[中房研協(xié)]重點(diǎn)城市第二批集中供地陸續(xù)落幕，土地市場(chǎng)降溫明顯

重點(diǎn)城市第二批集中供地陸續(xù)落幕，土地市場(chǎng)降溫明顯

??【熱點(diǎn)聚焦】

??近日，杭州、武漢、北京、上海等熱點(diǎn)城市相繼開(kāi)展了第二批集中供地，同首批集中供地相比，此次土地市場(chǎng)表現(xiàn)明顯降溫。具體來(lái)看：

??武漢：第二批集中供地掛牌51宗，撤牌8宗，流拍3宗。成交土地40宗，較首批（49宗）下降18%；成交總價(jià)347.8億元，較首批（777.8億元）下降55%；成交建面576.7萬(wàn)平方米，較首批（960.5萬(wàn)平方米）下降40%；土地成交平均溢價(jià)率0.20%，較首批（9.3%）下降9.1個(gè)百分點(diǎn)。

??杭州：第二批集中供地掛牌31宗，撤牌7宗，流拍10宗。成交土地14宗，較首批（57宗）下降75%；成交總價(jià)257億元，較首批（1178億元）下降78%；成交建面174萬(wàn)平方米，較首批（757萬(wàn)平方米）下降77%；土地成交平均溢價(jià)率4.6%，較首批（26%）下降21.4個(gè)百分點(diǎn)。

??上海：9月13日，上海市發(fā)布公告，第二批集中供地中涉宅用地27宗。10月8日，上海市土地市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布消息，終止7宗地塊出讓。10月11日，2宗涉宅用地以底價(jià)成交。10月12日，9宗涉宅用地成功出讓，其中，3宗溢價(jià)率在8.9%-9.8%之間，6宗溢價(jià)率在0-3.1%之間。

??北京：據(jù)此前北京市規(guī)自委發(fā)布的公告，北京第二批集中供地中，涉宅地塊43宗。但截至10月11日，有25宗地塊無(wú)人報(bào)名，“棄牌率”超50%。11日晚間，北京市規(guī)自委發(fā)布公告，宣布將26宗地塊延期至下一批集中供地出讓。10月12日，北京市第二批集中供地線上出價(jià)截止。在有房企報(bào)名的16宗競(jìng)拍地塊中，5宗地塊底價(jià)成交，剩余11宗地塊于13日進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??多項(xiàng)成交數(shù)據(jù)下滑，重點(diǎn)城市第二批集中供地土地市場(chǎng)明顯降溫

??同首批集中供地相比，第二批集中供地土地市場(chǎng)表現(xiàn)全面降溫。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

??第一，土地撤牌或流拍宗數(shù)增加。武漢市首批集中供地55宗，54宗順利成交，僅1宗流拍，第二批集中供地“撤牌+流拍”達(dá)11宗，撤牌&流拍率上升至21.6%；杭州市首批集中供地57宗，全部成交，第二批“撤牌+流拍”達(dá)17宗，撤牌&流拍率達(dá)54.8%；上海、北京第二批集中供地雖未結(jié)束，但目前已公告分別有7宗、25宗地塊撤牌或延期出讓。此前，廣州、長(zhǎng)春、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南等多個(gè)城市也出現(xiàn)了撤牌和流拍地塊宗數(shù)增加、流拍率提升等情況。

??第二，土地溢價(jià)率進(jìn)一步降低。土地供應(yīng)“兩集中”通過(guò)將土地集中出讓，對(duì)房企進(jìn)行分流，可以有效降低土拍競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，控制土地溢價(jià)率。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年4月，監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率為25.4%，5-9月，土地溢價(jià)率分別為16.4%、12.8%、13.5%、8.1%、4.2%?？梢?jiàn)隨著重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”新政的推行，土地溢價(jià)率下降趨勢(shì)明顯，尤其近兩個(gè)月溢價(jià)率已回落至個(gè)位數(shù)。具體到城市，武漢市第二批集中供地溢價(jià)率0.2%，較首批下降了9.1個(gè)百分點(diǎn)，杭州市第二批集中供地溢價(jià)率4.6%，較首批下降了21.4個(gè)百分點(diǎn)。此前廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫、天津、青島、成都等城市第二批集中供地土地溢價(jià)率較首批也有不同程度下滑。

??第三，房企參與度降低，國(guó)企、央企成為拿地主力。第二批集中供地中，撤牌、流拍等情況頻發(fā)，其中一個(gè)主要原因就是房企參與度尤其是民營(yíng)企業(yè)參與度大大降低，導(dǎo)致很多地塊無(wú)人問(wèn)津。反觀國(guó)企、央企，則成為大部分城市第二批集中供地拿地主力。如：杭州第二批集中供地中，國(guó)企、央企拿地宗數(shù)占比超過(guò)六成（首批集中供地拿地占比不足兩成），武漢第二批集中供地競(jìng)得企業(yè)中，超半數(shù)具有國(guó)資背景，此前成都、廈門、蘇州、重慶等地央企、國(guó)企同樣是成交主力。

??土地市場(chǎng)遇冷的背后，反映的是房企“拿地能力”和“拿地意愿”雙降

??第二批集中供地遇冷的背后，反映的是當(dāng)前房企“拿地能力”和“拿地意愿”的下降。

??一方面，自“三道紅線”融資新規(guī)出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管不斷強(qiáng)化，如企業(yè)發(fā)債難度不斷加大，商票和拿地銷售比被納入監(jiān)管指標(biāo)體系，要求企業(yè)近三年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不能連續(xù)為負(fù)，企業(yè)商品房預(yù)售資金被嚴(yán)格監(jiān)管等，房企資金壓力不斷加大。部分城市要求房企必須用自有資金購(gòu)地并嚴(yán)查資金來(lái)源，更是進(jìn)一步限制了房企的拿地能力。另一方面，進(jìn)入2021年以來(lái)，中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控定位態(tài)度更加堅(jiān)決，不僅將調(diào)控深入至房企、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等，更是多次對(duì)調(diào)控不力城市進(jìn)行約談，并將其納入房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)名單。在中央督導(dǎo)下，地方紛紛收緊調(diào)控，“限價(jià)”“限售”“限貸”等政策層出不窮，導(dǎo)致房企銷售承壓，既影響了房企的資金回流，也降低了房企的投資信心，抑制了房企的拿地意愿。

??房企暫緩拿地，對(duì)企業(yè)本身、地方政府、房地產(chǎn)市場(chǎng)等都將產(chǎn)生重大影響

??土地儲(chǔ)備是房企重要的“生命線”。當(dāng)前大部分房企由于資金和調(diào)控壓力，被迫暫緩甚至是暫停拿地，對(duì)企業(yè)未來(lái)幾年發(fā)展無(wú)疑將產(chǎn)生重要影響，房企擬定戰(zhàn)略目標(biāo)或?qū)u趨保守。于市場(chǎng)而言，房企暫緩拿地將促使商品房供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系變化和房?jī)r(jià)波動(dòng)。于地方政府而言，若以土地出讓收入/地方財(cái)政收入作為地方財(cái)政依賴度，根據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，2020年，我國(guó)44個(gè)主要城市中，土地財(cái)政依賴度高于50%的城市有39個(gè)，其中有20個(gè)城市土地財(cái)政依賴度高于100%。由此可見(jiàn)，土地出讓收入依然是當(dāng)前地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，如果土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，將直接加劇地方政府財(cái)政緊張局面，不利于政府職能的實(shí)現(xiàn)。

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