[克而瑞]土地周報(bào) | 本周成交量?jī)r(jià)環(huán)比上升，多城靈活調(diào)整供地方式（2.28-3.6）

??2022年第10周

??2022年2月28日-2022年3月6日，各城市供地逐漸恢復(fù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交量?jī)r(jià)環(huán)比上周明顯回升，但較去年同期仍有超七成的差距。重點(diǎn)城市集中供地方面，本周武漢和廈門推出了第一批集中供應(yīng)地塊，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)占比較去年明顯增加。值得注意的是，兩城今年集中供地也打算分四批次進(jìn)行，包括此前的青島和濟(jì)南，已有四城已經(jīng)宣布調(diào)整集中供地批次，以靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

??土地政策

??多城2022年集中供地將分四批次進(jìn)行

??以靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、保障供應(yīng)

??在北京完成首輪集中供地后，陸續(xù)有多個(gè)城市也跟進(jìn)推出第一批集中供應(yīng)地塊。值得注意的是，部分城市在預(yù)告集中供地推地時(shí)間時(shí)提出2022年將分四批次進(jìn)行出讓，比如上周的青島、本周的武漢、廈門和濟(jì)南。相比三批次供地，四批次將更有利于政府根據(jù)市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)及時(shí)調(diào)整供地策略，保障土地供應(yīng)，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??土地供應(yīng)

??武漢、廈門公布22年第一批集中出讓地塊

??中心城區(qū)供地占比明顯加大

??供應(yīng)方面。和上周相比，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)量呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)，本周總供應(yīng)建面為694萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%。重點(diǎn)城市集中供地方面，本周武漢和廈門也公布了2022年首批集中出讓地塊。具體來(lái)看，武漢此次共推出了11宗地，總建筑規(guī)模約101.17萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額約117.29億元，項(xiàng)目將在3月31日集中揭牌；廈門此次計(jì)劃出讓10宗地，總建筑規(guī)模達(dá)74.13萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)達(dá)184.3億，預(yù)計(jì)將于3月24日集中出讓。值得注意的是，武漢和廈門此次出讓地塊中核心城區(qū)的地塊占比明顯增加，如武漢11宗地中一二環(huán)內(nèi)地塊多達(dá)7宗，廈門10宗宅地中島內(nèi)也供應(yīng)了7幅，核心區(qū)地塊的比例比去年任意一批次都高。

??土地成交

??成交量?jī)r(jià)同比仍大幅降低

??三四線城市成交占比達(dá)七成

??成交方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交建筑面積達(dá)296萬(wàn)平方米，環(huán)比上周大幅上漲，但同比降幅仍達(dá)七成以上，仍處于較低水平；成交金額達(dá)154億元，較去年同期降幅也在七成以上；價(jià)格方面，本周平均樓板價(jià)較上周上漲26%，達(dá)5195元/平方米，同比也上漲了10%。

??分能級(jí)城市來(lái)看，三四線城市仍是絕對(duì)成交主力，成交規(guī)模占比超過(guò)70%。其中，佛山、蕪湖、海寧等城市的成交量相對(duì)較高，均在20萬(wàn)平方米以上，尤其是佛山，由于本周連續(xù)出讓了3幅地塊，總成交規(guī)模達(dá)58萬(wàn)平方米，由華潤(rùn)置地、保利發(fā)展及東建分別競(jìng)得。一二線城市共成交了10幅地，但9宗為商辦用地，僅南昌底價(jià)成交了一幅涉宅用地。

