[克而瑞]格力地產如何撐得起上海泗涇地王？

??5月11日，上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)兩宗土拍引起市場高度關注，其中一塊純住宅地由格力地產以總價19.65億元競得，溢價率109%，樓板價 37674.7元/平方米。也就是說，將來這個項目單價將高達六七萬。雖然地塊本身條件優(yōu)質，靠近地鐵9號線，與佘山高端別墅社區(qū)為鄰，同時受到大虹橋輻 射影響，板塊發(fā)展?jié)摿^大。但是，如果明年就賣這么高價恐怕很難有產品撐的起來！

??第一， 地塊限制較多。根據地塊出讓文件顯示，地塊建筑限高50米，容積率1.6，內需5%的保障房，中小套型(多層住宅建面不大于90平方米、小高層住宅建面不大于95平方米、高層住宅建面不大于100平方米)住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%。

??第二， 周邊目前價格和保本價相差甚遠。概不論周邊二手項目的低價壓制，這塊地周邊有新加推的項目中，最高均價也僅三萬出頭(如保利翡麗公館32000元/平方米、綠地云雅園30000元/平方米)。

??也就是說，這項目的上市時間選擇需要更加慎重，另外從價格上來說，勢必要求產品打造偏向中高端住宅。格力地產旗下主要的房地產品正是中高端型，而且，公司方面也是可以不急于依靠該項目的加速開發(fā)而實現回款的。

??(1) 地產板塊重組完成，國資委支持提升企業(yè)資金及拿地實力

??2015年1月，格力集團將其持有格力地產3億股無限售流通A股無償劃轉至海投公司，并與5月完成交易，實現地產板塊的重組。據了解，海投公司以產權管理、資本運作及投融資業(yè)務為主業(yè)。資產劃轉后，新國資平臺直接控股格力地產(控股51.94%)。對于格力來說，在珠海國資委的股東支持下，企業(yè)不僅可獲得資金方面的顯著提升，而且拿地方面也擁有資源。

??2014年以前，格力地產在土拍市場上鮮有大動作，而在2014年末，企業(yè)在土地市場重金投入，首入上海，連續(xù)高價拿下浦東前灘兩塊住宅地塊，溢價率分別為127%、93%。2015年年報顯示，目前格力地產主要布局在珠海、重慶和上海。此次重金再入一上海住宅地塊，一方面由于其在上海的土儲較少，在“重點布局”的戰(zhàn)略要求下，國資委也希望可以加大格力地產對房地產的投資；另一方面，對于格力走出珠海，打造全國品牌知名度能起到顯著作用。

??(2) “3+2”產業(yè)新格局，港珠澳一體化建設利于業(yè)績釋放

??從格力地產業(yè)務布局定位而言，公司在2015年年報中提出由房地產業(yè)、口岸經濟產業(yè)、海洋經濟產業(yè)的全面拓展以及現代服務業(yè)、現代金融業(yè)共同組成的“3+2”產業(yè)格局。在產業(yè)升級的同時，工業(yè)注重跨區(qū)域的發(fā)展，并且搶先布局海洋、健康、金融、旅游、生態(tài)農業(yè)等極具潛力的產業(yè)。尤其在港珠澳一體化的建設下，企業(yè)可受益于區(qū)域經濟發(fā)展帶來的利好條件，不僅獲得公司現有區(qū)域資源的升值，而且可有效推進旗下各產業(yè)發(fā)展，加速業(yè)績釋放。

??(3) 凈利率高達53.82%，房地產業(yè)務為主要貢獻來源

??格力地產2015年的整體盈利水平顯著上升，尤其是凈利率高達53.82%，同比上升32.48個百分點。另外，營收上升74%，整體毛利率41.51%，同比上升8.41個百分點。其中，由于房地產業(yè)務為其主要收入來源，房地產業(yè)務毛利率達41.30%，同比上升8.85個百分點。

??債務能力方面，資本結構良好，長短期債務比有1.6，凈負債率雖高達128.43%，但對于國資背景企業(yè)來說屬于合理水平。

??總結：不難看出，雖然格力地產正在堅持實施轉型戰(zhàn)略，但是房地產板塊依然是其最重要的業(yè)務。房地產業(yè)務不僅支撐了公司整體的收 入及盈利貢獻，并且格力的戰(zhàn)略實施也是基于其穩(wěn)健發(fā)展的基礎上進行橫向縱向產業(yè)鏈的拓展。在國企改革意見達成下，國資委的背景能對其拿地、資金及業(yè)務拓展 等方面形成實力保障。為了繼續(xù)拓展房地產業(yè)務，公司積極獲取一線城市項目及其他潛力城市的優(yōu)質資源也是必要的。