[克而瑞]泰禾迅猛拿地的背后考量

　5月19日，泰禾集團下屬公司聯(lián)合體以47.44億元取得上海長興島兩宗土地，溢價率雙雙突破200%；5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深 圳坪山新區(qū)G11336-0066地塊，溢價率74.23%；5月24日，再次以30.99億元、溢價率118%取得蘇州尹山湖地塊。泰禾頻繁的拿地動作 再次引起了市場的高度關注。

??把時間撥回到2012年，同樣的一幕正在上演。2010年借殼福建三農(nóng)上市后，泰禾于2012年開啟了一輪高調(diào)的擴張，先后在廈門、北京、上海、南京、杭州、深圳、佛山、蘇州等地迅猛拿地。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，從2012年至今，泰禾共搶下26宗高溢價地塊。

??高價地塊素來是把雙刃劍，泰禾為什么頻頻出手？這樣的強擴張模式到底值不值得？

??泰禾這樣迅猛拿地擴張，我們認為主要有兩方面原因：

??1) 宏觀環(huán)境帶來的融資便利。2015年國內(nèi)融資環(huán)境寬松，企業(yè)公司債發(fā)行井噴，央行先后五次降息，上市 房企的融資成本普遍下降，而且現(xiàn)金流增多。進入2016年，寬松的融資環(huán)境得以延續(xù)，這也是推動這一輪企業(yè)搶地、地價上漲的原因之一。回顧2012年，央 行也進行了兩次降息和兩次降準，促進了樓市回暖，降低房產(chǎn)企業(yè)融資成本，2013年行業(yè)爆發(fā)。

??2) 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及布局需要。泰禾從2012年開始擴張起，發(fā)展策略就是以深耕一線及個別核心二線城市為 主，這些城市長期以來土拍競爭激烈，一定程度上的高溢價是企業(yè)發(fā)展必須要付出的代價，尤其如深圳這樣以舊改為主的城市，能拿到地已實屬不易。當然，近幾年 來泰禾的高速成長也確實受益于這樣的布局策略。

??迅猛拿地、高價變現(xiàn)，泰禾的發(fā)展得益于此

??2012年以來既是泰禾在全國搶地的開始，同時也是企業(yè)快速發(fā)展的開始，企業(yè)總資產(chǎn)從136億，增長到847.87億，銷售規(guī)模從不足百億，發(fā)展到超300億規(guī)模的中型房企。這背后和泰禾在土地市場上頻頻拿地有著不可分割的聯(lián)系。如泰禾北京院子、廈門院子、泰禾長安中心、上海泰禾紅御、南京院子等等，雖然頭頂“地王光環(huán)”，但是最終實現(xiàn)的價值也是超過預期的。下面我們以上海泰禾紅御和泰禾北京院子為例詳細來看。

??案例：上海泰禾紅御

??2013年9月，泰禾以24.75億、24003元/平方米競得寶山區(qū)高境鎮(zhèn)高境社區(qū)N120301單元A1-07地塊，CRIC監(jiān)測顯示彼時 地塊所在板塊的成交均價為20031元/平方米，意味著泰禾未來是否能打開市場還是一個未知數(shù)。事實上2014年9月開盤后，泰禾紅御就火爆上 海，2015年項目持續(xù)熱銷，全年完成26億的銷售業(yè)績，而且在紅御項目的影響下，板塊的均價也隨之提升。

??泰禾紅御的成功有幾方面原因：1) 采取低開高走的策略，2014年9月開盤時泰禾成交均價在35000元左右，首批推售的利潤率不算高，但是通過熱銷為后續(xù)價格提升做鋪墊；2) 推售產(chǎn)品的差異化，首開之時，泰禾主打130-135平方米的精裝四房，整體采用中式風格，區(qū)域板塊內(nèi)較為稀缺；3) 看好中環(huán)及地鐵一、三號線沿線升值潛力，“新興的上海人”對于區(qū)域的“偏見”小，看重區(qū)域的配套和發(fā)展?jié)摿Γ艃r比高為首選。

??從成交數(shù)據(jù)也可以看到，泰禾紅御“名利雙收”。CRIC統(tǒng)計，開盤以來，泰禾紅御累計成交32億元，項目仍有近2萬方的未售面積，按照泰禾期望獲批的7萬單價看，還有一筆不菲的收入，粗略估計項目整體的毛利率接近30%。

??案例：泰禾北京院子

??2012年9月到2013年7月，北京朝陽孫河鄉(xiāng)接連拍出5個地王項目，分別由龍湖、泰禾、首開、中糧拿下，引發(fā)了市場極高的關注。當時板塊3 萬多的成交均價很難支撐企業(yè)拿地的樓板價，企業(yè)想要突圍并非易事。不過從目前的銷售情況來看，泰禾是同期拿地的那批中賣的最好的項目，而且單價相對最高。

