[克而瑞]2018年上半年中國房企總土儲貨值TOP100

??導 讀 

??7家企業(yè)土儲貨值過萬億，銷售百強房企總土儲平均去化4.1年。

??文／克而瑞研究中心

??重要說明

??企業(yè)總土儲是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。大部分企業(yè)在年報中會公布其總土儲，但口徑參差不一，很多會按照結(jié)算口徑公布，總土儲中包含了“已售未結(jié)算”部分，其并不能作為未來可售資源，在我們的統(tǒng)計中已將該部分做了扣除。

??同時，舊改項目中未確權(quán)部分，由于未來土地出讓時間，出讓方式，受讓方仍然存在變數(shù)，此次總土儲榜單中也將該部分扣除。

??榜單解讀

??2018年盡管調(diào)控政策不曾放松，但在三四線市場熱度延續(xù)下，多數(shù)企業(yè)業(yè)績?nèi)暂^去年大幅增長，前9月銷售百強房企中近5成已經(jīng)完成去年的業(yè)績。一方面對未來行業(yè)走勢的不樂觀，催回款、穩(wěn)現(xiàn)金成為房企的重中之重；另一方面，行業(yè)“寒冬”即將到來，在土地的儲備上，如何平衡風險、抓住機遇，做出正確投資決策是房企當前最迫切問題，是過度加杠桿儲存足夠“糧草”，加速擴張公司規(guī)模，還是控制風險、減少投資，先把現(xiàn)有土地儲備潛力開發(fā)出來。企業(yè)實際的總土儲資源不僅代表了房企的未來發(fā)展的潛力性和空間性，也在一定程度上反映了企業(yè)的戰(zhàn)略決策眼光，畢竟眼下市場不確定性太大，手握糧草好過冬，在行業(yè)下行階段，適當?shù)耐羶κ前具^寒冬、后續(xù)沖刺的有力保障。

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??7家企業(yè)土儲貨值過萬億

??貨值總和占百強房企35%

??2018年上半年，總土儲貨值TOP100中已有7家企業(yè)貨值超過萬億，比2017年末增加了一席，其中總土儲貨值TOP20強房企貨值總量達到21.91萬億元，是后80強房企的1.37倍。碧桂園、恒大、融創(chuàng)截止2018年上半年底總土儲貨值超過2萬億，短期內(nèi)想要在土儲上挑戰(zhàn)三家規(guī)模房企難度較大，意味著未來三家企業(yè)規(guī)模的成長性、空間性仍然巨大。

??此外，可以看到總貨值在1千億-3千億的企業(yè)“絞殺”最為激烈，銷售前五十強房企中有13家在該階段，既包括中梁、祥生等銷售靠前的浙江房企，也有福晟、正榮等以拿地兇猛著稱的閩系房企，這些企業(yè)都是未來沖擊1000億、1500億規(guī)模的種子選手，土儲上能否領(lǐng)先一步將成為跨越規(guī)模階梯的重要籌碼。

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??銷售TOP20與總土儲TOP20房企高度重合

??總貨值TOP10中，除泰禾和世茂以外，其余企業(yè)銷售業(yè)績均在TOP10以內(nèi)，強者恒強局面持續(xù)發(fā)酵。具體來看，前三名依次是碧桂園、恒大、融創(chuàng)，與去年相比，碧桂園成功超越恒大登頂，一方面得益于全面覆蓋戰(zhàn)略，另一方面與恒大自身放緩投資節(jié)奏有關(guān)。

??值得注意的是，第一，泰禾、世茂的總土儲排名顯著高于銷售排名，土儲上積累的優(yōu)勢，會成為后續(xù)業(yè)績增長的有力武器。第二，銷售TOP10中，新城、華潤總土儲未排進前十，分列12和16位，在第一梯隊競爭中暫時落后。第三，遠洋總土儲貨值排在第11位，排名較2017年末上升7位，土儲增長速度較快，充裕的土儲為近兩年業(yè)績穩(wěn)定增長夯實基礎(chǔ)。

??此外，如果把總土儲TOP20與銷售TOP20房企做對比，兩者重合度非常高。TOP20銷售企業(yè)中僅綠城、招商和正榮不在總土儲TOP20，可以看出當前資源也傾向規(guī)模房企。

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??銷售百強房企總土儲平均去化4.1年

??較去年明顯下滑

??2018年房企銷售業(yè)績繼續(xù)保持增長，銷售門檻不斷提高，千億房企也在擴容，競爭十分激烈，同時也蔓延到拿地各個領(lǐng)域。從2018年上半年房企總土儲的去化周期來看，百強房企平均去化周期為4.1年，較去年4.7年的平均水平有一定程度下滑，主要原因是上半年銷售多集中在三四線城市，并且采取的是高周轉(zhuǎn)策略，此外，自去年以來，資金緊縮也是導致房企投資節(jié)奏逐步放緩的因素。

