[克而瑞]多城二輪集中供地規(guī)則調(diào)整（2021年8月）

??2021年8月，受多個(gè)重點(diǎn)城市集中土拍延期影響，本月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)仍在低位運(yùn)行。同時(shí)，在熱點(diǎn)三線跟進(jìn)調(diào)整土拍規(guī)則的影響下，市場(chǎng)熱度也保持在低位運(yùn)行，溢價(jià)率已經(jīng)降至2020年以來(lái)的最低點(diǎn)，流拍率更是連續(xù)三月走高，本月升至18%的高位。

??雖然成交量維持在低位，但此前中止土拍的城市重新掛牌二輪集中出讓地塊，北京、廣州、成都等7個(gè)城市也推出了第二批集中出讓地塊。同時(shí)，這些城市也跟進(jìn)調(diào)整了二輪集中供地規(guī)則，如深圳、廣州等溢價(jià)率上限較高的城市紛紛降低了地塊溢價(jià)上限，福州、沈陽(yáng)、天津等取消了競(jìng)配建（自持），以進(jìn)一步穩(wěn)定實(shí)際地價(jià)。

??供應(yīng)走勢(shì)

??多城發(fā)布第二輪集中供地公告

??本月土地供應(yīng)端迎來(lái)“井噴期”

??供應(yīng)方面。包括此前中止掛牌的深圳、杭州和青島，本月共有10個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布了二輪集中出讓地塊公告，在此影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比大漲27%至26102萬(wàn)平方米，同比亦有兩成的漲幅。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，掛牌量均呈增加之勢(shì)，其中近期供應(yīng)明顯縮量的三四線城市本月土地掛牌量也有16%的漲幅。

??重點(diǎn)城市集中供地方面，8月份以來(lái)共有10個(gè)城市發(fā)布了第二批集中供地公告，其中深圳、杭州和青島均為重新掛牌，除青島重新掛牌幅數(shù)縮減了13幅外，深圳和杭州的重新掛牌量和此前無(wú)變化；北京、廣州、南京、合肥、武漢、成都和重慶等7個(gè)城市也于本月推出了二批次集中出讓地塊，除北京、合肥和成都的供應(yīng)量較首批次增加外，其余4個(gè)城市二批次供應(yīng)量均較首批有所減少?？紤]前期延期的天津、濟(jì)南、福州、蘇州和沈陽(yáng)等城市，下月將有11個(gè)城市進(jìn)行二輪集中土拍。值得注意是，包括延期的天津、福州等城市，重點(diǎn)城市的二輪集中供地規(guī)則也較首輪明顯調(diào)整，調(diào)整方向也大致和此前坊間傳言的重點(diǎn)城市集中供應(yīng)新要求相契合，包括單宗地塊溢價(jià)率不超過(guò)15%、取消競(jìng)配建并以搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)、競(jìng)品質(zhì)等方式?jīng)Q定最終競(jìng)得人、加強(qiáng)房企購(gòu)地資格和購(gòu)地資金審查等。在此影響下，重點(diǎn)城市拿地成本或?qū)⒊霈F(xiàn)一定的下調(diào)。

??成交走勢(shì)

??多城土拍延期致成交規(guī)模低位運(yùn)行

??平均地價(jià)亦同步環(huán)比走低

??成交方面，受多個(gè)重點(diǎn)城市集中土拍延期影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模較上月繼續(xù)下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積達(dá)11769萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅更是超過(guò)3成。分能級(jí)城市來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)不一，除一線城市外，二、三線城市成交規(guī)模環(huán)比均明顯下滑，尤其是二線城市，由于重點(diǎn)城市無(wú)一集中拍地，因此其成交規(guī)模降幅尤為突出，環(huán)比降幅接近三成。重點(diǎn)城市集中拍地方面，本月僅無(wú)錫如期完成了二輪集中土拍；在溢價(jià)率上限進(jìn)一步降低并以“限地價(jià)+搖號(hào)”方式競(jìng)拍的影響下，無(wú)錫二輪土拍熱度較首輪明顯降低，供應(yīng)的23宗共成功出讓22宗、流拍1宗，共攬金262億元，平均溢價(jià)率為4%。

