[克而瑞]王健林緣何拋棄萬科 最終選擇碧桂園？

??近日，汕尾市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與萬達(dá)集團(tuán)舉行合作簽約儀式，兩家企業(yè)將在汕尾聯(lián)合開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目“萬達(dá)商業(yè)廣場”。此次萬達(dá)集團(tuán)與碧桂園聯(lián)合開發(fā)汕尾碧桂園商業(yè)地塊，擬將該項(xiàng)目打造為集購物、休閑、娛樂、文化、餐飲等功能于一體的大型地標(biāo)性商業(yè)綜合體。

??值得注意的是，根據(jù)媒體的報(bào)道，此次雙方合作項(xiàng)目地塊位于汕尾市東涌片區(qū)香湖路北側(cè)C1地塊，即在汕尾碧桂園二期鳳凰灣里面。

??因此，結(jié)合萬達(dá)未來戰(zhàn)略中的輕資產(chǎn)模式，我們推測此次合作將是由碧桂園出地出資金，由萬達(dá)進(jìn)行資金的運(yùn)營管理。

??一、為什么拋棄萬科？

??2015年5月，萬達(dá)與萬科合作的消息刷爆整個(gè)地產(chǎn)界朋友圈，但最終“雷聲大雨點(diǎn)小”，一直以來基本沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，時(shí)至今日人們已經(jīng)忘的差不多了。就在上個(gè)月的萬科香港業(yè)績發(fā)布會(huì)上，總裁郁亮這樣回應(yīng)“萬萬”的合作事項(xiàng)：“我們跟萬達(dá)的合作確實(shí)因?yàn)橛袀€(gè)別商業(yè)條款最后沒達(dá)成一致，所以暫時(shí)放下來了，今后再找機(jī)會(huì)吧。”

??具體是哪里沒有達(dá)成一致，我們不得而知，但根據(jù)我們的分析，或許有以下兩方面的原因：

??第一個(gè)，雙方理念難以統(tǒng)一。由于一二線城市數(shù)量畢竟有限，且萬達(dá)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)牟季至?，那么萬達(dá)如果想要持續(xù) 擴(kuò)大規(guī)模的話，勢必要大量布局三四線城市。然而，以住宅開發(fā)為主的萬科，一方面是其旗下商業(yè)地塊有限，另一方面考慮到未來三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)問題，估計(jì)不太 可能陪著萬達(dá)在三四線城市大量擴(kuò)張。那么一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)老大，一個(gè)是住宅的老大，大家的未來戰(zhàn)略方向就不一致，估計(jì)也很難有一方會(huì)妥協(xié)。

??第二個(gè)，萬達(dá)輕資產(chǎn)沒“輕”起來。萬達(dá)未來的主要戰(zhàn)略就是輕資產(chǎn)，而其主要方向有二：一是由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資建設(shè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理；二是由合作方出地出資金，萬達(dá)對合作方的項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營管理。

??聯(lián)想“萬萬”合作時(shí)萬達(dá)官方微信的表述：未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互利共贏。很顯然，“萬萬”的這個(gè)合作框架跟萬達(dá)的“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略出現(xiàn)了一定的偏差。

??二、為什么選擇碧桂園？

??雙方原有布局相似，契合程度明顯高于“萬萬”。在過去，萬達(dá)依靠豐富的商業(yè)資源進(jìn)入了大量的三四線城市，根據(jù)2015年年報(bào)顯示，其一二線城市之外的購物中心總建筑面積占比達(dá)到45.8%。而碧桂園的產(chǎn)品一向以三四線改善型超級(jí)大盤為主。因此，無論是戰(zhàn)略方向上，還是業(yè)主客群上，雙方的契合程度明顯更高。

??本次合作地點(diǎn)選在汕尾碧桂園二期鳳凰灣里面，該項(xiàng)目碧桂園已經(jīng)開發(fā)達(dá)8年之久，發(fā)展較為成熟，業(yè)主數(shù)量達(dá)到將近3萬。同時(shí)，該項(xiàng)目以大戶型改善 產(chǎn)品及別墅產(chǎn)品為主，客群定位較高，商業(yè)購買力強(qiáng)。對于選在這樣一個(gè)發(fā)展較為成熟的項(xiàng)目，可以說是經(jīng)過深思熟慮的，為雙方的進(jìn)一步合作起了個(gè)好頭。

??從碧桂園方面來看，莫斌在2015年公司業(yè)績會(huì)上表示，碧桂園未來“只會(huì)升價(jià)銷售，不會(huì)降價(jià)銷售”，提出了碧桂園的“通過漲價(jià)消化庫存”方針。 然而，在三四線城市庫存量居高不下的大環(huán)境下，如果不降價(jià)，要去化碧桂園的改善型超級(jí)大盤，配套萬達(dá)廣場提升產(chǎn)品附加值或許是可行之道。

??三、此次合作有什么好處？

??1、為未來集團(tuán)合作打下基礎(chǔ)。本次選擇在較為成熟的汕尾碧桂園項(xiàng)目進(jìn)行合作，可以把它看作是雙方的一個(gè)試點(diǎn)。未來萬達(dá)與碧桂園，無論是國內(nèi)的眾多三四線城市，還是海外的布局，雙方在集團(tuán)層面的合作想象空間巨大。

??2、獲取更優(yōu)質(zhì)土地。未來萬達(dá)與碧桂園雙方一旦進(jìn)行集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，那么將意味著，有”城市中心”之稱 的萬達(dá)廣場將與碧桂園大盤攜手，攻略中國上百個(gè)大大小小的三四線城市，這不僅有助于提升城市整體形象，而且將創(chuàng)造大量就業(yè)崗位、巨額稅收以及將有效帶動(dòng)地 方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，地方政府也愿拿出最優(yōu)質(zhì)的地塊給萬達(dá)&碧桂園進(jìn)行開發(fā)。

??3、快速擴(kuò)大規(guī)模。萬達(dá)輕資產(chǎn)有兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)，一是2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬達(dá)廣場、2025年 開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場，二是2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。毫無疑問，與“三四線之王”碧桂園的集團(tuán)層面合作，將有助于萬達(dá)快 速復(fù)制輕資產(chǎn)模式，最終實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)宏偉目標(biāo)。

??四、萬達(dá)廣場現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r？

??目前，萬達(dá)提出的輕資產(chǎn)模式有兩種：

??第一種模式即由合作機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資建設(shè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理 “慧云”系統(tǒng)，所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。目前，第一種合作模式，已完成3個(gè)資產(chǎn)包共計(jì)15個(gè)輕資產(chǎn)廣場的合作，另外還有數(shù)個(gè)廣場尚在 談判中。

??第二種模式是由合作方出地出資金，萬達(dá)對合作方的項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營管理。目前來看，通過這種模式的話，2016年將開業(yè)1個(gè)萬達(dá)廣場，同時(shí)已簽署北京2個(gè)、烏魯木齊1個(gè)，大連1個(gè)共4個(gè)項(xiàng)目，目前已開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2017年完成。

??事實(shí)上，根據(jù)萬達(dá)官方的披露，截止到2015年底已開業(yè)萬達(dá)廣場總數(shù)133個(gè)，然而2016年以來，還未有新開業(yè)的萬達(dá)廣場。因此，要達(dá)到這個(gè) 目標(biāo)2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬達(dá)廣場、2025年開業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場的目標(biāo)，萬達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略勢必要“騰飛”，萬達(dá)廣場與碧桂園的超級(jí)大盤合 作，在眾多三四線城市進(jìn)行大量復(fù)制，或許將是不錯(cuò)的方向。