[克而瑞]金融監(jiān)管持續(xù)升級，哪類土地依然會是“硬通貨”?

??導 讀 

??金融監(jiān)管升級之下整體市場熱度難再上漲。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??2020年8月末，“三道紅線”橫空出世，將房地產(chǎn)融資監(jiān)管對象由融資渠道轉(zhuǎn)向融資主體，進而精準監(jiān)測及規(guī)范房企融資行為，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的降杠桿。2020年12月31日，人民銀行、銀保監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業(yè)金融機構(gòu)劃分五檔，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線，進一步加強了對房企融資供給端的限制，房地產(chǎn)融資難度再度提升。在融資偏緊的大環(huán)境下，房企拿地的積極性受到較大影響。這種背景之下，哪些城市依舊是房企關(guān)注的重點？哪類土地依然是“硬通貨”？

??01

??整體表現(xiàn)：
??“三道紅線”影響下四季度溢價率明顯下滑
??新規(guī)出臺后熱度延續(xù)低位

??受8月20日“三道紅線”融資試點新政的影響，房企融資渠道明顯收緊，四季度土地市場成交溢價率明顯下滑，降至12.0%，已經(jīng)瀕臨一季度的“冰點值”。2020年最后一天，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布了房地產(chǎn)貸款新規(guī)，限定了不同檔次銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比上限，當前房企融資遭遇了供需雙向更加嚴格的監(jiān)管，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。在此影響之下，土地市場熱度整體延續(xù)了四季度的低位運行，1月上半月整體溢價率約為12.3%，與四季度平均水平基本持平。

??02

??城市差異:杭州、福州、南通熱度依然居高不下
??溢價率依然在20%以上

??對比“三道紅線”出臺前后典型一二線城市的市場熱度來看，根據(jù)溢價率變動幅度，我們將這些城市分為三類：

??第一類，溢價率明顯上升的城市，典型如西安、銀川兩個城市，“三條紅線”出臺之后溢價率的增幅均在30個百分點以上。究其原因，很大程度上受供地質(zhì)量和供地節(jié)奏的影響，以西安為例，“三條紅線”出臺后，定位高、配套完善的高新區(qū)CID板塊迎來多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價率在該板塊拿地，當然不僅于此，西咸新區(qū)分別于8月末、12月末進行了兩場大規(guī)模土拍，溢價率也是居高不下。銀川與之類似，有優(yōu)質(zhì)地塊供應大增的影響下，四季度溢價率明顯提升。

??第二類，市場熱度變化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等城市，溢價率變動幅度在±2個百分點以內(nèi)，“三道紅線”融資新規(guī)對其土地市場的影響并未顯現(xiàn)，其中杭州和福州兩城的溢價率還有小幅上漲，溢價率還保持在20%以上。三四線城市之中，與之類似的城市還有南通，金融新政加碼之后，溢價率依然居高不下。

??第三類則是溢價率明顯下調(diào)的城市，典型如北京、南寧、沈陽、成都、廈門、貴陽和合肥等城市，溢價率跌幅多在10個百分點以上。造成這一現(xiàn)象的原因主要是由于優(yōu)質(zhì)地塊供地節(jié)奏以及出讓底價的不斷攀升造成的；以廈門為例，2020年全年島內(nèi)共成交了4宗宅地，“三條紅線”出臺之前后，分別成交了2宗，但首宗成交地塊建面超后面三宗總和，此外，在限價不變的情況之下，出讓底價樓板價也在不斷的提升，因而造成了溢價率的下滑。

??值得注意的是，不僅僅是廈門，杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價、競自持和搖號政策的影響，溢價率一定程度上被低估。尤其是近期土地市場熱度較高的杭州，金融監(jiān)管再度升級之后的1月上半月，“最高限價+競自持”依然成為杭州土拍市場的常態(tài)，在不計入自持成本的情況下，這半個月杭州溢價率已經(jīng)升至25%，較“三條紅線”新政出臺之前的溢價率已經(jīng)上升了4個百分點。