??市場(chǎng)熱度

??中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地競(jìng)爭(zhēng)仍舊激烈

??拉動(dòng)三四線城市溢價(jià)率回升至6.4%

??市場(chǎng)熱度方面。在市場(chǎng)遇冷之下，政府在供地端也逐步調(diào)整，如加大中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、調(diào)低地塊起拍價(jià)等多種方式來(lái)吸引房企拿地，尤其是政策調(diào)整更加靈活的三四線城市，近期明顯增加了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)。加之去年年末以來(lái)資金環(huán)境不斷放松，房企拿地意愿也逐步上升。因此，近期三四線城市也有高熱地塊成交，如臺(tái)州、海寧均有地塊觸頂成交，競(jìng)拍輪次都在百輪以上，本周溢價(jià)率也得以升至6.4%。這也帶動(dòng)整體溢價(jià)率上漲至4.5%，環(huán)比上升了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

??土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率達(dá)16.3%，較上周下降了4.7個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來(lái)看，撤牌流拍地塊仍主要集中二線城市下轄區(qū)縣和三四線城市，受樓市成交遇冷影響，這些區(qū)域的地塊也持續(xù)遭遇流拍。

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??周度TOP5

??百輪競(jìng)拍地塊重現(xiàn)

??房企投資信心正在修復(fù)

       由于本周是重點(diǎn)城市集中供地間歇期，因此成交總價(jià)榜和單價(jià)榜入榜地塊基本均來(lái)自三四線城市。具體來(lái)看，本周成交總價(jià)最高的地塊為佛山順德區(qū)大良街道一宗TOD地塊，成交總價(jià)為38.6億元，由華潤(rùn)置地競(jìng)得，成交單價(jià)最高的地塊也來(lái)自佛山南海區(qū)大瀝黃岐白沙市場(chǎng)地塊，由保利發(fā)展競(jìng)得，成交樓板價(jià)為16001元/平方米。

??雖然大部分三四線城市的土地市場(chǎng)熱度仍在低位，但隨著融資環(huán)境的適度放松，房企拿地信心也開始恢復(fù)，部分城市核心區(qū)地塊的競(jìng)拍熱度也逐步升溫。如本周重點(diǎn)地塊中臺(tái)州椒江區(qū)葭沚街道地塊和海寧的海自然字22015號(hào)地塊競(jìng)拍輪次都超過(guò)了100輪，最終均觸及最高限價(jià)，且競(jìng)配建面積都在2萬(wàn)平方米以上。

       重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??華潤(rùn)置地36.8億斬獲佛山大良TOD地塊

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??地塊分析：

??本周成交總價(jià)最高的地塊為佛山順德區(qū)大良街道一宗TOD綜合用地。從出讓要求來(lái)看，地塊有較高的出讓門檻，宗地須從10家高端購(gòu)物中心品牌引入購(gòu)物中心，并且也對(duì)文體活動(dòng)中心、公園綠地及公園設(shè)施運(yùn)營(yíng)方資質(zhì)和購(gòu)物中心業(yè)態(tài)指標(biāo)、商戶要求、開業(yè)要求等均有嚴(yán)格限制。因此，最終該地塊由擁有萬(wàn)象匯的華潤(rùn)置地底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)為36.8億元。

       據(jù)地理位置來(lái)看，項(xiàng)目位置優(yōu)越，緊鄰在建的3號(hào)線駒榮北路，待建成后，前往佛山中心城區(qū)及廣州均十分方面。目前，項(xiàng)目周邊多個(gè)成熟住宅區(qū)，居住氛圍十分濃厚，各項(xiàng)配套也十分齊全，不過(guò)項(xiàng)目所在的大良街道缺乏高端商業(yè)綜合體，萬(wàn)象匯的引入將有助于提升區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍，完善片區(qū)內(nèi)商業(yè)配套。由于項(xiàng)目周邊已經(jīng)四年未有土地出讓，板塊內(nèi)在售商品住宅較少，多為酒店式公寓，附近品質(zhì)二手房掛牌價(jià)格可達(dá)2萬(wàn)元/平方米之上。就此來(lái)看，該項(xiàng)目的成交也將填補(bǔ)大良片區(qū)新房供應(yīng)的空缺，緩解新房供應(yīng)緊缺的局面。