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主定價(jià)銷(xiāo)售；南京取消商品住房項(xiàng)目搖號(hào)銷(xiāo)售要求，由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主銷(xiāo)售；佛山優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定，在佛山市住房保障和房產(chǎn)信息網(wǎng)掛牌出售、出租和網(wǎng)簽交易中的商品住房不計(jì)入居民家庭住房套數(shù)；海南省陵水黎族自治縣、五指山市放寬住房限購(gòu)政策；泉州市泉港區(qū)自2017年4月17日起購(gòu)買(mǎi)的該區(qū)一二手住房均不限售；天水取消對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格備案要求，銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主調(diào)整；徐州、襄陽(yáng)、貴陽(yáng)、開(kāi)封市蘭考縣執(zhí)行降低首付比例和房貸利率政策等。此外，益陽(yáng)、永州、江陰、遂寧、孝感、昆明、滁州、賀州、吉安、九江、景德鎮(zhèn)、南寧市橫州市、合肥市高新區(qū)、杭州市富陽(yáng)區(qū)、德宏州等多地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠政策，徐州、江陰、遂寧、寧波、襄陽(yáng)、貴陽(yáng)、九江、天水等多地提出進(jìn)一步加大房票安置力度或擴(kuò)大房票使用范圍，江陰、襄陽(yáng)、德宏州、滁州、貴陽(yáng)、吉安、九江、景德鎮(zhèn)等多地支持鼓勵(lì)住房“以舊換新”等。

??土地政策核心聚焦閑置存量土地的妥善處置

??在土地政策方面，主要圍繞閑置存量土地的處置利用開(kāi)展。湖北省黃岡市發(fā)布方案，從“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)”“促進(jìn)轉(zhuǎn)讓”“規(guī)范收購(gòu)收回”三個(gè)方面提出處置意見(jiàn)。其中，在“鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)”方面，方案提出，完善規(guī)劃條件和相關(guān)配套設(shè)施要求，合理調(diào)整竣工日期，依法免除因自然災(zāi)害、疫情導(dǎo)致的違約責(zé)任；在“促進(jìn)轉(zhuǎn)讓方面”，充分發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，推進(jìn)房地產(chǎn)用地“帶押過(guò)戶”，配合司法及破產(chǎn)處置，優(yōu)化分割開(kāi)發(fā)程序，支持合作開(kāi)發(fā)；在“規(guī)范收購(gòu)收回”方面，強(qiáng)調(diào)應(yīng)依法收回的情形，協(xié)商收回的可采取等價(jià)置換等方式，收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康?，可通過(guò)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券等資金予以支持，但要量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持公積金支付購(gòu)房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購(gòu)房首付款等。典型代表有：廊坊將單繳存職工家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款由80萬(wàn)元提高至90萬(wàn)元，并支持公積金首付款提取“即買(mǎi)即取”；遵義將單繳存職工家庭最高貸款額度由50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，將二套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%；武漢將首套個(gè)人住房公積金最高貸款額度調(diào)整為120萬(wàn)元，二套房最高貸款額度調(diào)整為100萬(wàn)元；撫順將二手房公積金貸款房齡限制由“貸款期限與房齡之和不得超過(guò)30年”調(diào)整為“公積金貸款期限為40年減房齡，最高貸款期限為30年”，并將二手房貸款最高額度提高至50萬(wàn)元，執(zhí)行首套房最低首付比例和二套房貸款利率等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：大連開(kāi)啟2024年度高校畢業(yè)生一次性購(gòu)房補(bǔ)貼受理工作，對(duì)符合條件的購(gòu)房者給予一次性10000元購(gòu)房補(bǔ)貼；孝感對(duì)新引進(jìn)人才購(gòu)買(mǎi)首套房的，按全日制博士研究生、碩士研究生、本科生，分別給予12萬(wàn)元、8萬(wàn)元、4萬(wàn)元補(bǔ)貼；天津市寶坻區(qū)進(jìn)一步放寬落戶限制，戶口在本市全日制高職及以上院校學(xué)生集體戶的在校生、畢業(yè)生，可在寶坻區(qū)落戶，本人的配偶、未成年子女、父母申請(qǐng)投靠的，按照天津市現(xiàn)行戶口政策落戶；江陰對(duì)符合條件的新引進(jìn)的青年人才，分別給予每年最高本科1萬(wàn)元、碩士研究生1.5萬(wàn)元、博士研究生2.4萬(wàn)元的租房補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的高層次人才給予20萬(wàn)元-500萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，并全面取消各類(lèi)人才落戶年齡限制和社保繳納要求，鼓勵(lì)親屬隨遷落戶等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集和管理。典型代表有：天津提出允許非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，改建項(xiàng)目重點(diǎn)布局在軌道交通沿線、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、高校科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、需求旺盛的區(qū)域，70平方米以下戶型占比不低于80%；鄭州發(fā)布配售型保障性住房準(zhǔn)入、配售及封閉管理實(shí)施細(xì)則，提出一個(gè)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套配售型保障性住房，配售型保障性住房實(shí)行封閉管理，符合回購(gòu)情形的，由運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行回購(gòu)；煙臺(tái)、佛山發(fā)布收購(gòu)存量商品住房用作保障性住房相關(guān)公告，并對(duì)房源范圍、房源基本條件等提出具體要求。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范和房企資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范整治和房企資金監(jiān)管等。典型代表有：長(zhǎng)沙推行商品房銷(xiāo)售管理清單制度，要求房企完善銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)信息公示內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售過(guò)程的透明化和規(guī)范化；海南規(guī)范國(guó)有住宅用地自建房管理，明確不得向個(gè)人供應(yīng)國(guó)有住宅用地，自建房不得分幢、層、戶、間轉(zhuǎn)讓等；吉安提出進(jìn)一步規(guī)范存量房交易秩序，重點(diǎn)聚焦進(jìn)一步完善存量房交易管理、進(jìn)一步規(guī)范存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、進(jìn)一步規(guī)范存量房交易資金監(jiān)管、進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理等方面。

