2020-07-01 16:35:31
??核心觀點(diǎn):
??百城地價(jià):今年前5月百城地價(jià)同比漲幅擴(kuò)大,和優(yōu)質(zhì)地塊入市、房企購(gòu)地積極性增加等有關(guān)。從房企角度看,一季度拿地工作受干擾,二季度自然會(huì)積極拿地,房企拿地動(dòng)作較為一致,導(dǎo)致地價(jià)容易上漲。
??市場(chǎng)預(yù)測(cè):當(dāng)前拿地的預(yù)期在進(jìn)一步修復(fù),客觀上容易使得地價(jià)漲易跌難。另外需要注意的是,部分城市近期部分地塊成交溢價(jià)率較高,從穩(wěn)地價(jià)的角度看,后續(xù)需要積極管控。
??一、百城地價(jià)
??1、成交價(jià)格:價(jià)格漲幅曲線略反彈
??1-5月份,全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6213元/平方米,同比上漲13.8%。相比前4月12.3%的漲幅略有擴(kuò)大??傮w上看,地價(jià)本身并不冷。實(shí)際上二季度各地優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)比較多,而房企在一季度拿地受干擾的情況下,二季度紛紛進(jìn)入土拍市場(chǎng)??陀^上會(huì)使得搶地現(xiàn)象出現(xiàn),土拍溢價(jià)率上升,最終導(dǎo)致地價(jià)漲幅擴(kuò)大。
??二、城市分類
??1、一線城市:地價(jià)漲幅回落,但仍偏高
??1-5月份,4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為18499元/平方米,同比上漲38.6%。無(wú)論從地價(jià)的絕對(duì)數(shù)值還是價(jià)格漲幅看,其實(shí)都略偏高。今年一線城市供地環(huán)境明顯寬松,部分房企也調(diào)整了投資策略,開(kāi)始回歸一線城市拍地,客觀上都會(huì)使得地價(jià)容易上漲。
??2、二線城市:漲勢(shì)溫和
??1-5月份,32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為6217元/平方米,同比上漲5.6%。總體上看,二線城市的地價(jià)漲勢(shì)相對(duì)溫和。不過(guò)真實(shí)情況或在于,二線城市這幾年城市擴(kuò)張比較快,郊區(qū)供地或新城供地增加,類似土地交易容易使得地價(jià)絕對(duì)水平偏低,進(jìn)而限制了漲幅。同時(shí)去年二線城市地價(jià)漲幅略偏大,也容易牽制今年的地價(jià)漲幅。
??3、三四線城市:漲幅收窄
??1-5月份,64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為4076元/平方米,同比上漲6.3%。觀察三四線城市的地價(jià),總體上漲幅難以大幅度擴(kuò)大。對(duì)比2016-2017年地價(jià)高漲的階段,當(dāng)前地價(jià)漲幅屬于偏溫和的。近期樓市和地市交易也沒(méi)有完全復(fù)蘇,客觀上都會(huì)限制房企拿地和地價(jià)上漲態(tài)勢(shì)。
??三、結(jié)論與趨勢(shì)
??從1-5月份全國(guó)百城居住用地的價(jià)格數(shù)據(jù)看,漲幅超過(guò)了10%,且略有擴(kuò)大。這說(shuō)明地價(jià)本身依然有一定的熱度。實(shí)際上今年一季度房企拿地計(jì)劃受干擾,二季度會(huì)積極拿地。房企拿地行動(dòng)較為一致,容易推高地價(jià)。另外,二季度金融等外部環(huán)境趨于寬松,房企顧慮減少。其拿地積極性會(huì)提高,也能夠承受更高溢價(jià)的土地成本。
??6月份預(yù)計(jì)土地交易依然會(huì)繼續(xù)回暖,購(gòu)地市場(chǎng)信心在逐漸恢復(fù),這也會(huì)使得地價(jià)本身有可能繼續(xù)上漲。另外需要注意的是,近期全國(guó)部分城市出現(xiàn)了一些溢價(jià)率超過(guò)50%的土地,存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。各地也依然要在“穩(wěn)地價(jià)”方面做好工作。
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