[克而瑞]政策大年 房地產業(yè)仍將投資冷銷售熱

　　2月29日，國家統計局發(fā)布《2015年國民經濟和社會發(fā)展統計公報》。數據顯示，2015年中國經濟維持中速增長，但下行壓力有增無減。新常態(tài)下，房地產對“保增長”的重要性上升。

??2016年，宏觀經濟仍是小年，大力救市的基調不會變。行業(yè)延續(xù)“消費熱、投資冷”態(tài)勢——銷售進入夏季；開發(fā)投資進入春季；土地購置面積、新開工仍滯留在冬季。

??一、出口、投資、股市持續(xù)低迷，房地產成穩(wěn)增長的寵兒

??“十二五”期間，世界經濟深度調整，國內經濟結構調整和經濟轉型持續(xù)推進，我國GDP增速不斷放緩，2015年跌破7%。盡管仍在合理區(qū)間內運行，但在出口負增長、固定資產投資增速持續(xù)走下坡路、股市持續(xù)低迷的背景下，2016年保增長壓力不小。

??可以看到，舊三家馬車中，出口驅動力銳減，固定資產投資中，只有房地產富有彈性，成為撬動固定資產投資增速回升的主要切入點。就城市房地產的長產業(yè)鏈效應、股市的輸血效應和新型城鎮(zhèn)化的投資消費效應“新三架馬車”而言，現在股市低迷，新型城鎮(zhèn)化仍在起步，唯有城市房地產業(yè)挑大梁。

??二、房地產銷售熱、投資冷，救市著力點開始從需求側轉向到供應側

??從消費端看，2015年全國商品房成交額87281億元，增長14.4%，創(chuàng)歷史新高。但從投資端看，全年房地產業(yè)投資增速滑至1%，住宅施工面積、房屋新開工面積和竣工面積均為負增長。

??2015年樓市成交向好，但行業(yè)投資增速持續(xù)探底，高庫存是一大原因。截至2015年底，全國商品房待售面積71853萬平方米，房屋施工面積735693萬平方米。按2015年銷售速度，上述兩部分約需6年4個月才能消化完。高庫存下，企業(yè)拿地和開發(fā)建設都比較謹慎，導致投資增速持續(xù)下滑。

??我們認為，銷售熱、 投資冷也跟救市的側重點有關。自2014年以來，無論是中央，還是地方，幾乎所有的救市政策都集中在“需求側”。典型如取消限購、限貸松綁、公積金新政、 降息降準、首付降低、契稅和營業(yè)稅稅率下調、“跨區(qū)首套”、農民工進城購房等等，一系列需求側救市政策對銷售起了很大的拉動作用。相比之下，供給側的政策 不多，目前主要有鼓勵房企轉型、土地轉性、靈活調整戶型等政策，還有近期的海南宣布停止庫存消化周期超標實現的土地供 應，上海規(guī)定每個項目中小戶型供應比例不低于60-70%等，而且實行供給側政策的城市不多，效果也不太明顯。為此，2016年還需政府加強供應側政策， 如允許土地靈活轉性，停止超標地區(qū)的土地供應，甚至回收已出讓的土地，等等。

??三、加強兩極供給是去化關鍵，下半年行業(yè)開發(fā)投資增速或回升

??2016年，加快供給側變革，成房地產去化的關鍵。房地產開發(fā)投資將出現分化：房企繼續(xù)減量化拿地，但建設力度加大，下半年行業(yè)投資增速有望回升。

??■ 高庫存尚不足懼，加強兩極供給或成去化關鍵

??當前房地產業(yè)的最主要矛盾不是高庫存，而是供求不匹配。2016年，我們建議房企應加強兩極供應——一極是新型城鎮(zhèn)化政策、戶籍政策和農民工進城購房優(yōu)惠政策推動下的三四線改善需求；另一極是首付降低、稅費優(yōu)惠、利率下調帶來的一二線改善需求(包括中高端、豪宅)。對房企而言，供給側創(chuàng)新主要包括加大營銷創(chuàng)新力度、持續(xù)的優(yōu)化戶型、建造品質、功能定位、更多的人性化設計，等等。

??■ 房地產開發(fā)投資分化，增速上半年負增長、下半年回升

??房地產投資主要分為兩塊：一是拿地投入；二是已拿地的開工和建設投入。 2015年，銷售熱，但對開工建設的帶動作用不大，拿地投入仍然銳減，所以整體呈現“銷售熱、投資冷”的局面。2016年，繼續(xù)升溫的銷售，將刺激房企加 大開工建設力度，增加可售產品供應，類似“牛鞭效應”，消費端的某一增量會引發(fā)上游供應端幾倍的增量，預計行業(yè)將呈現“銷售熱、投資分化”格局。投資分化是指：開工建設熱度持續(xù)上升，拿地仍維持不溫不火的態(tài)勢(一線和重點二線仍會地王頻出，但整體成交仍會維持低位)。

??據此研判，全年房地產開發(fā)投資絕對值預計將呈前低后高走勢，增速上半年滑至負區(qū)間，下半年有望企穩(wěn)回升。