[克而瑞]2020年500城土地供應(yīng)動向研究

??二季度以來，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，土地市場熱度明顯提升，溢價率明顯上揚，尤其是一體化進(jìn)程較快的長三角城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度明顯加強，土地市場整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價增的格局。

??考慮到各城市當(dāng)前土地市場熱度、土地供應(yīng)預(yù)期不盡相同，未來各能級城市市場也將繼續(xù)分化。為此，我們在厘清上半年市場走向的基礎(chǔ)上，結(jié)合各城市2020年宅地供應(yīng)計劃動向，對各能級城市接下來的土地市場走向進(jìn)行系統(tǒng)性分析，進(jìn)而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??01

??供地動向：優(yōu)質(zhì)土地大量入市

??熱點城市供應(yīng)多超去年同期

??受疫情影響，今年年初多城市土地出讓一度中止，而隨著疫情逐漸得到控制，為了盡快讓市場恢復(fù)正軌，保障土地供應(yīng)，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，加之各城市在2、3月份集中出臺了“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策，房企緊張的融資環(huán)境也適度寬松，房地產(chǎn)市場熱度明顯上升。

??1、供求規(guī)模：二季度供地規(guī)模大增，上半年掛牌量已超過去年同期（略）

??1.1 一線城市：供地力度進(jìn)一步提升，滬廣供應(yīng)規(guī)模破千萬方

??1.2二線城市：熱度回升二季度供應(yīng)顯著放量，蘇州、廈門成交量同比大增

??1.3三四線城市：過半城市成交面積同比下跌，但長三角成交規(guī)模不減反增

??2、地價調(diào)整：過半地塊出讓底價上調(diào)，長三角城市起拍價明顯上漲（略）

??2.1 一線城市：優(yōu)質(zhì)土地集中出讓，北京出讓底價明顯上漲

??2.2 二線城市：多數(shù)城市出讓底價增加，疫情持續(xù)沖擊下天津起拍地價明顯回調(diào)

??2.3三四線城市：九成城市宅地底價上漲，長三角城市漲幅突出

??3、類型分布：住宅用地占比微漲，上半年一線城市加強宅地供應(yīng)力度（略）

??3.1 一線城市：綜合體項目供應(yīng)增多，北京“不限價”宅地入市量大幅提升

??3.2二線城市：過半城市宅地成交比例上漲，杭州主城區(qū)供地量明顯增加

??3.3三四線城市：宅地成交占比微漲，徐州、東莞上半年宅地供應(yīng)明顯放量

??02

??市場熱度：二三線優(yōu)質(zhì)地助推熱度上升

??長三角區(qū)域升溫最為顯著

??進(jìn)入2020年3月后，一二線城市土地市場率先回暖，并迅速升溫；很快地，二線地市熱度蔓延至三四線城市，三四線順勢也加強了供應(yīng)力度，特別是佛山、東莞等熱點城市，土地供應(yīng)力度多超去年同期。在這些熱點城市的帶動下，上半年土地市場溢價率不斷上行，流拍率較去年末明顯降低，市場熱度已然回溫。

??1、土地流拍：流拍率較年初明顯下滑，但二三線遠(yuǎn)郊區(qū)縣流拍依然嚴(yán)重（略）

??1.1流拍趨勢：上半年流拍率維持相對低位，但依然高于去年同期（略）

??1.2各能級表現(xiàn)：三四線流拍率明顯高于二線，遠(yuǎn)郊、縣市成為流拍“重災(zāi)區(qū)”（略）

??2、土拍溢價：優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)帶動溢價率走高，長三角地市熱度維系高位（節(jié)選）

??為了盡快刺激地市熱度回暖，各城市紛紛加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，加之近來房企融資環(huán)境較去年末明顯寬松，企業(yè)競拍參與度也明顯提升。不過，由于大部分熱點城市對溢價率仍有限制，且隨著市場進(jìn)一步轉(zhuǎn)熱，一些熱點城市如南京已采取措施控制溢價率繼續(xù)上漲，因此整體溢價率上漲趨勢較為緩和，并未像去年上半年一樣猛然走高。

??2.1溢價走勢：優(yōu)質(zhì)土地放量疊加融資寬松利好，溢價率年內(nèi)持續(xù)走高（略）

??2.2各能級表現(xiàn)：優(yōu)質(zhì)地塊加速入市，長三角二三線城市地市顯著升溫（節(jié)選）

??并且由于政策調(diào)控相對較松、拿地門檻相對較低，二季度二線城市的地市溫度快速上漲。特別是地價相對較低同時又有大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地出讓的合肥、南寧和寧波，在上半年表現(xiàn)十分突出，平均溢價率均在30%以上，多宗土地以高溢價成交。

