[克而瑞]7月樓市降溫僅一線仍增，地市供求斷檔環(huán)比腰斬

??7月，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，供求皆走弱，其中一線城市成交仍處高位，上海多盤(pán)日光，近7成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，徐州創(chuàng)年內(nèi)新低。22城集中供地空窗期，土地成交量?jī)r(jià)齊跌，平均溢價(jià)率、流拍率分別回升至13.9%和17%，流拍地塊主要集中在青島、長(zhǎng)沙、太原、南昌等非熱點(diǎn)城市。

??新房供應(yīng)

??一線增勢(shì)保持上海創(chuàng)新高

??近8成二、三線環(huán)同比轉(zhuǎn)跌

??7月房企推盤(pán)積極性不高，本月供應(yīng)保持穩(wěn)步回落。29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2216萬(wàn)平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了18%和15%，經(jīng)歷了年中供貨高峰期，迎來(lái)階段性回調(diào)。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市供應(yīng)量保持增勢(shì)， 4個(gè)一線城市7月供應(yīng)面積為383萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%，同比增幅也達(dá)56%。北京、上海供應(yīng)量持續(xù)高位波動(dòng)，其中上海單月供應(yīng)量達(dá)188萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，嘉定、奉賢、青浦、寶山、南匯等區(qū)域集中放量，累計(jì)供應(yīng)占比高達(dá)7成以上。廣州、深圳供應(yīng)環(huán)比持增，同比回落，不及去年同期。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模高位回落，同環(huán)比齊跌。25個(gè)監(jiān)測(cè)城市7月合計(jì)供應(yīng)1833萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20%，同比下降25%。不同城市分化加?。簝H無(wú)錫、東莞、廈門(mén)等少數(shù)東南沿海城市，房企推盤(pán)積極性較高，7月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增；多數(shù)城市本月供應(yīng)量保持降勢(shì)，武漢、鄭州、昆明、南寧等同比降幅均在5成以上。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，年中房企業(yè)績(jī)沖刺季已過(guò)，7-8月本屬淡季，房企推盤(pán)積極性不會(huì)太高，整體推盤(pán)量有望與本月持平或小幅回落，不過(guò)不同城市間分化行情依舊，對(duì)于基本面較好的核心一二線和強(qiáng)三線，房企依舊會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏，而針對(duì)部分缺乏基本面支撐的三四線城市，供應(yīng)也將大幅回落。

??新房成交

??熱度回落僅一線成交高位保持，

??近7成二、三線成交環(huán)同比齊跌

??7月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2420萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，下降12%，較2019年同期降幅也有2%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市7月預(yù)計(jì)整體成交新房293萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，與去年同期基本持平，較2019年同期增長(zhǎng)15%。4個(gè)一線城市經(jīng)歷了年中放量，本月環(huán)比皆有不同程度回調(diào)，同比來(lái)看，廣州、深圳小幅回落，在調(diào)控的層層加碼之下，投機(jī)性需求被遏制，整體市場(chǎng)也漸趨理性；上海、北京整體成交熱度依舊較高，7月成交表現(xiàn)顯著好于2020年和2019年同期，居民購(gòu)房熱情有增無(wú)減。

??二三線城市成交量穩(wěn)步回調(diào)，25個(gè)監(jiān)測(cè)城市7月預(yù)計(jì)整體成交2127萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比下降13%。半數(shù)城市同環(huán)比齊降，南京、杭州、常州、東莞、寧波等前期“高熱”城市需求透支嚴(yán)重，本月迎來(lái)階段性回調(diào)，僅成都、天津、福州等少數(shù)幾個(gè)城市穩(wěn)步放量，7月成交量同環(huán)比齊增，顯著好于2019年同期。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線整體成交動(dòng)能減弱，或?qū)⑴c本月持平或小幅微降，前期出臺(tái)調(diào)控的熱點(diǎn)城市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢(shì)。

??庫(kù)存

??超6成城市存量環(huán)比回落

??但大連長(zhǎng)春等消化周期仍達(dá)22個(gè)月

??7月熱點(diǎn)城市整體保持供求平衡態(tài)勢(shì)，部分城市如上海、廣州、徐州、東莞等因?yàn)楣?yīng)加推影響供求比略增。徐州、東莞、廈門(mén)、無(wú)錫、杭州呈供過(guò)于求，而濟(jì)南、合肥、常州、鄭州、武漢、佛山單月供求比小于0.8。

       值得注意的是，多數(shù)城市新房銷(xiāo)售仍處于熱火狀態(tài)。如上海、杭州、濟(jì)南、寧波、南京、合肥、長(zhǎng)沙消化周期不足1年。對(duì)比長(zhǎng)春、大連、昆明等存量積壓城市而言，熱點(diǎn)城市間市場(chǎng)分化尤為明顯。

??成交結(jié)構(gòu)

??上海中檔占比回落11PTS

??北京90平以下占比再降4 PTS

??從價(jià)格段分布來(lái)看，低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別上升2、1個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；中低檔產(chǎn)品占比上海、北京分別上升6、2個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降2個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品占比上海、北京分別下降11、3個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降3個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品僅上海上升4個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳持平；高檔產(chǎn)品占比僅北京下降1個(gè)百分點(diǎn)，上海、深圳持平。

??從面積段分布來(lái)看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳分別上升4、6個(gè)百分點(diǎn)，北京下降4個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降10、3個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升2個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比僅上海上升5個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳持平；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海上升6個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳大體持平。

