[克而瑞]房企大佬提案盤點(diǎn)與解讀

??2016年的兩會(huì)日程已經(jīng)過(guò)半，除了政府工作報(bào)告讓人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有了新的猜想，房企大佬們也紛紛建言獻(xiàn)策：如許家印呼吁 “精準(zhǔn)扶貧”，黃其森提出“在產(chǎn)品上做加法“，吳亞軍建言“學(xué)前教育”，林騰蛟建議“普惠金融”等。房企的提案往往和自身戰(zhàn)略發(fā)展相契合，從這些提案中， 不僅能看到企業(yè)當(dāng)前的最大訴求，還能望見(jiàn)標(biāo)桿企業(yè)未來(lái)或?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域。

??一、房企當(dāng)前最需要什么樣的政策支持，提案又集中在哪些方面？

??去庫(kù)存

??截至2015年末，全國(guó)商品房待售總面積7.19億平方米，去庫(kù)存的任務(wù)可謂困難重重。從2014年開(kāi)始，政府開(kāi)始了一系列動(dòng)作，包括放開(kāi)限購(gòu)、連續(xù)降息降準(zhǔn)、降低首付比例、提高公積金貸款額度等等，盡管有去庫(kù)存的效果，但是刺激消費(fèi)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的考量更多。

??如今，政府提出供給側(cè)改革，意圖在供應(yīng)端化解庫(kù)存難題，當(dāng)然需要如下的政策推動(dòng)：

??1)區(qū)別性地土地供應(yīng)政策，盤活開(kāi)發(fā)商存量資源。對(duì)于庫(kù)存壓力較大的二線及三四線城市減少土地供應(yīng)，贖回開(kāi)發(fā)商手中長(zhǎng)期閑置土地；一線城市增加土地供應(yīng)，放寬市區(qū)內(nèi)工業(yè)用地轉(zhuǎn)性；根據(jù)城市的庫(kù)存特點(diǎn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商、住性質(zhì)用房的相互轉(zhuǎn)換。

??2)減少新建保障房數(shù)量，加大回購(gòu)力度消解開(kāi)發(fā)商庫(kù)存。盡管保障房與商品住宅作用不同，但是同樣會(huì)增加庫(kù)存，因此對(duì)于高庫(kù)存城市需要減少新建量，加大收購(gòu)商品住宅用作保障房；此外，更廣泛的貨幣化安置，自主選擇居住地，也有助于增加購(gòu)房人群。

??3)放松一線城市豪宅市場(chǎng)。由于近年一線城市土拍的高單價(jià)現(xiàn)象頻繁，未來(lái)單價(jià)10萬(wàn)以上的豪宅供應(yīng)同樣會(huì)有庫(kù)存問(wèn)題。豪宅市場(chǎng)有其特殊性，按照單價(jià)或總價(jià)一定的額度放松限購(gòu)，能夠保證市場(chǎng)需求，增加稅收，同時(shí)不影響民生保障。

??降成本

??房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)下滑已是行業(yè)大趨勢(shì)，當(dāng)前房企主要的成本管控手段是降低融資成本、控制營(yíng)銷費(fèi)用，而土地、建安、稅收等多方面房企很難進(jìn)行成本壓縮。事實(shí)上有幾方面政府可以推動(dòng)的幫助企業(yè)減負(fù)的辦法：

??1)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的降低。本屆兩會(huì)中“營(yíng)改增”已成為板上釘釘?shù)氖拢铱偫韽?qiáng)調(diào)“只低不高”。此外，預(yù)售階段征收企業(yè)所得稅的計(jì)稅毛利率比例下調(diào)是房企希望得到回應(yīng)，也有重慶這樣的城市已經(jīng)執(zhí)行力此類政策，效果也較好。還有，土地增值稅是否考慮弱化或取消。

??2)取消項(xiàng)目公司制?，F(xiàn)行政策要求一塊地一個(gè)注冊(cè)法人公司，實(shí)際增加企業(yè)的管理成本，而且增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

??3)加大企業(yè)兼并的政策引導(dǎo)力度。行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行兼并購(gòu)，能夠降低企業(yè)的拿地成本，提高被兼并企業(yè)的管理效率。

