[中房研協(xié)]寧波土地市場(chǎng)回暖，22城首年集中供地正式收官

??熱點(diǎn)聚焦

??1月18日，寧波市迎來第三輪集中供地出讓。本次掛牌38宗地塊，其中包括15宗商品住宅用地（含商住混合用地）、6宗租賃用地、16宗安置用地和1宗共有產(chǎn)權(quán)地塊，總出讓面積約143萬平方米，計(jì)容建筑面積約334萬平方米，總起拍價(jià)231.2億元。最終，38宗地塊全部成功出讓，累計(jì)出讓金額247.6億元，整體成交溢價(jià)率7.1%，較第二輪集中供地高6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，有5宗地塊達(dá)到了封頂價(jià)等待搖號(hào)決出競(jìng)得人。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??政策面持續(xù)改善、土拍規(guī)則松綁等因素助推寧波第三輪土拍回暖     

??從數(shù)據(jù)上來看，寧波市第三輪集中土拍較第二輪有所升溫，具體表現(xiàn)在成交面積及成交金額增長(zhǎng)、流拍率降低、整體成交溢價(jià)率提高等，這主要跟自身土拍規(guī)則調(diào)整、外部市場(chǎng)環(huán)境改善等有關(guān)。

??土拍內(nèi)容及規(guī)則調(diào)整方面，第一，4宗第二輪集中供地流拍地塊重新掛牌，其中3宗地塊起拍價(jià)下降，降幅在1000-1500元/㎡之間；第二，部分地塊新房限價(jià)上調(diào)，其中華光城地塊增加了“定品質(zhì)”要求，新房毛坯限價(jià)由二批次的30400元/㎡上調(diào)至37600元/㎡，上調(diào)了7200元/㎡；第三，采用用地意向預(yù)申請(qǐng)制度，房企可提前勾地。若預(yù)申請(qǐng)人競(jìng)得該預(yù)申請(qǐng)地塊，土地成交款尾款可在正式出讓公告規(guī)定的時(shí)間基礎(chǔ)上延遲4個(gè)月繳清；第四，第三批次集中供地中優(yōu)質(zhì)地塊相對(duì)較大，其中鄞州區(qū)出讓地塊達(dá)16宗，由于該區(qū)商品房庫(kù)存較低，市場(chǎng)預(yù)期較好。

??外部市場(chǎng)環(huán)境改善方面，自2021年四季度以來，中央層面持續(xù)釋放維穩(wěn)樓市的信號(hào)。12月中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在研究2022年經(jīng)濟(jì)工作中明確指出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，為2022年樓市定下了基調(diào)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融環(huán)境出現(xiàn)邊際寬松。央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)，要保障個(gè)人住房合理信貸需求，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放等。

??集中供地元年，22個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)經(jīng)歷“由夏入冬”     

??隨著寧波市第三輪集中供地落幕，22個(gè)重點(diǎn)城市首年集中供地全部結(jié)束。總體來看，土地市場(chǎng)主要表現(xiàn)出以下幾大特征：

??第一，市場(chǎng)經(jīng)歷了火熱－冷清－局部回暖的過程。在首輪集中土拍中，地王頻出，廈門、重慶等城市平均溢價(jià)率均超過30%，杭州、深圳、合肥、寧波等城市平均溢價(jià)率也突破20%。第二輪土拍中，大部分城市相繼收緊土拍規(guī)則，嚴(yán)格房企資質(zhì)審核和拿地資金監(jiān)管，疊加宏觀調(diào)控及房企資金壓力加大等因素影響，地塊流拍、底價(jià)成交屢見不鮮。第三輪土拍中，部分城市適當(dāng)放寬了土地競(jìng)買條件，土地市場(chǎng)有所升溫，但也有部分城市如沈陽、長(zhǎng)春、鄭州等，依然延續(xù)低迷表現(xiàn)。    

?? 第二，民營(yíng)房企參與度持續(xù)下降，國(guó)企成拿地主力。根據(jù)安信證券研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)企（含城投）全年拿地金額占比約七成，民營(yíng)房企占比約三成。分批次來看，民營(yíng)房企拿地金額占比由首輪的50.3%、降至第二輪的26%、第三輪的34.2%，而國(guó)企拿地金額占比則持續(xù)上升。尤其以地方城投表現(xiàn)更為明顯，三輪拿地金額占比分別為11.6%、27.1%、49.5%。在以“三道紅線”為核心的房企融資和資金監(jiān)管新規(guī)約束下，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健的國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)活躍，民營(yíng)房企拿地更加保守謹(jǐn)慎，部分房企甚至陷入流動(dòng)性危機(jī)。

??第三，城市分化較大。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年合肥、蘇州、上海等城市涉宅用地成交面積同比漲幅均超30%，反觀沈陽、福州、青島、重慶、武漢等城市，涉宅用地同比降幅超20%。其中，沈陽二、三輪集中供地土拍流拍率均超50%，全年涉宅用地成交規(guī)模僅413公頃，較2020年全年下降了38%。同時(shí)，成交規(guī)模的大幅縮水，直接導(dǎo)致土地出讓金額的減少，使地方政府面臨較大的財(cái)政壓力。此外，2021年多個(gè)重點(diǎn)城市加大了涉宅用地供應(yīng)量，但實(shí)際成交量占計(jì)劃供應(yīng)量比例不足80%。這也意味著，對(duì)于部分商品住房庫(kù)存緊張的城市來說，房企拿地不如預(yù)期，將進(jìn)一步加劇住房市場(chǎng)供求關(guān)系，加大市場(chǎng)調(diào)控壓力。

??從結(jié)果來看，在“集中供地”模式下，尤其是“三線四檔兩觀察”管控背景下，高溢價(jià)率拿地明顯減少，地價(jià)得到有效控制，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)的初衷正逐步實(shí)現(xiàn)，未來政策將以穩(wěn)為主，或?qū)摹案?jìng)品質(zhì)”“競(jìng)配建”等方面繼續(xù)完善，助推房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。