[易居研究院]2019年40城土地市場(chǎng)報(bào)告

??報(bào)告摘要：

??1、12 月，40 城移動(dòng)平均土地成交均價(jià)繼續(xù)明顯下跌，同時(shí)土地成交溢價(jià)率已經(jīng)連降 6 個(gè)月至個(gè)位數(shù)，表明土地市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)明顯。土地成交量明顯增大主要是因?yàn)槟甑桩悇?dòng)，不具備參考意義。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步降溫，未來(lái)幾個(gè)月地市或?qū)⒗^續(xù)降溫。12 月，一、二線城市地價(jià)下跌明顯，三線城市地價(jià)微漲，主要原因是樣本內(nèi)強(qiáng)三線城市占比較大，整體韌性目前仍強(qiáng)于一、二線城市，但尚未改變震蕩下跌的趨勢(shì)。

??2、2018 年 40 城土地市場(chǎng)降溫明顯，基數(shù)較低，因此 2019 年土地成交建筑面積和溢價(jià)率略有回升，成交均價(jià)則較明顯回升。2019 年上半年部分地區(qū)出現(xiàn)小陽(yáng)春，地市火熱，但下半年，尤其是四季度以來(lái)土地市場(chǎng)明顯降溫，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)大概率將在未來(lái)幾個(gè)月延續(xù)，地價(jià)仍然有調(diào)整的空間。 

??一、40 城整體： 全年土地成交均價(jià)較明顯回升，成交面積與溢價(jià)率微升

??1、土地成交建筑面積：2019 全年累計(jì)同比增長(zhǎng) 1.7%

??2019 年 12 月，40 個(gè)典型城市土地成交建筑面積 9476.1 萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 97.3%，屬于年底異動(dòng)；同比增長(zhǎng) 34.3%，增幅擴(kuò)大。 

??2019 年全年，40 個(gè)典型城市土地成交建筑面積 57783.5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1.7%，由負(fù)轉(zhuǎn)正。從圖 1 可知，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增幅于2018 年 6 月開(kāi)始持續(xù)回落，2019 年 2 月已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)，隨后漲幅震蕩收窄，目前處于 0 軸附近。歷史上 1-2 月份建筑面積同比增速通常變化較大，按照當(dāng)前的土地市場(chǎng)降溫趨勢(shì)，2020 年一季度同比下降的概率較大。

????年度走勢(shì)來(lái)看，2011 年在“限購(gòu)、限貸”等政策影響下，40 城土地市場(chǎng)降溫。2012 年 40 城土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖。2013 年再度繁榮。2014 年 40 城土地成交建筑面積大幅下滑。2015 年繼續(xù)大幅下滑。2016 年跌幅收窄，開(kāi)始回溫。隨著三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房屋銷售的持續(xù)火熱，2017 年 40 城土地成交建筑面積出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。2018 年上半年，三四線城市和部分二線城市房屋銷售持續(xù)火熱，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，下半年土地市場(chǎng)有所降溫，底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象也逐漸增多。2019 年上半年部分城市出現(xiàn)小陽(yáng)春，地市成交火熱，但下半年政策收緊后市場(chǎng)明顯降溫，全年土地成交面積僅微增 1.7%。 

??2、土地出讓金收入：2019 年全年同比增長(zhǎng) 18.6%

??12 月，40 個(gè)典型城市土地出讓金收入為 4244.9 億元，環(huán)比增長(zhǎng) 87.3%，屬于年底異動(dòng)；同比增長(zhǎng) 40.9%，相比去年 12 月增長(zhǎng)較明顯?；仡櫄v史，2018 年下半年,全國(guó)土地流拍現(xiàn)象增多，部分熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)了明顯的降溫態(tài)勢(shì)。2019 年上半年，部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)重新回暖，土地成交火熱，土地出讓金同比增長(zhǎng)明顯；隨著調(diào)控政策的密集出臺(tái)，下半年土地出讓金同比增速開(kāi)始小幅震蕩下行。

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