??二、大佬們的提案中，又能看出企業(yè)未來(lái)有哪些發(fā)展方向？

??1)提高產(chǎn)品品質(zhì)，供給端刺激需求。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)不僅僅是居住需求的體現(xiàn)，購(gòu)房者對(duì)于項(xiàng)目的 品質(zhì)、戶型、物業(yè)等等都有更高的要求，開(kāi)發(fā)商需要更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)在同類市場(chǎng)的突圍，有其在三四線高庫(kù)存城市打動(dòng)購(gòu)房者。在今年兩會(huì)中，泰禾集團(tuán)董 事長(zhǎng)黃其森就提出開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品上做“加法”，用高品質(zhì)、高附加值、差異化的產(chǎn)品滿足不斷升級(jí)的置業(yè)需求。

??2)探索金融創(chuàng)新，降低融資成本。從2015年起，國(guó)家層面的金融改革就已展開(kāi)，主要目的就是服務(wù)實(shí)體經(jīng) 濟(jì)。在整個(gè)的2015年中，房地產(chǎn)+金融如火如荼的開(kāi)展，除了銀行、保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)外，資產(chǎn)證券化以及普惠金融等都是房企可以發(fā)掘的方向。盡管目 前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化、購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化、門票收入資產(chǎn)證券化等，但是資產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)依然出入起步階段，房企還有很大的創(chuàng)新空間。普惠金融面向 城鎮(zhèn)中低收入人群、小微企業(yè)以及農(nóng)民，這類群體個(gè)體的資金量小但是總量大，他們有非常大的金融服務(wù)需求， 而房企有融資需求，完全可以匹配。

??3)與多元業(yè)務(wù)相結(jié)合。多元化的業(yè)務(wù)既“獨(dú)立”于地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，又“關(guān)聯(lián)”與地產(chǎn)發(fā)展，有效的結(jié)合，能提升產(chǎn)品 價(jià)值，發(fā)揮多元化產(chǎn)業(yè)的附加效果。本屆兩會(huì)中，吳亞軍、胡葆森等都給出了教育方面的提案，目前，像萬(wàn)科、陽(yáng)光城、正榮等企業(yè)也都在開(kāi)展教育領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如 果優(yōu)質(zhì)的教育資源和房企直接掛鉤，這對(duì)于旗下項(xiàng)目的價(jià)值是再次的提升。此外，像金科表示將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，為社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展做鋪墊，這就是在企業(yè)的現(xiàn)有 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行業(yè)務(wù)的延伸。

??4)介入農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移。1億農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)期來(lái)看是增加購(gòu)房需求，加速推進(jìn)人口轉(zhuǎn) 移是房企可以嘗試的。房企有資金、有技術(shù)、有人才，在開(kāi)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方面有優(yōu)勢(shì)，企業(yè)幫助農(nóng)村進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化改造，幫助農(nóng)民農(nóng)業(yè)脫貧，能夠讓農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)聚 集，而且能夠釋放更多的勞動(dòng)力進(jìn)入城鎮(zhèn)，進(jìn)而在城鎮(zhèn)落戶買房。

??附： 部分大中型房企大佬兩會(huì)提案

??恒大集團(tuán)董事局主席 許家印

??1、民營(yíng)企業(yè)扶貧要采取“輸血”和“造血”的辦法。

??2、精準(zhǔn)扶貧，精準(zhǔn)到戶、精準(zhǔn)到人。

??3、產(chǎn)業(yè)扶貧，投入資金、技術(shù)、投入人才，因地制宜。

??4、教育扶貧，多捐贈(zèng)學(xué)校滿足教育需求，從根源上脫貧。

??5、為貧困地區(qū)的老百姓多捐建一些帶產(chǎn)業(yè)的新農(nóng)村。

??6、發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，就業(yè)扶貧，提供更多就業(yè)崗位。

??碧桂園董事局主席 楊國(guó)強(qiáng)

??1、精準(zhǔn)宣傳，提升貧困人口對(duì)職業(yè)教育的認(rèn)識(shí)

??2、建檔立卡，對(duì)貧困人口接受職業(yè)教育進(jìn)行精準(zhǔn)分類

??3、鼓勵(lì)企業(yè)辦職業(yè)教育，加強(qiáng)“雙師型”教師隊(duì)伍建設(shè)

??4、給予民辦職業(yè)院校以同等的法律地位和保障

??5、送技能下鄉(xiāng)，提升貧困勞動(dòng)力素質(zhì)

??泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng) 黃其森

??1、房地產(chǎn)去庫(kù)存：

??(1)開(kāi)發(fā)商價(jià)格上要“做減法”，品質(zhì)上要“做加法”。光指望政府救市，“等、靠、要”沒(méi)有出路。

??(2)政府這一端，一方面可推進(jìn)降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)與交易門檻等“做減法”，如建議降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅負(fù)、取消房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司制；另一方面針對(duì)企業(yè)拆遷、配套難題，改善戶籍制度，幫助“做加法”。