??分梯隊來看，銷售TOP21-30企業(yè)去化最快，一定程度反映了梯隊競爭的激烈，為了沖擊更高行業(yè)地位加快銷售周轉(zhuǎn)速度。去化快也是梯隊房企上半年積極拿地的原因之一，其中中梁、富力等上半年拿地積極。TOP31-50企業(yè)現(xiàn)有總土儲貨值能夠支撐該梯隊房企4.4年的去化，土儲較為充足，梯隊內(nèi)遠洋、美的、福晟整體土儲較為領(lǐng)先，沖擊千億甚至更高目標優(yōu)勢明顯。

??從目前的土儲分層來看，后50強未來很可能出現(xiàn)較大調(diào)整，集中度上升的同時，要么沖擊50強，要么面臨被收并購危機，尤其是那些由于銷售困難導致去化周期拉長的企業(yè)。不過可以預見的是，隨著政策不斷調(diào)控收緊，未來銷售難度加大，以及資金緊縮、市場下行帶來的投資放緩，明年的房企土儲去化周期會有所拉長。

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??美的、和昌等企業(yè)土儲增長快

??是未來的“潛力股”

??與去年總土儲相比，部分企業(yè)總土儲增長較快，美的、和昌集團上半年總土儲較去年末增幅超過90%，其中美的、和昌均在銷售百強，土儲的快速增長使得企業(yè)競爭力加大；中南置地上半年拿地非常積極，在銷售穩(wěn)定在前二十的同時，積極擴充土地儲備，2018年上半年總土儲較2017年末增幅達到82%，充裕的土儲可以支撐企業(yè)在未來規(guī)模增長再跨一個臺階。此外，電建、卓越等企業(yè)，總土儲排名要高于銷售，只要能激活土地存量的潛力，未來無論在目標完成度上，或是在行業(yè)地位上都值得期待。

??值得注意的是，首開、佳兆業(yè)、福晟等企業(yè)總土儲貨值排名要高于銷售，且銷售基本排在50名以內(nèi)，意味著企業(yè)手上有大規(guī)模的土儲潛力等待開發(fā)，在有充裕土儲度過“寒冬”之下，未來只要在運營、銷售、機制等方面進一步加強，規(guī)模增長可期。

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??超過三成企業(yè)總土儲貨值較去年下降

??部分房企補倉壓力較大

??與部分企業(yè)土儲增長較快相對應(yīng)的是，仍有企業(yè)總土儲較去年下降，數(shù)據(jù)統(tǒng)計，超過三成企業(yè)總土儲貨值較2017年末下降，一方面是源自企業(yè)自身結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，資金收緊對部分規(guī)模較小、資金鏈緊張的企業(yè)影響較大。

??規(guī)模房企中，新城控股2018年上半年總土儲貨值相比去年小幅下降，但總土儲建面反而有所上升，主要是新城上半年在土地投資結(jié)構(gòu)性調(diào)整所致。2018年上半年，新城新增土儲建面達2074萬平，其中三四線有1581萬平，占比達到76%，相比去年全年占比上升個12百分點。

??還有一些規(guī)模比較小的房企，例如海倫堡、聯(lián)發(fā)，雖然在銷售百強內(nèi)，但由于近兩年新增土地儲備有限，排名跌出貨值百強，未來如果不積極拿地會對企業(yè)的銷售業(yè)績帶來威脅。

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??百強土儲格局二三線平分秋色

??中西部成為布局的要塞

??截止到2018年6月末，百強房企總土儲分布呈現(xiàn)“二三線并重，中西部稱雄”的格局。其中三四線土儲占比達到45%，與近一年一二線市場受限、三四線市場火熱不無關(guān)系。從上半年新增拿地也可見一斑，銷售百強房企近60%新增地塊位于三四線。

??在區(qū)域選擇上，由于板塊輪動的驅(qū)使，中西部成為企業(yè)關(guān)注的重心，總土儲建面占比達到33%，遠高出其他三個區(qū)域。從新增拿地的城市選擇上也可以看出，1-9月新增土儲中TOP10城市中，中西部城市占據(jù)幾席，其中重慶、鄭州占比最高。

??不過，房企上半年在中西部高能級城市的布局節(jié)奏較為密集，且地價已經(jīng)大幅上漲，因此拿地不宜過于激進。