[克而瑞]快評｜多重舉措降門檻下，南京首拍熱度仍不及預期

??盡管南京此次集中供地門檻明顯降低，但成交熱度并未出現預期中的回升。

??在部分遠郊板塊限購政策松動背景下，南京土地市場于4月22日迎來了2022年首場集中土拍。本次集中出讓，南京不僅縮減了供應規(guī)模，同時還大幅降低出讓門檻，并進一步優(yōu)化土拍規(guī)則，以減輕房企拿地壓力。

??但從最終結果來看，南京此次集中土拍熱度并未能出現預期中的回升。計劃出讓的19宗涉宅用地中有6宗因無人競價而遭遇流拍，流拍率升至32%，高于去年任意批次，13宗成交地塊中3宗觸頂搖號，3宗溢價成交，余下全部底價成交，整體競拍熱度較去年第三批次進一步走低。

??降規(guī)模、減配建、提限價

??多重舉措減輕房企拿地壓力

??在經歷了去年第二三批次土拍熱度持續(xù)走低后，南京此次集中土拍供地明顯謹慎，僅有19幅宅地推出，并且土拍規(guī)則也有較大的調整。具體調整如下：

??1）規(guī)模較此前批次大減，供地結構更偏向中心城區(qū)。對比2021年三批次出讓規(guī)模來看，南京此次集中供地規(guī)模顯著縮減，涉宅用地建面僅有151萬平方米，不及去年任一批次的規(guī)模。同時，在區(qū)域供地結構方面，南京此次明顯減少了溧水、六合、高淳等遠郊區(qū)的供應，供地主力向中心城區(qū)傾斜，以保證土地的順利成交，減少撤牌及流拍現象。此次推出的19宗涉宅用地中，10宗地塊均位于內環(huán)線，占比也顯著高于此前任意批次。

??2）出讓規(guī)則大調整，保證金下調、競拍數量限制取消。不同于去年第三批次降低房企參拍資質要求等微調，南京此次出讓規(guī)則調整較大。一方面，土地出讓保證金比例由30%下調至20%，同時部分地塊付款周期也延長至6個月甚至更長，實實在在降低房企參拍的資金壓力。另一方面，南京還取消了同一集團企業(yè)同批次競得住宅地塊不超過30%的限制，鼓勵資金實力較強的企業(yè)進入布局。

??3）減配建、提限價，優(yōu)化房地價差，向企業(yè)進一步讓利。更值得一提的是，南京此次出讓地塊中僅有1宗地需要集中配建租賃住房，其余地塊均無配建租賃住房的要求，在供地端進一步向企業(yè)讓利。與此同時，此次出讓地塊中多宗地塊的毛坯限價也較周邊此前成交地塊明顯提升，如江北新區(qū)N0.新區(qū)2022G03地塊毛坯限價達4萬元/平方米，較此前上漲了2000元/平方米。住宅限價的提升，亦增加了項目的利潤空間，也將提振市場預期。

??地塊競拍熱度分化

??供求差異下各板塊冷熱差異顯著

??雖然土拍門檻明顯降低，但與其他城市一樣，南京首輪土拍也呈現出了明顯的冷熱分化。19宗涉宅用地具體可以分為以下幾類：

??1）觸頂搖號地塊：共有3宗，主要集中在主城的熱點成交板塊，如秦淮大校場、雨花臺小行等板塊。這些板塊配套較為成熟，購房客戶認可度較高，即使在整體樓市下行的當下，板塊內項目仍有較高的去化率，如大校場板塊內的項目開盤去化率接近八成，遠高于其他板塊，房企拿地風險相對較小。另一方面，這些地塊的盈利空間也比較可觀，房地價差基本都在萬元以上，加上后期裝修包，部分地塊實際房地價差可達1.5萬元/平方米。

??2）溢價地塊：共有3宗，包括雨花臺鐵心橋G05、浦口城南中G12、G14等地塊。其中，位置相對較佳、周邊配套齊全的鐵心橋G05地塊爭奪較為激烈，在經過23輪競價后才成交，最終溢價率達9.2%；浦口城南中G12、G14地塊則均以低溢價成交，溢價率分別僅為1.5%和2.2%。