??二手住房

??成交環(huán)比再降16%且連跌4月

??深圳同比銳減79%領(lǐng)跌

??2021年7月，二手房市場(chǎng)整體規(guī)模有所回落，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交499萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%?；谌ツ晖诮?jīng)濟(jì)復(fù)蘇市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，同比回落3成，同比2019年也由增轉(zhuǎn)跌至18%，基于全國(guó)二手房市場(chǎng)監(jiān)控加碼，整體市場(chǎng)成交有所抑制。

??具體到城市來(lái)看，10城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落，僅成都較上月幾乎持平，其余城市均有不同程度下跌，杭州、青島回落超3成。同比來(lái)看，整體表現(xiàn)均有下跌，僅南昌二手房市場(chǎng)仍需求堅(jiān)挺，同比增幅小幅上調(diào)至45%；受限于樓市調(diào)控，深圳市場(chǎng)長(zhǎng)期下行趨勢(shì)穩(wěn)定且跌幅擴(kuò)大，同比下降擴(kuò)大至79%，同比2019年也增至65%降幅；南京、青島因調(diào)控升級(jí)成交降溫，同比回落超3成，南京較之2019年仍有32%增長(zhǎng)。

??當(dāng)前全國(guó)主要城市二手房住宅市場(chǎng)表現(xiàn)受調(diào)控穩(wěn)中有降，疊加下半年新房市場(chǎng)持續(xù)供應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)將持續(xù)趨穩(wěn)小幅下行。

??土地市場(chǎng)

??集中供地后空窗期

??成交規(guī)模腰斬而地價(jià)環(huán)降28%

??截至7月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總建面10786萬(wàn)平方米，環(huán)比近乎腰斬，同比下降58%；成交總金額2931億元，同、環(huán)比分別下降58%和63%；平均樓板價(jià)降至2718元/平方米，環(huán)比再跌28%。

??土拍平均溢價(jià)率回升至13.9%，環(huán)比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市平均溢價(jià)率降至1.5%的低位，僅上海、廣州和深圳少量商辦地塊出讓?zhuān)鄶?shù)地塊均底價(jià)成交；二線城市平均溢價(jià)率19.4%，環(huán)比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，主要原因在于西安大量超高溢價(jià)地塊成交；三四線城市平均溢價(jià)率小幅回落至13.6%，環(huán)比減少2.3個(gè)百分點(diǎn)。

??平均流拍率回升至17%，流拍地塊主要集中在青島、長(zhǎng)沙、太原、南昌等非熱點(diǎn)城市。從地塊屬性來(lái)看，這些流拍土地多為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。

??一線城市成交建面61萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降86%和90%。成交金額64億元，同、環(huán)比分別下降92%和93%。平均樓板價(jià)10451元/平方米，同、環(huán)比分別下跌42%和27%。上海僅成交了6宗商辦地塊，除2宗加油站地塊外，其余4宗地分別位于臨港和閔行等遠(yuǎn)郊片區(qū)，均以底價(jià)成交；廣州同樣底價(jià)出讓4宗商辦地塊，分別位于天河、黃埔兩區(qū)；深圳寶安區(qū)則高溢價(jià)出讓了一宗酒店用地，北京則無(wú)成交。

??二線城市成交建面1074萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降82%和85%。成交金額338億元，環(huán)比下降91%，同比下降87%。平均樓板價(jià)3151元/平方米，同、環(huán)比分別下跌30%和40%。本月無(wú)一重點(diǎn)城市集中土拍，成交規(guī)模自然大幅減少。其中，西安成交規(guī)模居首，月內(nèi)成功出讓14宗地，總成交建面達(dá)203萬(wàn)平方米，合計(jì)攬金72億元。由于高陵、臨潼等遠(yuǎn)郊區(qū)域不限價(jià)，多宗地塊溢價(jià)率超100%，平均溢價(jià)率增至87%，穩(wěn)居二線城市首位。值得一提的是，首輪集中供地中表現(xiàn)比較突出的重慶、杭州、福州等城市，商辦用地土拍熱度均較低，大部分城市溢價(jià)率歸零。

??三四線城市成交建面9561萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下降49%和28%。樓板價(jià)降至2620元/平方米，環(huán)比上漲%，同比上漲40%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，南通、常州、金華、淮安等多城均有集中拍地，成交建面均超100萬(wàn)平方米。南通成交異?；钴S，共計(jì)成交41宗地，總成交建面達(dá)562萬(wàn)平方米。其中，首次集中土拍共有26宗地，攬金410億元。由于南通此次對(duì)出讓地塊采取多樣的土拍規(guī)則，熱點(diǎn)地塊全部限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，因此首輪土拍熱度較此前有所降低，26宗地中僅有9宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，平均溢價(jià)率僅4.2%。另外，常州成交了27宗地，總成交建面達(dá)157萬(wàn)平方米。其中，市區(qū)集中推出了7宗雙限宅地，吸引多家房企競(jìng)拍，最終全部觸頂搖號(hào)。在多個(gè)熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)控溢價(jià)的影響下，三四線城市的溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月回落，本月低至13.6%。而作為熱度最高的長(zhǎng)三角區(qū)域，本月溢價(jià)率超過(guò)20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬(wàn)平方米的熱點(diǎn)城市中僅有蕪湖的溢價(jià)率超過(guò)了20%，三四線地市熱度在“強(qiáng)管控”下出現(xiàn)了一定程度的降溫。