[克而瑞]土地周報(bào)|土地成交量平價(jià)升，溢價(jià)率環(huán)比明顯上漲 (1.18-1.24)

??2021年第5周（2021年1月25日-2021年1月31日），重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓保持快節(jié)奏，如北京、南京、蘇州、寧波等城市均有多宗條件較佳的土地出讓，吸引了多家房企競(jìng)拍，并最終以高溢價(jià)率成交。在此影響下，本周重點(diǎn)城市的成交樓板價(jià)較上周明顯上漲，溢價(jià)率也因此上升至17.3%的高位。不過，由于臨近春節(jié)，重點(diǎn)城市的土地成交量并未出現(xiàn)月末翹尾的現(xiàn)象，本周成交量和上周相比基本持平。

??土地政策

??推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置

??積極探索農(nóng)村集體建設(shè)用地入市

??1月末，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)體系行動(dòng)方案》。《方案》中提及，將進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地要素市場(chǎng)化配置，完善建設(shè)用地市場(chǎng)體系，積極探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，并將開展土地指標(biāo)跨區(qū)交易試點(diǎn)。

??土地供應(yīng)

??掛牌量緩步回升

??深圳推出一宗住宅用地

??供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市土地掛牌量緩步回升，本周重點(diǎn)城市總供應(yīng)建面為903萬平方米。各能級(jí)城市中，僅二線城市供應(yīng)量環(huán)比上漲，一線城市和三四線城市掛牌量均不敵上周。具體來看，一線城市本周共計(jì)推出2宗地，廣州和深圳各一宗，其中深圳掛牌地塊為龍華民治街道的商住用地，掛牌起始價(jià)22.32億元，廣州推出地塊位于海珠區(qū)琶洲板塊，為商辦用地，該地塊需引進(jìn)企業(yè)總部。二線城市中，杭州和鄭州的掛牌量均超過了100萬平方米，其中杭州共推出2宗地，為余杭西站南北站城綜合體項(xiàng)目建設(shè)用地，總起價(jià)53.77億元。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，東莞、溫州等熱點(diǎn)城市的推地量相對(duì)較高，其余城市的供應(yīng)量均處于較低水平。

??土地成交

??成交建面環(huán)比持平

??北京、南京拍地金額破百億

        成交方面。本周重點(diǎn)城市成交建面和上周大致持平，總成交建筑面積為1142萬平方米；不過，成交金額卻在蘇寧杭等長(zhǎng)三角二線多宗土地成交的帶動(dòng)下環(huán)比上漲三成，重點(diǎn)城市的成交總金額達(dá)848億元，土地成交平均價(jià)格也受此影響明顯上漲，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)環(huán)比上漲33%，平均樓板價(jià)達(dá)7426元/平方米。

       各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中二線城市本周成交建面大增，成為本周成交主力。具體來看，一線城市本周成交建面為130萬平方米，共計(jì)成交15宗地，上海8宗、北京4宗、廣州3宗；其中，上海成交8幅地有6幅為商辦用地，其余2宗為住宅用地，均位于浦東，由龍光和陸家嘴分食；北京成交4宗地中有3宗為不限價(jià)商品宅地，由合生、保利+金地、中建分別競(jìng)得，總成交金額達(dá)108億元；廣州則僅成交了3宗商辦用地，分別位于黃埔區(qū)和白云區(qū)，均為底價(jià)成交。二線城市中，長(zhǎng)三角二線表現(xiàn)仍最為突出，南京、蘇州、寧波、杭州均有多宗土地成交，其中南京共成交了14宗地，共攬金100億元，成交金額緊隨北京。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅徐州和清遠(yuǎn)的成交量超過50萬平方米，其余城市的成交量較少。

