[克而瑞]優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)“讓利”，重慶二輪土拍盈利空間充裕

??7月6日，重慶第二批集中供地共成功出讓12宗含宅用地，僅1宗搖號(hào)成交，另外11宗則全部底價(jià)成交，成交總建面225.7萬(wàn)平方米，成交總價(jià)136.7億元，整體溢價(jià)率低至0.5%。較首輪來(lái)看，土拍熱度仍在進(jìn)一步走低。

??九龍坡及渝北區(qū)成為供應(yīng)主力

??部分熱點(diǎn)地塊繼續(xù)“降價(jià)”

??本輪重慶共出讓12宗含宅用地，九龍坡區(qū)、渝北區(qū)出讓總建筑面積分別達(dá)到68.2萬(wàn)平方米和67.3萬(wàn)平方米，出讓量相對(duì)較高；而南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)則各自出讓1宗小體量地塊。

??從地塊質(zhì)量上來(lái)看，本次出讓地塊大多數(shù)鄰近已有或在建地鐵站點(diǎn)，地塊的公共交通較為便捷，且南岸區(qū)彈子石板塊地塊、九龍坡區(qū)巴山站地塊、北碚區(qū)曹家灣站地塊以及渝北區(qū)中央公園東南側(cè)的低密度宅地都是較為熱門(mén)的地塊，本次供地的質(zhì)量較為優(yōu)質(zhì)。

      在地塊質(zhì)量上佳的情況下，本次部分熱點(diǎn)地塊還出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)的情況，延續(xù)了首輪降低起拍價(jià)趨勢(shì)。例如渝北區(qū)中央公園東南側(cè)的純住宅用地，周邊3條地鐵環(huán)繞，且作為低密度地塊可以打造改善型產(chǎn)品，最高限價(jià)16.95億元，對(duì)應(yīng)樓板價(jià)8068元/平方米，周邊海成、融創(chuàng)在2021年首輪集中供地中的拿地樓板價(jià)都超過(guò)1.4萬(wàn)元/平方米，且中海在今年首輪中拿地樓板價(jià)也達(dá)到9657元/平方米。

??溢價(jià)率較首輪下降近5個(gè)百分點(diǎn)

??11宗均底價(jià)成交僅一宗搖號(hào)

??本輪土拍產(chǎn)生1宗搖號(hào)地塊，11宗底價(jià)成交地塊，整體溢價(jià)率低至0.5%，與上一輪相比整體溢價(jià)率下降近5個(gè)百分點(diǎn)，雖然沒(méi)有出現(xiàn)流拍地塊，但地市熱度持續(xù)“讓利”之下并未延續(xù)首輪回暖的勢(shì)頭。

??結(jié)合房企報(bào)名情況不完全統(tǒng)計(jì)來(lái)看，12宗地塊中僅有4宗地有超過(guò)1家房企參拍，另外8宗地塊均僅有1個(gè)房企參拍，因此底價(jià)也在意料之中。

??值得一提的是，另外4宗有多家房企參拍的地塊，全部來(lái)自渝北區(qū)，其中回興板塊的小體量宅地由海成和重慶建工競(jìng)拍至搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終重慶建工以4.99億元競(jìng)得，平均樓板價(jià)6448元/平方米；另外三宗地均底價(jià)成交，其中中央公園東南側(cè)地塊雖然價(jià)格較周邊地塊有所下調(diào)，但是從地塊自身?xiàng)l件來(lái)看，由于地形原因?qū)?dǎo)致開(kāi)發(fā)難度較高，可能是阻礙房企積極出價(jià)的因素。

??“讓利”之下地塊盈利空間較充足

??平均地房比0.4

??盈利空間方面，本次土拍可謂是“誠(chéng)意十足”，12宗地塊中有9宗的住宅比例都達(dá)到100%，可售的比例較高。

??從最終成交樓板價(jià)來(lái)看，在下調(diào)地價(jià)后，多數(shù)地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比在0.3-0.5以內(nèi)，處于相對(duì)合理的區(qū)間，且房?jī)r(jià)地價(jià)差在8000元/平方米以上，扣除建安、財(cái)務(wù)等其他成本后，仍有一定的盈利空間。

??其中九龍坡金鳳板塊地塊、渝北區(qū)中央公園和空港西區(qū)板塊地塊以及南岸區(qū)彈子石地塊地價(jià)房?jī)r(jià)比都超過(guò)萬(wàn)元每平方米，未來(lái)項(xiàng)目入市后盈利空間則更加可觀。

??民企保億30.79億元拿下2宗地

??國(guó)央企表現(xiàn)依然強(qiáng)勢(shì)

??拿地房企方面，本輪重慶土拍中，民企拿地積極性略有恢復(fù)，例如保億、國(guó)瑞分別競(jìng)得2宗和1宗地塊，且保億2宗宅地合計(jì)30.79億元，成為本次土拍拿地金額最高的房企。

??但整體來(lái)看，國(guó)企央企的表現(xiàn)依然是最強(qiáng)勢(shì)的，招商蛇口、中海等均有所斬獲，其中招商競(jìng)得九龍坡石橋鋪板塊大型綜合用地，結(jié)合地塊的規(guī)劃條件、引入航天研發(fā)基地等要求來(lái)看。國(guó)企央企的表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)并不意外，未來(lái)此類(lèi)國(guó)企的資源整合能力，也將成為他們拿地的重要助力。

??此外重慶本土平臺(tái)公司中，重慶建工搖號(hào)競(jìng)得了渝北區(qū)回興地塊，另外高開(kāi)投、物流園各拿下1宗地。

??總體來(lái)看，重慶第二批土拍并未能延續(xù)首輪回暖態(tài)勢(shì)，雖然熱度不高，但也并未出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象，整體較為平穩(wěn)。國(guó)央企強(qiáng)勢(shì)之下，民企積極性有一定恢復(fù)，但民企中深耕重慶的品牌房企此次較為“冷靜”，龍湖、金科等本次并未現(xiàn)身。

??重慶本批次供地中，部分熱點(diǎn)區(qū)域的地塊已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)，但仍然以底價(jià)成交，并未對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地積極性產(chǎn)生非常強(qiáng)烈的影響，足以見(jiàn)得當(dāng)前土地市場(chǎng)拿地氛圍依然較為“冷清”，即便政策組合拳頻出，但在市場(chǎng)尚未真正回暖之際，底價(jià)成交仍是普遍的現(xiàn)象。