??3）底價成交地塊：涉及7宗，其中棲霞3宗、浦口3宗、江寧1宗。7幅地多位于城區(qū)非核心位置，是剛需客戶購房主力區(qū)域，當前市場環(huán)境下客戶購房觀望情緒濃厚，板塊內住宅去化短暫遇冷，因而競拍熱度相對較低，最終均為底價成交。值得一提的是，此前熱點地塊江北新區(qū)核心區(qū)G03地塊也以底價成交。究其原因，也和周邊在售、待售項目較多有關，2公里內在售、待售項目多達9個，并且對比周邊成交地塊來看，地塊拿地價格并不低，因此項目未來入市有一定的價格劣勢，最終由頤居底價競得。

??4）流拍地塊：共有6宗，包括城東G03地塊、雨花臺人居森林G06地塊、棲霞仙林湖G09地塊、邁皋橋G11地塊、江北新區(qū)G01及G02地塊。這些流拍地塊基本地理位置尚佳，但所在板塊庫存較大，已有項目去化節(jié)奏緩慢，未來項目入市去化壓力較高，因此房企拿地意愿較低，最終慘遭流拍。以城東G03地塊為例，項目所在板塊是2021年集中土拍供應主力區(qū)域，項目周邊1公里內近一年成交了8幅住宅用地，整體庫存居于高位，未來項目入市將面臨極大的競爭壓力。棲霞區(qū)邁皋橋G11地塊及江北新區(qū)G02地塊雖然近一年內周邊無成交地塊，但周邊庫存處于較高位，尤其是江北新區(qū)G02地塊，周邊1公里內有5個在售及待售項目，項目未來入市仍存在較大的去化壓力。

??整體盈利空間維持充裕

??成交地塊平均房地價差接近1.3萬元/平方米

??盈利空間方面。在減配建、提限價等措施下，南京此次集中成交地塊的房地價差空間明顯提升。具體而言，不考慮南京地鐵定向拿下的棲霞馬群街道G10地塊，其余12宗地平均地房比為0.62，房地價差接近1.3萬元/平方米，明顯高于去年第三批次成交地塊的平均房地價差，利潤空間十分充裕。

??以3幅搖號地塊來看。3幅地雖然平均地房比達0.69，但房地價差都超過了1.1萬元/平方米，其中秦淮區(qū)大校場G02地塊房地價差更是超過1.5萬元/平方米，盈利空間較為充足。

??央國企成為拿地主力

??合肥城建表現亮眼

??盡管南京22年首拍整體熱度仍在低位，但優(yōu)質地塊仍吸引了多家房企參拍。據市場消息，觸頂搖號的3幅地均有10家及以上的房企參拍，優(yōu)質地塊競拍熱度仍在。從最終拿地情況來看，資金實力較為充裕的央國企仍為拿地主力，13幅成交地塊基本均由央、國企競得。

??其中，合肥城建表現亮眼，以40.8億的拿地金額位居首位，在本場土拍中斬獲兩宗優(yōu)質地塊，分別是競爭最為激烈的秦淮區(qū)大校場G01地塊及雨花臺鐵心橋G05地塊。

??總體來看，盡管南京此次集中供地門檻明顯降低，但成交熱度并未出現預期中的回升。橫向與已完成集中土拍的合肥、寧波等長三角城市相比，南京首拍熱度也明顯處于較低水平。究其原因，主要和南京此次供應地塊中多數地塊所在板塊面臨去化問題有關，尤其是流拍的6幅地，基本均存在周邊在售、待售項目扎堆、未來入市競爭壓力較大的問題。在當前市場仍需要時間恢復的背景下，房企拿地意愿明顯不足，因而南京整體競拍熱度不高，近三分之一的地塊也遭遇流拍。

??而根據南京首批集中出讓公告，南京2022年第二批出讓地塊擬于4月發(fā)布。在首批次成交熱度低溫的背景下，南京2022年第二批次出讓地塊質量或將進一步提升，出讓門檻也或將再度降低。加之近期政策面利好消息不斷，預計南京第二輪集中土拍熱度應有所回升。