??價(jià)格方面，受高價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地成交占比進(jìn)一步下降影響，平均地價(jià)較上月進(jìn)一步走低，8月份平均樓板價(jià)環(huán)比下降6%至2387元/平方米，同比也下降了12%。各能級(jí)城市本月成交地價(jià)也均不敵上月，其中一二線城市的平均地價(jià)因商辦成交占比仍維持在高位影響，環(huán)比進(jìn)一步回落，和去年同期相比降幅也均在三成以上；在熱點(diǎn)城市土地側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入的影響下，三四線城市平均地價(jià)環(huán)比也下降了6%，平均樓板價(jià)為2266元/平方米，已回落至二季度之前的水平，但和去年同期相比仍上漲了37%。

??市場(chǎng)熱度

??土拍規(guī)則全面升級(jí)

??溢價(jià)率創(chuàng)下2020年以下新低

??市場(chǎng)熱度方面。由于熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加強(qiáng)了溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯減少，因此本月溢價(jià)率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)，降至8.1%，創(chuàng)下2020年以來(lái)的最低值。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率均呈下降趨勢(shì)，并且均降至10%以下。其中一線城市在無(wú)宅地出讓的情況下溢價(jià)率維持低位，本月平均溢價(jià)僅有0.7%；二線城市由于優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，土拍熱度也明顯下滑，溢價(jià)率環(huán)比上月下降了11.2個(gè)百分點(diǎn)，降至7.1%；而作為成交主力的三四線城市，在熱點(diǎn)三四線城市紛紛升級(jí)競(jìng)拍規(guī)則、強(qiáng)化地價(jià)、溢價(jià)率管控的影響下，溢價(jià)率連續(xù)多月走低，本月平均溢價(jià)率更是降至8.6%的低位。

??土地流拍方面。由于多城集中土拍延期影響，本月商辦地塊占比占據(jù)高位，加之熱點(diǎn)三線城市優(yōu)質(zhì)地塊入市比例也明顯減少，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象較上月進(jìn)一步加劇。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，本月土地流拍率環(huán)比上漲2個(gè)百分點(diǎn)增至18%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。值得注意的是，不僅是湛江、清遠(yuǎn)等低熱城市有土地流拍，溫州、義烏、金華等二季度熱點(diǎn)城市甚至也有地塊因無(wú)人報(bào)名而流拍，合肥長(zhǎng)豐、蚌埠等城市出現(xiàn)了未達(dá)底價(jià)而流拍的現(xiàn)象，政府預(yù)期與市場(chǎng)之間的分歧開(kāi)始凸顯。

??2021年8月，土地市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)控進(jìn)一步深入，多個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)整并升級(jí)了二輪集中土拍規(guī)則，熱點(diǎn)三四線城市也紛紛跟進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)地價(jià)、溢價(jià)率的管控。在此影響下，本月市場(chǎng)熱度仍然維持低位運(yùn)行，地價(jià)、溢價(jià)率均環(huán)比下滑，如無(wú)錫、嘉興等本月有集中土拍的城市，平均溢價(jià)率均在較低水平，并較此前集中土拍熱度出現(xiàn)明顯下滑。由此來(lái)看，在供地規(guī)則持續(xù)升級(jí)的大背景下，土地市場(chǎng)整體熱度將維持在低位運(yùn)行。不過(guò)，值得注意的是，雖然大部分集中土拍的重點(diǎn)城市取消了競(jìng)配建，但大部分地塊出讓門(mén)檻反而卻進(jìn)一步抬升，對(duì)拿地房企提出了更高的要求。對(duì)于財(cái)務(wù)指標(biāo)健康、資金面寬裕的參拍企業(yè)而言，自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步放大。典型如本次土拍搖號(hào)的無(wú)錫，出讓23宗地塊中有多宗地有附加投資、引入產(chǎn)業(yè)、配建租賃等要求，實(shí)際拿地門(mén)檻反而較首次有所提升。再如此前不限地價(jià)的重慶，二輪出讓地塊中雖然溢價(jià)率上限均未超過(guò)15%，但多宗地均帶有初始配建租賃住房的要求，拿地門(mén)檻反而較首輪有所抬高。