??2、北京等一線城市地價(jià)漲幅較大，豪宅建議放開(kāi)限購(gòu)

??3、推廣街區(qū)制：新舊有別，遠(yuǎn)近有別，穩(wěn)妥推進(jìn)

??4、京津冀一體化：北京積分落戶政策更要體現(xiàn)社會(huì)公平；河北積分落戶制度，不如購(gòu)房落戶

??5、關(guān)于福建發(fā)展：閩企扎推“外遷”，福建“總部經(jīng)濟(jì)”亟需“把根留住”；加快保護(hù)性開(kāi)發(fā)古鎮(zhèn)古村，留住福建更多美麗鄉(xiāng)愁；福建旅游要敢于“放大招”，建議景區(qū)取消或降低收費(fèi)

??陽(yáng)光城集團(tuán)董事局主席 林騰蛟

??1、我非常贊同大力發(fā)展普惠金融和綠色金融

??2、政府要加大供給側(cè)改革，創(chuàng)新公共服務(wù)的提供方式，我非常贊同。而且認(rèn)為通過(guò)供給側(cè)改革，政府放手社會(huì)，更能培育市場(chǎng)主體、激發(fā)市場(chǎng)活力！

??3、民營(yíng)企業(yè)要履行社會(huì)責(zé)任，做好精準(zhǔn)扶貧。

??建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng) 胡葆森

??1、房地產(chǎn)去庫(kù)存：

??(1)加大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理力度，控制增量，調(diào)整存量；

??(2)深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，減稅降費(fèi)；

??(3)深化土地制度改革，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，提高土地的使用效率；

??(4)在融資等方面加大對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品、升級(jí)服務(wù)，更好滿足居民的新型需求

??2、加快推進(jìn)我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)跨越式發(fā)展

??3、鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)積極開(kāi)辦普惠性幼兒園；構(gòu)建有中國(guó)特色的社區(qū)教育體系；加大支持力度建設(shè)特色優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校

??金科股份董事長(zhǎng) 黃紅云

??1、房地產(chǎn)去庫(kù)存：農(nóng)民工置業(yè)、政府采購(gòu)、資產(chǎn)證券化打包、降價(jià)換量、房屋用途轉(zhuǎn)變、減少土地供給

??2、關(guān)停并轉(zhuǎn)民營(yíng)企業(yè)

??3、緩解棄風(fēng)限電

??4、社區(qū)養(yǎng)老供給制改革

??藍(lán)光集團(tuán)董事局主席 楊鏗

??1、房地產(chǎn)去庫(kù)存：將房地產(chǎn)存量與新增土地供應(yīng)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，并完善考核評(píng)價(jià)及問(wèn)責(zé)機(jī)制，確保舉措有效落地執(zhí)行。

??2、取消或弱化土地增值稅

??3、取消對(duì)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管

??4、向房地產(chǎn)企業(yè)提供并購(gòu)專項(xiàng)貸款等金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)兼并重組

??5、加快商業(yè)地產(chǎn)REITs落地進(jìn)程，盤活商業(yè)存量

??龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng) 吳亞軍

??1、加大幼兒園及配套設(shè)施建設(shè)保障力度

??2、鼓勵(lì)連鎖學(xué)前教育機(jī)構(gòu)從高端市場(chǎng)進(jìn)入普惠市場(chǎng)

??3、增加學(xué)前教育師資數(shù)量和課程專業(yè)性

??4、利用全國(guó)學(xué)前教育信息管理系統(tǒng)，發(fā)放貧困家庭“學(xué)前教育券”

??5、降低鄉(xiāng)村普惠性民辦幼兒園準(zhǔn)入門檻

??6、提高無(wú)證辦園的違法成本，倒逼無(wú)證幼兒園正規(guī)化。

??寶龍集團(tuán)董事會(huì)主席 許健康

??1、控制大城市人口數(shù)量和汽車保有量，嚴(yán)管尾氣產(chǎn)生的基礎(chǔ)前提

??2、研究征收“霧霾稅”、“擁堵費(fèi)”，加大對(duì)新能源汽車的支持，提高尾氣排放成本

??3、提高汽車綜合利用效率，大力發(fā)展公共交通，鼓勵(lì)自行車出行，降低尾氣排放強(qiáng)度

??4、建設(shè)城市綠肺，提升尾氣消化能力