??03

??地塊特征：主城區(qū)涉宅地塊仍是焦點
??越貴的地、競拍熱度越高

??單就房地產(chǎn)金融新政落地之后的1月上旬土地市場來看，市場熱度較12月還有一定程度的上漲，流拍率較2020年底也有一定程度地緩和。究其原因，主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量優(yōu)質(zhì)宅地，出現(xiàn)一波土拍“小高峰”。在金融盡管層層升級的大背景之下，依然有部分地塊是房企競相追逐的“香餑餑”。下面，我們將從地塊分布、區(qū)位特征、地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價水平等多個方面，對這些高溢價地塊進行梳理分析，主要特點如下：

??第一，從城市分布來看，高度集中在長三角區(qū)域，尤其是斷供較久的杭州高溢價地塊數(shù)量尤其多。一二線城市中，高溢價或最高限價成交的土地有26宗，其中杭州占據(jù)六成之多，有高達17宗，除三宗商辦地塊外，其余14宗均是以“最高限價+競自持”競得，市場表現(xiàn)亮眼，最高限價成交已然成為常態(tài)；其次是成都，有7宗之多，也均為最高限價+競配建競得；不過考慮到成都最高限價溢價率多為15%，因此實際上市場熱度不及杭州。此外，寧波和南寧分別有1宗。三四線城市中，湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數(shù)。

??第二，從區(qū)域和地塊屬性上來看，大部分地塊均位于主城區(qū)的涉宅地塊。當然對于部分市場熱度較高、前景較佳的城市，郊縣以及商辦地塊熱度依然較高。典型如杭州，蕭山多宗土地以“最高限價+競自持”成交，溢價率均超29%。此外，杭州商辦地塊熱度也處于高位，尤其是江干區(qū)景芳三堡單元商業(yè)地塊最熱，由濱江集團溢價122.3%奪得，同位于江干區(qū)的彭埠單元商業(yè)地塊由杭州中豪置業(yè)溢價60.2%競得，整體市場熱度維持在較高位。

??第三，從建筑體量上來看，建面多在5-10萬m2之間，規(guī)模適中。這類地塊既可以成片開發(fā)，又不至于因為成本過高給企業(yè)造成較大的資金壓力，大部分地塊的總價都在20億元以下。當然也有例外，由于杭州地價水平相對較高，成交總價相對也較高，譬如濱江和榮盛分別在蕭山區(qū)、濱江區(qū)競得的兩宗地總價均超40億元。

??第四，從配建情況來看，一二線熱點城市多需要配建或者自持一定的比重，三四線城市一般不涉及配建。譬如杭州，無論是濱江、拱墅和江干等主城區(qū)，還是蕭山、富陽、臨安等郊縣，14宗宅地均需要一定比例的自持。此外，從價格水平來看，高溢價地塊通常是地價水平較高的地塊，呈現(xiàn)出“越貴越買”的趨勢。反之，地價越便宜反而鮮有被看好，通常是底價成交。

??04

??金融監(jiān)管升級之下整體市場熱度難再上漲
??杭州、寧波等主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊熱度仍將延續(xù)

??綜上，盡管房地產(chǎn)金融政策再度升級，房企融資難度進一步提升，但從1月上半月市場表現(xiàn)來看，市場明顯走冷的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，反而在優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，市場熱度較12月還有小幅回升。究其原因，雖然房地產(chǎn)金融新政會對房企的融資環(huán)境造成一定的壓力，但此次土拍恰逢2021年新年開始，受資金回籠、結(jié)算周期等影響，這時候房企資金較為充裕的時期，拍地積極性有了明顯提升，尤其是“斷供”一月有余的杭州，土地市場熱度明顯提升，“最高限價+競自持”基本成為常態(tài)。

??長期來看，考慮到中央多次強調(diào)“房住不炒”，“三道紅線”還將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，企業(yè)拿地態(tài)度將會更加謹慎，全年土地市場熱度大概率難再上漲。

??當然，熱點城市區(qū)位好、配套佳、規(guī)模適中的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，依然是房企關(guān)注的重點，尤其是那些具有規(guī)劃利好的城市，譬如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市，依舊是房企競相追逐的重點，尤其是地價水平相對較高的稀缺宅地，競拍熱度還會延續(xù)高位。