[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交量價(jià)齊升(6.21-6.27)

2021-06-29 11:16:03來源:克而瑞研究中心

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-06-29
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2021年第26周(2021年6月21日-2021年6月27日),因上海、武漢和徐州集中土拍影響,本周重點(diǎn)監(jiān)測城市成交建面進(jìn)一步走高,地價(jià)也受優(yōu)質(zhì)土地出讓占比提升而環(huán)比回升。22城集中土拍方面,上海于本周完成首場集中土拍,合計(jì)成交31宗商品住宅用地,總成交金額達(dá)773億元;22城中最后供地的武漢也在本周開啟了首場集中土拍,但由于出讓地塊中多有產(chǎn)業(yè)引入等要求,多數(shù)地塊以底價(jià)成交,平均溢價(jià)率約為10%。

??土地政策

??深圳將加快加大重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目用地供應(yīng)

??今年宅地供應(yīng)量首次占計(jì)劃的32.1%

??6月22日,深圳市政協(xié)副主席、深圳市規(guī)劃和自然資源局黨組書記、局長王幼鵬稱,2021年深圳將進(jìn)一步加大加快住房、教育、醫(yī)療等民生重點(diǎn)領(lǐng)域項(xiàng)目用地的新增供給和存量土地提質(zhì)增效。結(jié)合深圳市2021年供地計(jì)劃來看,深圳今年土地計(jì)劃供應(yīng)量達(dá)363.3公頃,占供地計(jì)劃總量的32.1%,較2020年提升了91%。

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??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模低位運(yùn)行

??商辦成為供應(yīng)主力

??供應(yīng)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測城市土地供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行,總掛牌量742萬平方米,較上周有所回升,但仍處于近一年較低水平。結(jié)合土地用途來看,受多城市宅地集中出讓影響,商辦用地成為本周供應(yīng)主力,占比超過五成。具體到各能級(jí)城市來看,一線城市本周零供應(yīng);二線城市中,僅南昌、大連、太原有數(shù)宗宅地供應(yīng),其余城市推出地塊多為商辦;重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中,供應(yīng)規(guī)模最高的城市是湛江,共有127萬平方米土地推出,涉及4宗宅地,此外,臺(tái)州、佛山的供應(yīng)量也超過了50萬平方米,供應(yīng)地塊也多為住宅用地。

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??土地成交

??上海、武漢、徐州集中拍地

??拉動(dòng)成交規(guī)模繼續(xù)上漲

??成交方面。在上海、徐州完成首輪集中土拍、武漢開啟首場集中供地的影響下,本周重點(diǎn)監(jiān)測城市成交面積較上周進(jìn)一步上漲,總成交建筑面積達(dá)2330萬平方米,環(huán)比上漲17%,同比也上漲了38%;成交金額也隨之上升,總成交金額達(dá)1672億元,同環(huán)比漲幅均在四成以上;價(jià)格方面,由于上海商品宅地多在本周開拍,加之成交主力武漢也在前兩日集中土拍中出讓來了多宗主城高價(jià)地,平均地價(jià)得以回升,環(huán)比上漲22%至7178元/平方米,同比亦上漲了5%。

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??分能級(jí)來看。一線城市中,唯一有土地出讓的上海共成交了18宗地,均為首批集中出讓地塊;本周出讓的18宗地塊均收到了多家房企的報(bào)價(jià),如寶山羅店地塊有18家房企報(bào)價(jià),青浦趙巷地塊也吸引了12家房企報(bào)價(jià),競爭較為激烈,最終18宗地全部溢價(jià)成交,平均溢價(jià)率接近9%。二線城市中,開啟首輪集中拍地的武漢成交面積居首,兩日土拍共出讓了40宗地,合計(jì)攬金超457億元,其中洪山、東西湖均有單價(jià)地王誕生,優(yōu)質(zhì)土地競爭激烈。三四線城市中,采取集中供地的徐州也開啟了首場集中供地,本次集中土拍徐州共有20宗地出讓,最終全部出讓,萬科、中海、保利等均有所獲。

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??市場熱度

??溢價(jià)率環(huán)比回漲

??長三角仍是最大熱源

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交溢價(jià)率達(dá)12%,較上周回升了4個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率的上漲主要得益于徐州、義烏等成交量較大的長三角城市土拍高熱拉動(dòng),以本周集中供地的徐州為例,出讓的20宗地中有19宗以搖號(hào)成交,平均溢價(jià)率達(dá)26%。

??土地流拍方面。由于本周成交主力多為房企重點(diǎn)布局城市,流拍幅數(shù)較上周明顯減少,流拍率也回歸至10%以下,僅為7.4%。從土地流拍原因來看,僅有少數(shù)地塊因是商辦用地或保障房用地而遭遇流拍,其余地塊多是由于政府主動(dòng)撤牌所致。

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??周度TOP5

??上海包攬成交單價(jià)TOP5

??入榜地塊均進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間

??本周,多個(gè)熱點(diǎn)城市重啟土地出讓,除集中供地的上海、武漢和徐州外,中山、佛山、義烏等熱點(diǎn)城市也均有優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。以本周成交總價(jià)TOP5地塊來看,入榜地塊均為區(qū)位優(yōu)越的重磅地塊,如位于中山馬鞍島的“未來之門”項(xiàng)目用地,作為中山城市新中心的未來門戶,該地塊起拍價(jià)就刷新了中山市歷史成交地塊總價(jià)紀(jì)錄,最終由萬科聯(lián)合深業(yè)以82億元的總價(jià)競得,成為中山新的總價(jià)地王。

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??單價(jià)榜單方面。本周成交單價(jià)TOP5地塊仍被上海所包攬。不過相比上周上海入榜地塊,由于土地出讓條件明顯減少,本周入榜地塊競爭熱度明顯更高,5宗地均吸引了7家及以上的房企參拍,并全部進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間。

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??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??碧桂園“0差價(jià)”競得寶山新江灣社區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地

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??地塊分析

??6月25日,為期6天的上海集中土拍終于落下帷幕。在當(dāng)日出讓的3宗地中,位于寶山新江灣社區(qū)的純宅地最為優(yōu)越,位于黃浦江畔,毗鄰復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū),區(qū)位優(yōu)勢顯著,吸引了7家房企參拍,最終在一次報(bào)價(jià)區(qū)間中由碧桂園以33.28億元的總價(jià)成功競得,平均樓板價(jià)49046元/平方米,溢價(jià)率8.99%。 

??詳細(xì)來看該地塊的條件。據(jù)地理位置來看,地塊位于中外環(huán),擁有一線江景優(yōu)勢,同時(shí)宗地還靠近軍工路、逸仙高架路等多條城市主干道,臨近地鐵3號(hào)線淞發(fā)路站和10號(hào)線國帆路站,交通出行也十分便捷。目前,地塊所在片區(qū)已經(jīng)有多家品牌房企入駐,各項(xiàng)配套也在逐步完善:商業(yè)方面,地塊周邊多以附近小型商業(yè)為主,不過5站地鐵即可達(dá)五角場商圈;教育方面,地塊周邊學(xué)校較少,不過臨近地塊將建設(shè)一所九年一貫制學(xué)校,教育短板將在未來能夠得到解決。周邊樓市方面,地塊所在的板塊在售項(xiàng)目較少,于去年開盤的上港星河灣成交均價(jià)已達(dá)7.3萬元/平方米,和地塊成交樓板價(jià)相比利潤空間較足。

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