??市場(chǎng)熱度

??長(zhǎng)三角城市優(yōu)質(zhì)土地集中成交

??溢價(jià)率環(huán)比明顯上漲

??成交溢價(jià)方面。受南京、寧波、蘇州等長(zhǎng)三角城市持續(xù)有優(yōu)質(zhì)土地出讓影響，本周土地成交溢價(jià)率環(huán)比上周明顯上漲，增至17.3%。各能級(jí)城市的成交溢價(jià)率也均呈環(huán)比上漲趨勢(shì)，其中一線城市的成交溢價(jià)率回升至8%，主要得益于北京、上海有數(shù)宗溢價(jià)成交地塊拉動(dòng)；二線城市中雖然多個(gè)城市均有土地以高溢價(jià)成交或觸及上限價(jià)，但受控溢價(jià)影響，本周成交溢價(jià)率僅小幅微漲至16%；三四線城市則在義烏、金華、溫州等長(zhǎng)三角城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的影響下，本周溢價(jià)率突破30%，達(dá)到去年四季度以來的最高點(diǎn)。

      土地流拍方面，由于月末往往是拍地的高峰期，本周流拍地塊幅數(shù)較上周有所增加。具體來看，本周重點(diǎn)城市土地流拍幅數(shù)增至13幅，土地流拍率也因此回升至8.6%，雖然和上周相比明顯上漲，但就近一年情況來看，仍位居較低水平。結(jié)合流拍地塊所在區(qū)位來看，這些地塊仍集中于三四線的郊縣，如清遠(yuǎn)佛岡、江門開平等。

??周度Top5

??熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市

??入榜地塊多為高溢價(jià)成交

       近來，以長(zhǎng)三角城市為代表的熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓節(jié)奏不斷，本周更是有北京、溫州、義烏等城市核心位置的優(yōu)質(zhì)宅地入市成交，吸引了多家房企前來競(jìng)拍。以本周成交總價(jià)TOP5地塊來看，僅有北京順義新城一宗地的成交溢價(jià)率低于10%，其余地塊的成交溢價(jià)率多在20%以上，其中義烏北苑街道的優(yōu)質(zhì)宅地更是吸引了近20家房企競(jìng)拍，最終成交溢價(jià)率更是高達(dá)77%，房企拿地積極性仍然較高。

       單價(jià)榜單方面，本周成交單價(jià)最高的地塊為北京大興舊宮南郊棚改地塊，吸引了16家房企競(jìng)拍，最終由合生成功競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)34998元/平方米；門檻地塊位于天津南開區(qū)，地塊周邊配套資源比較優(yōu)質(zhì)，且多年無新房供應(yīng)，因此吸引了9家房企競(jìng)拍，最終由旭輝成交競(jìng)得，成交樓板價(jià)為24376元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??合生最高限價(jià)+自持21%奪大興舊宮棚改地

??地塊分析

??1月26日，北京2021年首次大規(guī)模土拍開拍。本次拍賣，北京共有3宗不限價(jià)住宅用地出讓，分別位于大興和順義，吸引了22家房企前來競(jìng)拍，最終3宗地全部成功出讓，共攬金108億元。在3宗地中，競(jìng)拍熱度最高的當(dāng)屬大興舊宮地塊，共吸引了16家房企前來競(jìng)拍，最終由合生創(chuàng)展以46.57億元的上限價(jià)及自持21%的條件競(jìng)得，成交樓板價(jià)為34998元/平方米。 

??據(jù)地理位置來看，該宗地靠近五環(huán)，并且地塊旁就是8號(hào)線德茂站，無論是自駕還是公交出行均十分便捷。目前項(xiàng)目周邊已有多個(gè)品牌房企的項(xiàng)目，商業(yè)、教育等多重配套也日益完善：商業(yè)方面，地塊附近主要以周邊社區(qū)的底商為主，能基本滿足日常生活需求；教育方面，地塊方圓2公里內(nèi)幼兒園、中小學(xué)教育配套均有。周邊市場(chǎng)方面，項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)有5個(gè)新房樓盤在售，部分項(xiàng)目成交價(jià)格已達(dá)6萬元/平方米之上，次新房的價(jià)格也在6萬元/平方米左右，而隨著舊宮板塊棚改的推進(jìn)，各類規(guī)劃、配套逐漸落地，板塊未來仍有較大的升值空間；就此來看，未來項(xiàng)目入市仍有一定盈利空間。