??主要原因有以下幾點：1) 泰禾拿地價高，但進入時間相對較早。泰禾當時拿地的樓板價近30000元/平方米，但是在泰禾之后拿地的中糧，住宅部分的樓板價已經(jīng)超過5萬，實際是市場對于區(qū)域的預期被不斷抬高，越早進入的優(yōu)勢越高，因此泰禾獲得了更靈活的定價空間；2) 區(qū)域高端氛圍形成，泰禾院子產(chǎn)品獨辟蹊徑。從遠洋Lavie開始，孫河這里就不斷涌入豪宅產(chǎn)品，這時候需要企業(yè)做出不一樣的產(chǎn)品來引起客戶，泰禾通過新中式的落風格打破了區(qū)域產(chǎn)品的固定思維，差異化的產(chǎn)品贏得了市場的認可；3) 敢于增加成本投入。豪宅影響不同于普通住宅，客戶對于細節(jié)的要求更多，需要開發(fā)商進行更多的成本投入強化項目的方方面面，泰禾為了整體的營銷效果，斥資八千萬建造售樓處，從第一印象開始影響客戶。

??泰禾北京院子超過40億的銷售額已在項目上獲得了可觀的利潤，目前項目所在區(qū)域的均價已超過7萬，余下的可售貨源將持續(xù)拉高企業(yè)的利潤水平。

??從上面兩個案例中也可以看出，企業(yè)在投資拿地中有以下幾個特點：1)發(fā)掘潛力區(qū)域，以相對低價布局；2)項目發(fā)展伴隨區(qū)域發(fā)展，“享受”區(qū)域規(guī)劃成熟帶來的項目增值；3)通過細化項目品質(zhì)，增加項目的附加價值。

??頻頻迅猛出手再惹爭議，但項目價值有更大空間

??從2014年4月至2015年7月，“休整”了一年多的泰禾再次出現(xiàn)在土拍市場。15年下半年以來，泰禾先后在北京、深圳、上海、佛山、蘇州等地拿下多個地塊，較12-14年的這一輪拿地有過之而無不及，研究后不難發(fā)現(xiàn)，泰禾拿地名則價高，實則可行。

??案例：上海長興島項目

??長興位于浦東與崇明島之間，很多人對此地并不熟悉，但是我們不妨分解來看長興島的這個項目。

??1) 隨著上海區(qū)域地價全面拔高，長興屬當前價值洼地。今年以來上海郊區(qū)頻頻出現(xiàn)地王，象嶼在南橋鎮(zhèn)的地塊 樓板價22625元/平方米，中南建設在朱家角的地塊樓板價22094元/平方米，路勁在小昆山鎮(zhèn)14285元/平方米拿下的地塊距昆山地界已經(jīng)非常近 了，相比之下泰禾在長興1.5萬均價的地塊并不算高。而且從距離上來看，該項目要比朱家角、南橋等項目距上海市中心更近，而且，項目距外高橋自貿(mào)區(qū)也非常 近。優(yōu)越的區(qū)位條件，將大大提升該地塊的升值空間。

??2) 發(fā)現(xiàn)板塊價值，提前布局。目前長興島上，產(chǎn)業(yè)有江南造船廠，自然環(huán)境有30平方公里的郊野公園及青草 沙水庫，商業(yè)方面有一些簡易的商業(yè)配套，此外地鐵崇明線今年5月已環(huán)評公示，同時泰禾取得地塊還有配套教育規(guī)劃用地，已初步形成一定的小氣候。就板塊自身 的發(fā)展周期來看已進入成熟期的早期，接下來的潛力較大，而且由于整個島的可開發(fā)面積有限，成熟期的速度會更快。

??3) 抓住未來浦東外溢的客戶，保證銷售。經(jīng)過這一輪的地王，行業(yè)對于上海仍有漲價的預期。浦東在張江、外高橋、金橋、曹路等板塊目前在售項目不算多，而且像華發(fā)四季、萬科翡翠公寓、仁恒森蘭雅苑等項目單價也都在5萬左右，未來房價進一步走高，板塊內(nèi)勢必擠壓不少客戶尋求低價板塊。泰禾長興項目通過控制總價，別墅和公寓產(chǎn)品搭配，勢必能夠吸引這些客戶，而且浦東及長興島上的諸多大型企業(yè)的中等收入水平的也都是潛在客戶。

??除了長興島項目，泰禾在深圳寶安拿下的地塊一開始同樣也是爭議頗多。事實上，泰禾深圳院子項目所在的尖崗山片區(qū)本身是別墅聚集區(qū)，項目距離南山 蛇口及寶安機場較近，而且考慮到深圳的土地供應及項目打造的低密別墅產(chǎn)品，都具有稀缺性，項目定價的可操作空間較大。而且從企業(yè)角度來看，拿下深圳寶安項 目意味著企業(yè)在華南區(qū)域的布局拉開序幕。

??此前，大福建和北京區(qū)域是泰禾的業(yè)績主要貢獻來源，上海地區(qū)也有進入，但是銷售占比不算大。這一波的搶地中，泰禾著重在長三角和華南的重點城市布局，正好是對企業(yè)城市布局的完善。而在布局方式上也沿用了之前進軍北京、廈門、上海等城市的方法。未來隨著這些城市的項目推出市場，必然會給企業(yè)業(yè)績增長帶來新的推動力。