[易居研究院]2020年4月40城土地市場(chǎng)報(bào)告?

4月40城土地成交量環(huán)比大增，前期積壓需求釋放明顯，但或難以持續(xù)火熱

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月30日發(fā)布《2020年4月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??土地市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)均回暖，一季度積壓的需求明顯釋放，但或難以持續(xù)火熱。4月份土地成交量、出讓金均明顯增長(zhǎng)，地價(jià)有所上漲，成交溢價(jià)率也在逐步小幅抬升，反映了一季度受疫情影響導(dǎo)致需求被積壓后釋放，土地市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)。但當(dāng)積壓的需求釋放完畢后，未來(lái)幾個(gè)月進(jìn)入正常的拿地節(jié)奏，在預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫趨勢(shì)的背景下，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱的可能性不大，至少難以和2019年上半年的小陽(yáng)春相比。5月22日將召開(kāi)兩會(huì)，屆時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)將成為今年下半年市場(chǎng)走向的關(guān)鍵影響因素。具體來(lái)看，二線城市地市復(fù)蘇更加明顯，不僅成交量大增，地價(jià)上漲也相對(duì)明顯。

??易居研究院研究員王若辰表示：土地成交量溢價(jià)率排名居前的城市中大多數(shù)為一線和強(qiáng)二線城市，可以反映當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在這些區(qū)域拿地更為激進(jìn)一些，也是在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的形勢(shì)下更穩(wěn)妥安全的選擇。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：前期積壓需求釋放，量?jī)r(jià)齊升

??1、土地成交建筑面積：1-4月累計(jì)同比下降5.5%

??2020年4月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5711.9萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)103.9%；同比增長(zhǎng)24.2%。本次新冠肺炎疫情事件一季度土地市場(chǎng)造成了很大影響，4月份疫情已經(jīng)基本控制，前期擠壓的正常需求有所釋放，成交量增長(zhǎng)明顯。

??2020年1-4月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積14334.8萬(wàn)平方米同比下降5.5%，降幅明顯收窄，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月同比增速仍將處于負(fù)區(qū)間。

??2、土地出讓金收入： 1-4月累計(jì)同比增長(zhǎng)1%

??4月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為3043.5億元，環(huán)比增長(zhǎng)121.2%，同比增長(zhǎng)21.4%。2020年1-4月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入7744.7億元,同比增長(zhǎng)1%，由負(fù)轉(zhuǎn)正，4月份同比轉(zhuǎn)正，其中相當(dāng)一部分為一季度積壓的需求，隨著未來(lái)幾個(gè)月需求回歸正常，同比增速可能仍將轉(zhuǎn)負(fù)。

??分城市來(lái)看，2020年1-4月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、杭州、上海、廣州和福州。這5個(gè)城市的土地出讓金總額分別為848.7、837.9、786.4、490.9和382.5億元，其中，上海、北京和廣州同比增速分別達(dá)到90.2%、42.9%和31.3%，表明一線城市地市復(fù)蘇明顯。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比上漲4.4%，同比上漲4.0%

??4月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4982.2元/平方米，環(huán)比上漲4.4%，由負(fù)轉(zhuǎn)正；同比上漲4.0%，不改漲幅繼續(xù)收窄的趨勢(shì)。4月份40城地價(jià)上漲主要由于二線城市地價(jià)上漲比較明顯。

??4、土地成交溢價(jià)率：11.5%，逐漸上升

??4月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為11.5%，與3月相比小幅上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，2020年1月以來(lái)，土地溢價(jià)率維持在2018年底的歷史低位水平，但已經(jīng)逐漸小幅抬升，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月或仍有一定的上升空間。

??分城市來(lái)看，4月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為合肥、寧波、南寧、深圳和廈門(mén)，土地成交溢價(jià)率分別為125%、42%、38%、38%和34%，合肥土地溢價(jià)率很高主要由于其中有一塊地溢價(jià)率過(guò)高，屬于異動(dòng)，其他成交土地溢價(jià)率約在15%-20%之間。

??土地成交量溢價(jià)率排名居前的城市中大多數(shù)為一線和強(qiáng)二線城市，可以反映當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在這些區(qū)域拿地更為激進(jìn)一些，也是在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的形勢(shì)下更好的選擇。

??二、城市分類：二線城市量?jī)r(jià)齊升，一和三線城市成交量明顯反彈

??1、一線城市：成交量增長(zhǎng)明顯

??4月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為443.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)106.9%，同比增長(zhǎng)301.9%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為14138.1元/平方米，環(huán)比下跌1.4%，同比上漲13.1%。

??2、二線城市：量?jī)r(jià)齊升

??4月，二線城市土地成交建筑面積為4398.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)102.5%，同比增長(zhǎng)21.9%；成交均價(jià)為4538.4元/平方米，環(huán)比上漲6.0%，為2019年9月以來(lái)首次上漲；同比上漲1.5%，漲幅繼續(xù)收窄。

??3、三線城市：成交量環(huán)比增長(zhǎng)明顯

??4月，三線城市土地成交建筑面積為870.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)109.8%，同比下降1.2%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為2566.1元/平方米，環(huán)比上漲2.0%。

??三、結(jié)論和趨勢(shì)：一季度積壓需求明顯釋放，但市場(chǎng)難以持續(xù)火熱

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大影響，部分城市出臺(tái)了延緩交納土地出讓金、延緩開(kāi)工等支持政策。3月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶、人才購(gòu)房等政策，此外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。4月17日，中央政治局會(huì)議重申了“房住不炒”的定位。

??4月份，國(guó)內(nèi)疫情基本已處于控制之中，40城成交量增長(zhǎng)明顯，地價(jià)和溢價(jià)率也有所上升，主要是因?yàn)橐患径确e壓的需求釋放，但當(dāng)積壓的需求釋放完畢后，未來(lái)幾個(gè)月進(jìn)入正常的拿地節(jié)奏，在預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫趨勢(shì)的背景下，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱的可能性不大，至少難以和2019年上半年的小陽(yáng)春相比。5月22日將召開(kāi)兩會(huì)，屆時(shí)對(duì)于經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)將成為今年下半年市場(chǎng)走向的關(guān)鍵影響因素。

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