[克而瑞]快評 | 22城之外集中供地的西安，二輪土拍熱度穩(wěn)中有降

??在信貸環(huán)境和政策環(huán)境雙重收緊的背景下，西安集中土拍熱度也迎來了意料之內(nèi)的下滑。

??為了控制市場熱度，在22個重點(diǎn)城市之外，西安、南通、徐州、金華等諸多熱點(diǎn)城市也采取了集中出讓的供地方式。在信貸環(huán)境收緊、樓市調(diào)控加壓的背景下，這些熱點(diǎn)城市集中土拍熱度如何？本文將以10月19日剛剛收官的西安第二次集中土拍表現(xiàn)為例,來看非熱點(diǎn)城市的土拍熱度變化。

??一、二輪供應(yīng)規(guī)模明顯上升

??供地新規(guī)下土拍熱度不及首輪

??西安第二次集中供地共推出45宗住宅用地，涉及32宗商品住宅用地和13宗安置及共有產(chǎn)權(quán)用地，總供應(yīng)建面達(dá)557萬平方米，較首次集中供應(yīng)量大幅上升。最終，45宗地中撤牌7宗、流拍1宗，順利成交37宗地，共攬金238億元。

??就土拍熱度來看，與集中土拍的重點(diǎn)城市一樣，西安第二輪集中土拍熱度也較首輪出現(xiàn)下滑。對比兩輪成交熱度指標(biāo)來看，西安第二輪集中土拍溢價率不到1%，較首輪大降了7個百分點(diǎn)，在供應(yīng)量大增的背景下，也僅有2幅地進(jìn)入搖號階段，比例較首次明顯下滑；土地流拍幅數(shù)也較首次明顯增加，考慮撤牌和中止出讓地塊，二輪流拍率達(dá)18%，較首輪實(shí)際流拍率也是上升的。

??土拍熱度的下滑，除了受行業(yè)大環(huán)境影響，與西安此次供地規(guī)則調(diào)整也有一定的關(guān)系。與其他城市一樣，西安此次集中供地也將溢價率上限設(shè)置在15%以內(nèi)，并要求房企不得以馬甲來圍地、購地需利用自有資金；另一方面，土地出讓條件也較首輪明顯增加，雖然取消了競自持，但所有商品住宅地塊出讓要求中均有5%或10%的自持要求，抬高了房企拿地成本。種種限制之下，房企拿地積極性明顯下滑，土拍熱度也自然隨之下調(diào)。

??龍湖成為本場土拍最大贏家

??但多數(shù)地塊仍靠國企托底

??拿地房企方面。就商品住宅用地來看，本次西安共成交了25宗商品住宅用地，其中主城區(qū)24宗、鄠邑區(qū)1區(qū)，總建筑面積為271萬平方米。其中龍湖以58億元的總金額包攬其中6宗，成為本場土拍中競得地塊數(shù)量最多的房企。

??不過，西安也并未能逃脫地方國企托底的“命運(yùn)”。從參拍房企來看，包括溢價成交地塊，多數(shù)地塊的參拍房企大多是地方國企，如高新創(chuàng)新區(qū)的5宗宅地的參拍房企中均有地方政府平臺公司。最終，西安本次集中出讓地塊中六成左右的地塊由央企、地方國企競得，拿地金額TOP5房企中4家均為央企、地方國企。外來規(guī)模民企中也僅龍湖有落子，而首輪有土地入賬的綠城、當(dāng)代、遠(yuǎn)洋等均未在本輪土拍拿地。

??宅地5%或10%自持硬要求下

??大部分地塊利潤空間仍較為充裕

??總體來看，西安此次土拍成交地塊熱度均不高，最終僅有2宗地進(jìn)入搖號，6宗地溢價成交。但由于商品住宅用地均有5%或10%的自持要求及異地配建公租房繳納資金要求，實(shí)際地價并未能明顯下調(diào)，熱點(diǎn)地塊的拿地成本仍在上漲。如進(jìn)入搖號階段的城北區(qū)QJ10-8-491地塊，其實(shí)際成交樓板價較周邊去年成交地塊的價格反而上漲了兩成左右。

??不過，在商品住宅限價有所上調(diào)的影響下，西安此次成交地塊的盈利空間仍比較充裕，成交商品住宅用地的地房比平均僅為0.46。以本次集中土拍溢價成交地塊為例來看，所有地塊的地房比基本都在0.6以下，包括搖號的浐灞生態(tài)區(qū)GW2-15-7地塊和城北區(qū)QJ10-8-491地塊，地房比分別為0.51和0.57，兩宗地的房地差也均在8000元/平方米以上，盈利空間較為可觀。

??房企拿地邏輯轉(zhuǎn)變

??供應(yīng)端管控重心也應(yīng)隨之調(diào)整

??在信貸環(huán)境和政策環(huán)境雙重收緊的背景下，西安集中土拍熱度也迎來了意料之內(nèi)的下滑。不僅西安，常州、揚(yáng)州、嘉興、金華等多個熱點(diǎn)三線城市的集中土拍亦不及上一輪。尤其是金華，市區(qū)第四批集中推出地塊在10月18日的出讓中僅有1宗底價成交，且由地方平臺國企競得，其余地塊均遭遇提前撤牌，而第一批集中成交地塊平均溢價高達(dá)49%，土拍熱度直接進(jìn)入寒冬。

??事實(shí)上，橫向?qū)Ρ燃型僚牡闹攸c(diǎn)城市來看，在多數(shù)重點(diǎn)城市二輪集中土拍撤牌與流拍比例飆升至30%以上的普遍現(xiàn)象下，西安此次集中土拍的撤牌與流拍地塊占比僅為18%，還有2宗地塊進(jìn)入搖號階段，土拍表現(xiàn)相較平穩(wěn)。這是由于西安出讓地塊的利潤空間都較為充裕，加之樓市成交量價持續(xù)平穩(wěn)，商品住宅庫存也處于低位，因此房企增儲意愿相對較強(qiáng)。而金華的遇冷除了由于行業(yè)整體環(huán)境下行外，也和地塊盈利空間仍十分稀薄有關(guān)。

??西安的平穩(wěn)和金華的大幅降溫也從側(cè)面表明了當(dāng)下房企拿地邏輯開始轉(zhuǎn)變，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向夯實(shí)利潤基礎(chǔ)面。在此影響下，這些非重點(diǎn)城市的供地政策也需做出相應(yīng)調(diào)整，為出讓地塊留出適宜的利潤空間，以適應(yīng)新的市場周期，避免流拍現(xiàn)象頻繁發(fā)生，影響市場預(yù)期平穩(wěn)。