??雖然信貸環(huán)境寬松加之優(yōu)質(zhì)土地集中出讓利好，二線地市熱度不斷上漲，但就上半年整體情況來看僅有7個城市溢價率同比上漲，其中寧波、福州、廈門、成都和昆明僅是相比去年微漲，僅有太原和貴陽漲幅較大。

??3、地價動向：四成城市地價創(chuàng)三年新高，建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著（節(jié)選）

??我們統(tǒng)計了前6個月311個典型城市的土地成交均價，并將其分別與2016、2017、2018年、2019年成交均價相比較，可以發(fā)現(xiàn)：311個城市中，有124個城市地價較2019年明顯上漲（漲幅超10%），108個城市突破2016年以來新高，總的來看，當(dāng)前土地市場熱度已經(jīng)有明顯上漲，但各能級城市呈現(xiàn)出不同的特點，下面我們將分能級城市具體分析：

??3.1一二線城市：“限價”背景下多數(shù)城市地價難創(chuàng)新高，天津地價持續(xù)回調(diào)（節(jié)選）

??一線城市方面，四個城市中僅有北京地價創(chuàng)下新高，其余三個城市的地價均不及地王頻出的2016年時期。

??23個典型二線城市土地變動情況差異較大，總的來看，可以分為五類：

??第一，地價突破2016年以來新高的城市，典型武漢、沈陽、鄭州、石家莊等。這些城市的土地價格多還處于相對低位，市場發(fā)力相對比較晚，而近兩年受“人才政策”利好影響，房地產(chǎn)市場明顯受益，土地價格上漲動力強勁，上半年成交的土地價格對比過去幾年均有大幅的提升，地價正值高位。

??第二，上半年地價有所回升，但尚未達(dá)到近三年最高峰的城市，如南京、杭州、廈門、寧波等。這些城市多為房企布局的熱點城市，上半年熱度較高，但由于多采取“限地價”的方式競拍，因此地價并未能突破新高，但如果考慮到自持或配建成本，實際地價并不低。 

??第三，地價趨于穩(wěn)定的城市，典型如蘇州、合肥、成都、南昌。這些城市在上一年地市熱度上漲較快，為了維持地價走勢平穩(wěn)，蘇州、合肥均于去年出臺新政，控制地價過快上漲。

??第四，前兩年地價快速上漲，近期處于調(diào)整期的城市。譬如重慶、西安、青島和南寧。相比于其他城市，這四個城市房地產(chǎn)市場起步均較晚，前些年地價一直較為平穩(wěn)，伴隨著2016、2017年這一波周期，地價快速上漲，但受土地供應(yīng)較為充裕的影響，地價正處于調(diào)整期。

??第五，地價持續(xù)出現(xiàn)回調(diào)的城市，天津。在23個熱點二線中，僅有天津成交地價持續(xù)回調(diào)。一方面，天津土地出讓政策中對地價限制得較低，甚至有部分地塊起拍價就是最高限價，如保利拿下的天津西青精武鎮(zhèn)23號商住地，另一方面也和天津樓市表現(xiàn)不佳有關(guān)，房企拿地意愿較低，因此地價持續(xù)有所回落。

??3.2三四線城市：6月地價再站高位，長三角三四線城市地價上漲明顯（略）

??03

??供地計劃：全年宅地供應(yīng)指標(biāo)相對充裕

??大部分城市下半年供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快

??根據(jù)CRIC整理：541個典型城市宅地計劃供應(yīng)量與2019年基本持平；深圳、長春、石家莊等城市增幅最為顯著，增幅均超50%，三四線城市中，吉林、甘肅等省份漲幅突出。而從保障房供應(yīng)情況來看，無論是一二線，還是三四線城市，供應(yīng)力度較2019年均有小幅下滑，但總的來看，一二線城市保障力度依然高于三四線。結(jié)合市場來看，一方面由于疫情對商品住宅市場造成較大沖擊，另一方面，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)之下半數(shù)城市供應(yīng)同比依然上漲，總的來看，大部分城市計劃土地供應(yīng)量是偏寬裕的，尤其是三四線“寬供應(yīng)”更為積極。

??1、供地計劃變動：棚改逐步退場、城建趨于平緩，總宅地供地量與2019年基本持平（節(jié)選）

??受城市建設(shè)趨于平緩、棚改逐漸退場的影響，2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積較2018年有明顯下滑，降至25822萬平方米，降幅高達(dá)11.4%。這一趨勢在2020年依然延續(xù)，目前通過我們已經(jīng)獲取供地計劃的541個典型城市相關(guān)數(shù)據(jù)來看，住宅土地供應(yīng)總量與2019年微增1%，較2019年同比增幅收窄8個百分點。分能級來看，各能級城市保持基本一致，較2019年變化均不大，同比增減幅均在5個百分點以內(nèi)。