??— 04—

??7月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

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??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類(lèi)政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年7月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購(gòu)政策的有2個(gè)，分別為廣州、天津；其他34個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個(gè)，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門(mén)部分樓盤(pán)限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門(mén)特殊樓盤(pán)限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣(mài)仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有2個(gè)，分別為北京、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房限購(gòu)限售政策無(wú)調(diào)整。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年7月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房信貸政策無(wú)調(diào)整。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化帶來(lái)的不利影響增多，國(guó)內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)分化，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換存在陣痛。宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力，要加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，實(shí)施好積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。同時(shí)，7月份以來(lái)，央行實(shí)施降息，逆回購(gòu)操作利率、LPR、MLF利率均有下調(diào)，宏觀政策寬松預(yù)期上升。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，在完全排除MLF及逆回購(gòu)到期因素，8月存在約3000億元的流動(dòng)性缺口，央行或繼續(xù)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作投放流動(dòng)性，從而保障流動(dòng)性合理充裕。同時(shí)，下半年可能進(jìn)一步降準(zhǔn)降息。

??在房地產(chǎn)方面，二十屆三中全會(huì)為房地產(chǎn)工作指明了方向，即加快建立租購(gòu)并舉住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，房地產(chǎn)相關(guān)土地制度、稅收制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度等改革有望提速。中共中央政治局會(huì)議則部署了下半年房地產(chǎn)工作，明確了當(dāng)前仍需重點(diǎn)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，做好“去庫(kù)存”和“保交房”各項(xiàng)工作，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量為組合，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。其中，“積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”首次出現(xiàn)在政治局會(huì)議文件上，地方收儲(chǔ)相關(guān)支持性政策有望加強(qiáng)。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2790.7億元，環(huán)比下降36.4%、同比下降19.7%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)804萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%、同比下降16%；成交1009萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29%、同比下降11%。受政策效應(yīng)減弱、高溫天氣等多因素影響，本月房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱，大部分城市房地產(chǎn)下行壓力繼續(xù)加大?；诖耍胤椒康禺a(chǎn)政策仍需加碼，結(jié)合二十屆三中全會(huì)提出充分賦予各城市政府房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，重點(diǎn)一二線城市在限購(gòu)、限售、限價(jià)及房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策調(diào)整上或可適當(dāng)提速，三四線城市則仍需要持續(xù)通過(guò)加大人口導(dǎo)入、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低購(gòu)房成本和還貸壓力等政策組合拳，推動(dòng)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)早日實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)。此外，中共中央政治局會(huì)議首次提出“積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”，將有望再次加快地方收儲(chǔ)步伐。若后續(xù)有資金、政策等方面支持跟進(jìn)，收購(gòu)存量房用作保障性住房或?qū)⒊蔀榈胤椒里L(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、保交房的重要路徑。