[易居研究院]40城土地庫(kù)存報(bào)告

??8月40城去化周期22.4個(gè)月，房企集體看好的二線城市去化壓力最大

??報(bào)告摘要：

??1、7.30政策效果立竿見(jiàn)影，8月40城土地與商品房成交面積均下降，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月將繼續(xù)降溫，但經(jīng)過(guò)測(cè)算，土地庫(kù)存或仍將保持高位，短期難以進(jìn)入下行趨勢(shì)，使得去化周期繼續(xù)增長(zhǎng)。未來(lái)幾個(gè)月，預(yù)計(jì)三類(lèi)城市商品房銷(xiāo)售面積將繼續(xù)下降，結(jié)合土地庫(kù)存的測(cè)算，一線城市去化周期或?qū)⑵蠓€(wěn)，二線城市或?qū)⒗^續(xù)上行，三線城市或保持震蕩趨勢(shì)。

??2、8月，40個(gè)城市中，桂林的土地庫(kù)存去化周期達(dá)到79個(gè)月，遠(yuǎn)高于其他城市。桂林土地庫(kù)存去化周期在進(jìn)入2018年下半年后便開(kāi)始快速增長(zhǎng)，這是由土地庫(kù)存的快速增長(zhǎng)疊加商品房需求量的快速下降共同導(dǎo)致的。

??一、40城土地成交及庫(kù)存面積 城市土地庫(kù)存面積可以較好地衡量城市潛在的新建商品房供應(yīng)量，屬于在途商品房的性質(zhì)。作為廣義庫(kù)存的重要范疇，它也是形成預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房，即狹義庫(kù)存的條件。我們定義：城市土地庫(kù)存面積 = 過(guò)去18個(gè)月該城市招拍掛市場(chǎng)上成交的土地建筑面積總和，此類(lèi)土地包括招拍掛市場(chǎng)上的純住宅、商住、商辦和綜合用地，但不包括工業(yè)用地和其他用地。18個(gè)月為房企從拿地到預(yù)售的預(yù)計(jì)平均時(shí)間。 

??2019年8月，40城土地成交面積為4336萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28.8%，同比增長(zhǎng)20.4%。回顧歷史，2015年至2017年上半年40城土地成交面積整體較小，基本處于2000至3000萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，2017年下半年成交面積增長(zhǎng)明顯，2018成交面積年有所回落，主要處于3000至4000萬(wàn)平方米區(qū)間內(nèi)。2019年上半年，部分熱點(diǎn)城市地市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，土地成交面積再次快速增長(zhǎng)。7月30日中央政治局會(huì)議定調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，效果立竿見(jiàn)影，8月份土地市場(chǎng)降溫明顯。

圖1 40城土地成交建筑面積

??截至2019年8月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市土地庫(kù)存面積為72096萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%，同比增長(zhǎng)14.5%。 觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年7月40城土地庫(kù)存面積位于歷史低位，也就意味著當(dāng)時(shí)潛在新房供應(yīng)規(guī)模最小，未來(lái)一兩年新房很可能明顯供不應(yīng)求，后來(lái)的市場(chǎng)也正是如此。隨后庫(kù)存面積總體步入上行通道。2015年后的土地庫(kù)存面積總體上明顯小于2011-2015年的庫(kù)存面積，這表明當(dāng)前新房供應(yīng)量總體上小于2016年前的水平，而新房需求量大于2016年前的水平，因此庫(kù)存去化壓力相對(duì)較小。

??通過(guò)測(cè)算，2019年9-12月份的月均土地成交面積達(dá)到3296萬(wàn)平方米即可保持8月份的土地庫(kù)存水平。8月份土地成交面積為4336萬(wàn)平方米，這意味著未來(lái)4個(gè)月的月均土地成交面積需要在8月份的基礎(chǔ)上至少下降24%會(huì)減少土地庫(kù)存面積。 按當(dāng)前全國(guó)政策與融資環(huán)境，我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月土地市場(chǎng)將繼續(xù)降溫，逐漸向3296萬(wàn)平方米水平靠近，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城土地庫(kù)存將緩慢震蕩上行。