??1.1一二線城市：二線城市宅地供應(yīng)與去年持平，廈門、武漢宅地計劃供地量腰斬

??一線城市除上海外，京、廣、深均已公布2020年供地計劃，深圳由于保障性住房土地明顯增加，使得宅地計劃供應(yīng)量近乎翻番，達(dá)到293公頃，增幅十分突出，而北京和廣州宅地計劃供應(yīng)量均有小幅減少；至于上海，雖未明確供地計劃，但日前已經(jīng)出臺了《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》，其中就包含增加年度土地供應(yīng)量等措施，照此來看，全年供地量將保持較為寬裕。從近半年一線四城的土地供應(yīng)來看，一線城市優(yōu)質(zhì)供地量明顯增加，典型如北京，今年供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)不限價宅地，典型如豐臺分鐘寺三宗地，兩宗樓板價已經(jīng)超7萬元/平方米，引發(fā)了一波土地成交小高峰，前5月北京土地出讓金總額達(dá)1129億元，僅次于杭州，較2019年同期上漲了63%。

??二線城市目前有18城市公布供地計劃，2020年宅地供應(yīng)量與2019年相比，有14個上漲、6個下跌；分城市具體來看，長春、石家莊、沈陽、太原、蘭州、南昌等大多數(shù)城市加強了供地力度，其中，表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬長春，住宅土地供應(yīng)總量同比增加73%，一方面是長春城市建設(shè)依然較為集中，建設(shè)用地增量較為顯著；另一方面，也是由于棚改依然在大刀闊斧的進(jìn)行中，2020年長春棚戶區(qū)項目用地達(dá)456公頃，而2019年僅有200公頃；宅地供應(yīng)量上漲的另一個典型城市為石家莊，繼2019年減少宅地供應(yīng)量之后，2020年宅地供應(yīng)，全年宅地供應(yīng)量有有顯著增加，增至521公頃，同比2019年上漲54%。此外，沈陽、太原、蘭州等西北和東北城市宅地計劃供應(yīng)量均有顯著增加，增幅均在三成左右。

??當(dāng)然，也有部分城市下調(diào)了供地計劃，譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市，宅地供應(yīng)量同比2019年降幅均在30%以上。以廈門為例，2020年市本級宅地供應(yīng)量為190公頃，較2019年供應(yīng)量387公頃下降了51%，究其原因，主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對乏力，庫存高企，去化周期高達(dá)26個月，為預(yù)防庫存壓力再度上升，因此2020年廈門的宅地計劃供應(yīng)量“腰斬”。當(dāng)然，不僅僅是廈門，受新冠疫情影響最嚴(yán)重的武漢，今年的宅地計劃供應(yīng)量有大幅縮減，降至505.5公頃，僅為2019年的一半?？傮w來看，傳統(tǒng)的非熱點區(qū)域的二線城市宅地供應(yīng)量大都增幅突出，而熱點城市的宅地供應(yīng)增幅則相對平穩(wěn)或有明顯下調(diào)。

??1.2三四線城市：半數(shù)城市宅地供應(yīng)同比上漲，吉林等城建加速省份漲幅突出（略）

??2、供地類型：保障房占比小幅下滑，但一二線供應(yīng)力度仍超三四線（節(jié)選）

??就披露保障住房供應(yīng)的170個城市的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2020年保障性住房供地總量較2019年略有下滑，下降了6%，而非保障性宅地供應(yīng)則增加了3%，保障性住房土地供應(yīng)增速明顯不及商品房。

??分能級來看，各能級城市間保障性力度也有明顯差異，但表現(xiàn)一致的是，無論是一二線，還是三四線，保障房力度均有所下降：一二線城市2020保障房土地供應(yīng)量占比為29%，較2019年下降了2個百分點；三四線城市保障房占比為25%，較2019年也有2個百分點的差距。隨著保障房覆蓋范圍的逐步擴大、保障力度的增強，保障房土地供應(yīng)有趨緩之勢，但總的來看，一二線城市的保障房力度較三四線突出。

??2.1一二線城市：保障性住房用地占比小幅下降，深圳保障性力度最強（略）

??2.2三四線保障性住房用地占比降至25%，棚改加持下安徽保障供應(yīng)一枝獨秀（略）

??3、供地計劃評價：穩(wěn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下土地計劃供應(yīng)量偏充裕，三四線城市表現(xiàn)更甚

??疫情影響之下，大部分城市面臨財政偏緊的局面，同時考慮到當(dāng)前出口遭受了前所未有的壓力，居民消費需求也日漸減弱，投資逐漸成為穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)的主要抓手。在雙重壓力之下，加大土地供應(yīng)依然成為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的重要措施。早在4月初，上海就出臺政策提出要增加年度土地供應(yīng)量?？偟膩砜矗捎谏唐纷≌セ俣融吘?，去化周期逐漸加長，相比之下，大部分城市計劃土地供應(yīng)量是偏寬裕的，尤其是受疫情影響較嚴(yán)重的三四線，土地供應(yīng)過量的城市比重更高。

??3.1大部分一二線城市供地計劃保持適度充裕，去化壓力下鄭州、廈門等城市縮減宅地供應(yīng)（節(jié)選）

??為了對各城市的供地計劃做出合理評價，我們依據(jù)各城市商品住宅的去化周期對其進(jìn)行衡量。總的來看，疫情影響之下，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2020年大多數(shù)城市的供地計劃是相對寬裕的，超八成城市供應(yīng)量是符合或過量的，僅有福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。具體來看：

??第一，供地明顯過量的城市有長春、蘭州、沈陽。

??第二，近六成城市的宅地計劃供應(yīng)量是適度的，這類城市可以分為三類：

??第三，福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。

??3.2熱點三四線宅地供應(yīng)更為寬裕，安慶、蕪湖等地供應(yīng)明顯過量（略）

??04

??總結(jié):土地供應(yīng)保持適度充裕

??深、寧、杭等城市將迎來更多拿地機會

??受疫情影響，大部分城市在2月份一度中止或延后土地供應(yīng)，土地供應(yīng)節(jié)奏受到較大影響，但就上半年來看，整體供地量同比下滑一成，但熱點城市供應(yīng)多超去年同期。為了保障土地市場穩(wěn)定運行，大量的優(yōu)質(zhì)地塊集中入市，過半地塊出讓底價上調(diào)，長三角城市起拍價上漲明顯，在融資逐漸寬松利好之下，溢價率年內(nèi)持續(xù)走高；四成城市地價創(chuàng)三年新高，一二線城市在“限價”背景下地價難創(chuàng)新高，天津地價持續(xù)回調(diào)；三四線城市6月地價再站高位，其中長三角三四線城市地價上漲明顯，建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著。

??而對于接下來的供地動向，結(jié)合各城市供地計劃來看，全年宅地供應(yīng)指標(biāo)相對充裕，大部分城市下半年供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快。具體到各能級城市來看，一線城市下半年供給節(jié)奏還會加快，“寬供應(yīng)”下上海成交量還會進(jìn)一步上升；二線城市土地供應(yīng)量仍將保持充裕，但長春、蘭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風(fēng)險；熱點三四線中半數(shù)拿地機會值得關(guān)注，具有規(guī)劃、人口等利好的佛山、南通安全系數(shù)最高。

??4.1一線城市下半年供給節(jié)奏還會加快，“寬供應(yīng)”下上海成交量有望進(jìn)一步上升（略）

??4.2二線城市土地供應(yīng)量保持充裕，但長春、蘭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風(fēng)險

??二線城市方面，首先，在土地供應(yīng)總量方面，根據(jù)已公布2020年供地計劃的城市來看，過半城市增加了土地的供應(yīng)量，尤其是長春、蘭州、沈陽等西北和東北城市，增幅更是突出，相比之下，經(jīng)濟(jì)水平較高的杭州、蘇州、寧波等長三角熱點城市土地供應(yīng)量較去年保持穩(wěn)定，漲跌幅多在±5%之間，結(jié)合其去化周期來看，供地保持合理充裕；僅有去化壓力明顯增加的鄭州、福州、武漢、廈門等少數(shù)城市宅地供地計劃明顯減少，拿地成本有上升的風(fēng)險?？紤]到相當(dāng)一份城市是在疫情爆發(fā)之初出臺的供地計劃，對經(jīng)濟(jì)、就業(yè)將要遭遇的困難估計只是初步判斷，為了激發(fā)投資活力，很多城市有可能會進(jìn)一步增加土地供應(yīng)規(guī)模。就此來看，二線城市的土地供應(yīng)量在今年仍將保持較為充裕的水平。

??綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節(jié)奏、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮，人口流入量較大的二線城市如杭州、寧波、南寧、合肥等城市更值得關(guān)注，盡管近期地價上漲，但尚未突破歷史高點，盈利空間尚能保證，同時商品住宅去化速度均在8個月以下，再加上全年供應(yīng)變化不大，下半年供地還比較充裕。當(dāng)然，對于市場高熱而土地供給指標(biāo)縮減的廈門、福州這類城市，需要注意拿地成本增加的風(fēng)險。

??還有一類城市也應(yīng)當(dāng)注意，即有庫存上升風(fēng)險的城市，如長春、蘭州、沈陽等，去化周期均在20個月左右，這些城市今年計劃供地量大幅增加，但住宅市場表現(xiàn)卻不如人意，以長春為例當(dāng)前的商品住宅去化周期高達(dá)21.5個月，去化壓力較大，潛在高庫存風(fēng)險。

??4.3熱點三四線拿地機會值得關(guān)注，佛山、南通安全系數(shù)最高（略）